結論からいうと、3,000万円で家を売却しても、3,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。
たとえば住宅ローンがなく、仲介手数料と印紙税、登記関係などの費用がかかるケースでは、税金を除いた手取り額はおおむね2,890万円前後から、その他の費用を差し引いた金額がひとつの目安になります。
さらに住宅ローンが残っていれば、その残債も売却代金から返済する必要があります。
今回は「3,000万円で売れた家」を例にして、何にいくらかかり、最終的にいくら残るのかを具体的に見ていきます。
まずは3,000万円の売却費用をシミュレーション
住宅ローンがなく、一般的な仲介売却をしたケースを考えてみましょう。
| 項目 | 金額の例 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 仲介手数料（上限） | ▲105万6,000円 |
| 売買契約書の印紙税 | ▲1万円※ |
| 抵当権抹消・司法書士費用など | 物件により異なる |
| その他必要な費用 | 物件により異なる |
| 概算手取り額 | 約2,893万円－その他費用 |
※3,000万円の不動産売買契約書について、現在適用されている軽減措置を前提とした紙の契約書の場合。軽減措置は2027年3月31日までとされています。
つまり、住宅ローンがなく、測量や解体など大きな追加費用がなければ、
3,000万円 − 105万6,000円 − 1万円＝ 2,893万4,000円
ここから登記関係など、その物件で必要になる費用を差し引くイメージです。
ただし、譲渡所得に対する税金はこの計算には含めていません。
① 仲介手数料は105万6,000円
3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は、
3,000万円×3％＋6万円＝96万円
消費税を加えると、
105万6,000円（税込）
です。
仲介手数料は、不動産会社が受け取れる報酬の「上限」が定められています。
② 売買契約書の印紙税
紙で不動産売買契約書を作成する場合には、印紙税が必要です。
3,000万円の売買契約で現在の軽減措置が適用される場合、印紙税は1万円です。
電子契約を利用する場合などは取扱いが異なるため、実際の契約方法を確認しましょう。
③ 住宅ローンがあれば残債を返済する
ここが手取り額に大きく影響します。
たとえば3,000万円で売却できても、住宅ローンが1,500万円残っている場合を考えてみましょう。
3,000万円－105万6,000円（仲介手数料）－1万円（印紙税）－1,500万円（ローン残債）＝1,393万4,000円
ここからさらに、抵当権抹消などに必要な費用を差し引きます。
つまり同じ3,000万円で売れても、
ローンなし → 約2,893万円－その他費用
ローン1,500万円 → 約1,393万円－その他費用
と、手元に残る金額は大きく変わります。
④ 抵当権抹消などの費用
住宅ローンが残っている場合には、売却と同時にローンを完済して抵当権を抹消するのが一般的です。
その際には登録免許税や司法書士への報酬などが必要になる場合があります。
金額は不動産の数や依頼する司法書士などによって異なるため、売却前に確認しておきましょう。
⑤ 測量費が必要になることも
土地や戸建ての場合には、境界の状況によって測量が必要になることがあります。
たとえば、
- 境界標が見つからない
- 隣地との境界がはっきりしない
- 相続した古い土地
- 土地を分筆して売却する
といったケースです。
測量が必要になると手取り額にも影響するため、売却前の物件調査が重要になります。
⑥ 古い家なら解体費が必要？
古い戸建ての場合、
「解体して更地にしないと売れないのでは？」
と思われる方もいます。
しかし、必ずしも解体する必要はありません。
古家付き土地としてそのまま売却できるケースもあります。
解体費は大きな支出になる可能性があるため、先に解体するのではなく、
現状のまま売った場合と解体してから売った場合
の両方を比較して判断しましょう。
なお、売却のために建物を取り壊した場合、その取壊し費用などは譲渡所得の計算上、譲渡費用になる場合があります。国税庁は仲介手数料や売主負担の印紙税なども主な譲渡費用として挙げています。
3,000万円で売って利益が出たら税金は？
ここは非常に重要です。
不動産を3,000万円で売却したからといって、3,000万円そのものに所得税がかかるわけではありません。
基本的な譲渡所得は、
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
をもとに計算し、適用できる特別控除があればさらに差し引きます。
たとえば2,500万円で購入した家なら？
分かりやすく単純化した例で考えてみます。
3,000万円で売却し、仮に取得費が2,500万円、譲渡費用が約106万円だった場合、
3,000万円－2,500万円－約106万円＝約394万円
となります。
ただし実際の建物の取得費は、購入価格をそのまま使うわけではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
そのため、実際の税額計算は購入時の契約書などを確認して行う必要があります。
マイホームなら3,000万円特別控除が使える可能性も
一定の要件を満たすマイホームを売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
そのため、
「3,000万円で売れた＝税金がたくさんかかる」
とは限りません。
ただし、特例には要件がありますので、具体的な税額や適用可否については税務署や税理士へ確認しましょう。
3,000万円で売却した場合の3パターン
比較するとさらに分かりやすくなります。
ケース① 住宅ローンなし
3,000万円－105万6,000円(仲介手数料)－1万円(印紙税)＝2,893万4,000円
ここから登記関係などの必要費用と、課税される場合には税金を考えます。
ケース② 住宅ローン1,000万円
3,000万円－105万6,000円(仲介手数料)－1万円(印紙税)－1,000万円(住宅ローン)＝1,893万4,000円
ここからその他必要費用などを差し引きます。
ケース③ 住宅ローン2,000万円
3,000万円－105万6,000円(仲介手数料)－1万円(印紙税)－2,000万円(住宅ローン)＝893万4,000円
ここからその他必要費用などを差し引きます。
このように、売却価格が同じ3,000万円でも住宅ローン残債によって手取り額は大きく変わります。
「査定価格」ではなく「手取り額」まで確認しよう
不動産会社から、
「3,000万円くらいで売れそうです」
と言われると、3,000万円を基準に次の住宅購入や資金計画を考えたくなります。
しかし、本当に知りたいのは、
「3,000万円で売れたら、最終的に自分はいくら受け取れるのか？」
ではないでしょうか。
そのため査定時には、
「この査定価格で売れた場合の手取り額も出してください」
と聞いてみることをおすすめします。
よくある質問 Q&A
Q1．3,000万円で売ったら手取りは2,893万円ですか？
必ずそうなるわけではありません。
仲介手数料105万6,000円と印紙税1万円だけを差し引いた例では2,893万4,000円ですが、住宅ローン、登記費用、測量、解体、家財処分、税金などがあればさらに差し引かれます。
Q2．住宅ローンが残っていても3,000万円で売却できますか？
売却できる場合があります。
重要なのは、売却代金などで住宅ローンを完済して抵当権を抹消できるかどうかです。
まず現在のローン残高を確認しましょう。
Q3．3,000万円で売ったら税金はいくらですか？
売却価格だけでは計算できません。
取得費、譲渡費用、所有期間、利用できる特例などによって変わります。
国税庁でも、土地・建物の譲渡所得は取得費や譲渡費用などを差し引いて計算するとしています。
Q4．仲介手数料105万6,000円は必ず払う金額ですか？
これは法律上の上限額です。
必ずこの金額でなければならないという意味ではありません。
Q5．家を売る前にリフォームした方が手取りは増えますか？
必ずしも増えるとは限りません。
リフォームに300万円かけても、売却価格が300万円以上高くなるとは限らないためです。
まず現状のままで査定を受けてから判断するのがおすすめです。
Q6．相続した家を3,000万円で売る場合も同じですか？
基本的な手取り額の考え方は同じですが、税金などの確認が特に重要です。
相続不動産では取得費や相続に関する特例などが関係することがあります。
まとめ｜3,000万円で売れたら「何を引かれるか」を確認しよう
3,000万円で家を売却しても、3,000万円すべてが手元に残るわけではありません。
住宅ローンがないシンプルな例なら、
3,000万円－105万6,000円（仲介手数料上限）－1万円（印紙税・軽減措置適用の場合）＝2,893万4,000円
となり、ここからさらに必要に応じて、
登記費用・測量費・解体費・家財処分費・税金など
を考えます。
不動産売却では、「いくらで売れるか」と同じくらい「最終的にいくら残るか」が重要です。
アイテラス不動産では、西宮市の不動産について、査定価格だけでなく売却に必要な費用も整理しながら、手取り額の目安を分かりやすくご説明します。
「3,000万円で売れたらいくら残る？」
「住宅ローンを返したあと、次の家にいくら使える？」
といった段階からでも、お気軽にご相談ください。
あわせて読みたい
