【2026年版】成年後見制度と不動産売却の基礎知識｜西宮市で親の家を売る前に知っておきたいこと

「親が認知症になったけれど、実家を売ることはできる？」

「親が施設に入ることになり、空き家になる家を売却したい」

「子どもが親の代わりに家を売ることはできる？」

親御さんが高齢になり、実家の売却を考え始めたとき、「成年後見制度」という言葉を初めて耳にする方も多いのではないでしょうか。

不動産を売却するときは、所有者であるご本人が、家を売ることや売却条件について理解し、自分の意思で判断できる状態にあることが大切です。

認知症などによって判断能力が十分でない場合には、成年後見制度の利用を検討することがあります。

この記事では、西宮市で親御さんの家の売却を考えている方に向けて、成年後見制度の基礎知識や不動産売却との関係、家庭裁判所の許可が必要になるケースについて分かりやすく解説します。

成年後見制度とは？

成年後見制度とは、認知症・知的障害・精神障害などによって判断能力が十分でない方の権利や財産を守り、生活を支援するための制度です。

たとえば、次のような場面で利用されることがあります。

• 預貯金などの財産管理
• 介護サービスの契約
• 施設への入所契約
• 遺産分割協議
• 不動産に関する契約

成年後見制度には、大きく分けて「法定後見制度」と「任意後見制度」があります。

法定後見制度

すでに本人の判断能力が十分でなくなっている場合に、家庭裁判所へ申立てを行い、本人を支援する人を選任してもらう制度です。

現行制度では、本人の判断能力の程度に応じて、後見・保佐・補助の3つに分けられています。

任意後見制度

本人に十分な判断能力があるうちに、将来判断能力が低下した場合に備えて、「誰に」「どのような支援をしてもらうか」をあらかじめ契約で決めておく制度です。

親が認知症になったら家は売れない？

「認知症と診断されたら、もう家は売れないのでしょうか？」

このような疑問を持つ方も多いと思います。

認知症と診断されたことだけで、一律に不動産を売却できなくなるわけではありません。

重要なのは、売買契約をするときに、ご本人が売却の内容や意味を理解し、自分の意思で判断できる状態にあるかどうかです。

たとえば、

• 自分の家を売却すること
• どのくらいの価格で売却するのか
• 売却すると所有権が買主へ移ること
• 売却代金を受け取ること

などを理解できているかどうかが大切になります。

子どもが親の代わりに家を売ることはできる？

親名義の家について、

「娘の私が代わりに手続きすればいいのでは？」

「息子なら親の代わりに売れるのでは？」

と思われることがあります。

しかし、親名義の不動産を、子どもが自分の判断だけで売却することはできません。

親子であっても、不動産の所有者は登記名義人である親御さんです。

以前から「施設へ入ったら家は売っていいよ」「家のことは全部任せる」と話していたとしても、それだけで子どもが自由に売却できるわけではありません。

本人に十分な判断能力があり、正式に代理権を与えることができる状態であれば、委任によって手続きを進められる場合があります。

一方、すでに本人が売却について十分に判断できない状態の場合には、成年後見制度の利用などを検討することになります。

判断能力が十分でない場合はどうする？

親御さんが不動産売却について理解することが難しい状態の場合、そのまま売買契約を進めることはできません。

このような場合には、家庭裁判所へ申立てを行い、成年後見人等を選任してもらうことを検討します。

成年後見人等には、親族のほか、弁護士・司法書士・社会福祉士などの専門職が選任されることもあります。

なお、家族が特定の親族を候補者として希望した場合でも、必ずその方が選任されるとは限りません。

誰を成年後見人等に選任するかは、本人の状況や財産内容などを踏まえて家庭裁判所が判断します。

成年後見人になれば自由に家を売却できる？

成年後見人が選任されたからといって、本人の家を自由に売却できるわけではありません。

特に注意したいのが、本人の「居住用不動産」です。

本人が現在住んでいる自宅だけでなく、現在は施設や病院に入っているため住んでいなくても、施設へ入る前に住んでいた家や、将来再び住む可能性がある家なども居住用不動産に含まれる場合があります。

成年後見人等が本人の居住用不動産を売却する場合には、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。

家庭裁判所の許可を得ずに居住用不動産を処分した場合、その処分は無効となります。

そのため、成年後見制度を利用している場合の不動産売却は、通常の売却以上に慎重に進めることが大切です。

なぜ家庭裁判所の許可が必要なの？

家は単なる財産ではなく、本人の生活の基盤となる大切な場所です。

住む場所を失うことは、本人の生活や心身に大きな影響を与える可能性があります。

そのため、成年後見人等が本人の居住用不動産を処分するときには、本人の利益を守るため、家庭裁判所が売却の必要性などを確認します。

売却の場合には、不動産会社が作成した査定書などの提出を求められることもあります。

成年後見人等が親の家を売却するおおまかな流れ

実際の手続きは状況によって異なりますが、本人の居住用不動産を売却する場合は、おおむね次のような流れになります。

① 不動産の状況を確認する

まずは、売却を予定している不動産について確認します。

• 所有者
• 土地・建物の面積
• 共有名義の有無
• 住宅ローンや抵当権
• 現在の利用状況
• 固定資産税

② 不動産会社へ査定を依頼する

周辺の成約事例や現在の市場状況、不動産の状態などをもとに売却価格を検討します。

家庭裁判所への申立てでは、不動産会社が作成した査定書などが必要になる場合があります。

③ 売却条件を整理する

売却価格や買主候補など、具体的な条件を整理します。

成年後見人等は本人の財産を守る立場にあるため、合理的な理由なく著しく低い価格で売却することは適切ではありません。

④ 家庭裁判所へ申立てを行う

居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所へ居住用不動産処分許可の申立てを行います。

売却の必要性を示す資料や不動産の登記事項証明書、不動産会社の査定書などが必要になる場合があります。

⑤ 家庭裁判所の許可を受ける

家庭裁判所が申立て内容を確認し、売却を許可するかどうかを判断します。

⑥ 売買契約・決済・引渡し

家庭裁判所から許可を受けた後、許可された内容に沿って売買契約、決済、引渡しを進めます。

家を売ったお金は子どもが使える？

親御さん名義の不動産を売却して得たお金は、親御さん本人の財産です。

成年後見制度を利用している場合も、売却代金は本人のために管理されます。

たとえば、

• 施設利用料
• 介護費用
• 医療費
• 生活費
• 本人に必要な支出

など、本人の生活や利益のために使われます。

成年後見制度は「家を売るためだけ」の制度ではありません

「親の家を売りたいから成年後見制度を使えばいい」と考える方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、成年後見制度は不動産を売却するためだけの制度ではありません。

本人の判断能力が十分でない場合に、本人の財産や権利、生活を継続的に支援するための制度です。

そのため、家の売却が終われば自動的に成年後見制度も終了する、というものではありません。

成年後見制度を利用するかどうかは、不動産売却だけではなく、本人の今後の生活や財産管理全体を考えて検討することが大切です。

親が元気なうちに家族で話しておきたいこと

親御さんに十分な判断能力があるうちであれば、将来について本人の希望を確認することができます。

• 今後この家をどうしたいのか
• 施設へ入った場合は売るのか、残すのか
• 誰に財産管理を任せたいのか
• 介護費用や施設費をどのように準備するのか
• 相続についてどのように考えているのか

などについて、家族で少しずつ話しておくことが大切です。

状況によっては、任意後見制度や遺言などについて、司法書士や弁護士へ相談することも選択肢になります。

西宮市で成年後見制度を利用する場合の相談先

西宮市は、成年後見・保佐・補助に関する手続きについて、神戸家庭裁判所尼崎支部の管轄区域です。

成年後見制度の申立てや居住用不動産の処分許可など、具体的な手続きについては家庭裁判所へ確認しましょう。

一方、不動産の価格や売却方法については不動産会社、成年後見制度・登記・法律上の手続きについては司法書士や弁護士など、それぞれの専門家へ相談しながら進めると安心です。

西宮市で親の家の売却に悩んだら、まず状況整理から

親御さんの家の売却は、不動産だけを見て判断できる問題ではありません。

• 親御さんの判断能力
• 現在の住まい
• 今後の介護
• 施設費用
• 不動産の名義
• 相続
• ご家族の意向

など、さまざまな事情が関係します。

「成年後見制度が必要なのか分からない」

「親の家が今いくらくらいなのか知りたい」

「施設費用のために売却を考えている」

「何から始めればいいのか分からない」

このような段階からでも大丈夫です。

アイテラス不動産では、西宮市を中心に、相続不動産・空き家・親御さん名義の不動産などのご相談を承っています。

成年後見制度など専門的な手続きが必要な場合には、必要に応じて司法書士や弁護士などの専門家と連携しながら、不動産会社の立場から売却方法を一緒に整理していきます。

まとめ｜親の家は「売れるか」だけでなく「どう進めるか」が大切

親御さんが認知症と診断されたからといって、すぐに不動産を売却できなくなるわけではありません。

まず大切なのは、本人が不動産売却について理解し、自分で判断できる状態にあるかどうかです。

判断能力が十分でない場合には、成年後見制度の利用を検討することがあります。

また、成年後見人等が本人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の事前許可が必要になります。

特に、

「親が施設に入ったので、空き家になった実家を売りたい」

という場合には、売却活動を進める前に、現在の状況を一度整理しておくことが大切です。

親御さんが大切にしてきた家だからこそ、「売れるかどうか」だけではなく、本人にとってどのような選択がよいのかを考えながら進めていきましょう。

西宮市で親御さんの家や相続不動産についてお悩みの場合は、アイテラス不動産へお気軽にご相談ください。