【2026年版】西宮市で相続した実家を売却する流れ｜相続登記から売却・税金まで解説

結論からいうと、相続した実家を売却するときは、いきなり不動産会社へ売却を依頼するのではなく、「相続人を確認する → 誰が実家を相続するか決める → 相続登記をする → 査定を受ける → 売却方法を決める」という順番で整理すると進めやすくなります。

特に注意したいのが、「実家は親名義のままだけれど、とりあえず売却したい」というケースです。

相続した不動産を売却するには、相続関係や現在の登記名義を確認し、必要な相続登記などを進める必要があります。

今回は、西宮市で親から相続した実家を売却したい方へ、相続から売却までの流れと、売る前に確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。

① まず相続人を確認する

最初に確認するのは、「誰が相続人なのか」です。

例えば父親が亡くなり、母親と子ども2人がいる場合など、複数の相続人が関係することがあります。

家族の中で「この実家は長男が相続することになっている」と認識していても、それだけで手続きを進められるとは限りません。

戸籍などを確認し、法的な相続人を確認することが第一歩です。

② 遺言書があるか確認する

次に、亡くなった方が遺言書を残していないか確認します。

遺言書がある場合は、その内容が相続手続きに大きく関係することがあります。

遺言書の種類や内容によって必要な手続きが異なる場合がありますので、判断が難しい場合は司法書士や弁護士などの専門家へ相談しましょう。

③ 誰が実家を相続するか話し合う

遺産分割が必要な場合は、相続人同士で誰が実家を取得するのか話し合います。

ここで大切なのは、「売却すること」と「誰が相続するか」を整理して考えることです。

例えば、相続人全員が最終的には実家を売却したいと考えていても、どのような形で相続し、売却代金をどのように分けるかによって必要な手続きが変わることがあります。

④ 相続登記をする

実家の相続内容が決まったら、相続登記を進めます。

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物について、相続した人へ登記名義を変更する手続きです。

2024年4月1日から相続登記の申請は義務化されています。

原則として、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

相続関係が複雑な場合や必要書類が分からない場合は、司法書士へ相談するとよいでしょう。

⑤ 実家の現在の価格を査定してもらう

相続手続きと並行して、実家が現在いくらくらいで売却できそうなのか確認しておきましょう。

査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

むしろ相続人同士で「売る・残す」を話し合うためにも、現在の価格を知っておくことは重要です。

⑥ 家財道具は全部処分してから売る？

相続した実家では、家具、家電、衣類、食器などがそのまま残っていることがあります。

「全部片付けないと査定してもらえない」と思う方もいますが、査定前にすべて処分する必要があるとは限りません。

まず現在の状態を見てもらい、どこまで片付ける必要があるのか相談しましょう。

思い出の品や重要書類が混ざっている可能性もあるため、急いですべて処分しないことも大切です。

⑦ 古い実家は解体してから売った方がいい？

築年数が古い実家の場合、「更地にした方が売れやすいのでは？」と考える方もいます。

しかし、売却前に必ず解体した方がよいとは限りません。

古家付き土地として販売できるケースもあり、先に解体すると解体費用が必要になるほか、土地の税負担などにも影響する場合があります。

解体するかどうかは、査定価格、建物の状態、土地としての需要、解体費などを比較して判断しましょう。

⑧ 売出価格と売却方法を決める

査定結果を確認したら、売出価格や売却方法を決めます。

一般の購入希望者を探す「仲介」のほか、条件によっては不動産会社による「買取」を検討する方法もあります。

どちらが適しているかは物件や売主の事情によって異なりますので、価格だけでなく売却期限も含めて比較しましょう。

⑨ 売買契約を結ぶ

購入希望者が見つかり、価格や引渡し時期などの条件がまとまったら売買契約を締結します。

相続した実家では、建物の状態を十分に把握できていないことがあります。

雨漏り、シロアリ、増改築、設備の故障など、分かっていることは不動産会社へ伝えておきましょう。

「親が住んでいたから自分は何も知らない」で終わらせず、分かる範囲で資料や修繕履歴などを確認しておくことが大切です。

⑩ 決済・引渡しをする

売買契約後、残代金を受け取り、所有権移転登記や鍵の引渡しなどを行います。

司法書士が登記関係書類を確認するのが一般的です。

遠方に住んでいる相続人がいる場合などは、必要書類や本人確認方法について早めに確認しておきましょう。

⑪ 売却後の税金・確定申告を確認する

相続した実家を売却して譲渡所得が生じた場合、所得税・住民税などがかかることがあります。

譲渡所得を計算するときは、原則として亡くなった方がその不動産を取得した時期や取得費も引き継いで考えます。

そのため、親が購入した当時の売買契約書や領収書などが残っていないか探しておきましょう。

相続した空き家の3,000万円特別控除とは？

相続した実家が一定の要件を満たす場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。

この特例では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。

ただし、2024年1月1日以後の譲渡で、その家屋や敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除限度額が最高2,000万円となります。

実家を放置したままにしない

「気持ちの整理がついてから考えよう」と、そのままになっている実家も少なくありません。

しかし、空き家になっていても固定資産税、庭木や雑草の管理、建物の修繕などが必要になる場合があります。

すぐに売却すると決める必要はありませんが、「売る・残す・貸す」の方向性を家族で話し合うためにも、まず現在の状態と価格を確認しておくとよいでしょう。

兄弟姉妹で相続した場合は早めに話し合う

兄弟姉妹で相続する場合は、「誰が実家を相続するのか」「売却するのか」「売却代金をどうするのか」などを早めに話し合うことが大切です。

共有名義になった不動産全体を通常の売買で売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

買主が見つかってから兄弟間で意見が分かれないよう、売却前に最低限の条件を共有しておきましょう。

西宮市の実家なら、まず地域の価格を知る

相続した実家を売るか残すか判断するとき、現在の不動産価格は重要な判断材料になります。

西宮市内でも、最寄り駅、駅距離、土地の広さや形状、道路、高低差、建物の状態などによって価格は異なります。

「親から相続した家だから価値が分からない」という場合でも、まず査定を受けることで今後の選択肢を考えやすくなります。

よくある質問

Q1. 親名義のままでも実家を売却できますか？

亡くなった親名義のまま、その親を売主として売買を完了することはできません。

相続関係を確認し、売却に必要な相続登記などの手続きを進める必要があります。

Q2. 相続登記をしていなくても査定できますか？

査定の相談自体は可能です。

現在の価格を確認しながら、相続登記など売却までに必要な手続きを整理する方法もあります。

Q3. 家財が大量に残っていても査定できますか？

家財が残っている状態でも査定できる場合があります。

すべて処分してから相談するのではなく、まず現在の状態を確認してもらい、必要な片付けについて相談しましょう。

Q4. 古い実家は解体してから売った方がいいですか？

必ずしも先に解体した方がよいとは限りません。

古家付き土地として売却できる可能性もあるため、解体費用や土地としての需要などを確認してから判断しましょう。

Q5. 兄弟で相続した実家を一人だけで売却できますか？

兄弟の共有名義となっている実家全体を通常の売買で売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

まず登記名義と持分を確認しましょう。

Q6. 相続した実家を売ると必ず税金がかかりますか？

売却価格そのものに対して一律に譲渡所得税がかかるわけではありません。

売却によって譲渡所得が生じたかを計算し、利用できる特例なども確認します。相続した空き家の3,000万円特別控除を利用できる場合もあるため、個別に確認しましょう。

まとめ｜相続した実家は「何から始めるか」を整理しよう

相続した実家の売却では、不動産だけではなく、相続登記、家財整理、兄弟姉妹との話し合い、税金など複数のことを同時に考える必要があります。

すべてを自分で整理してから不動産会社へ相談する必要はありません。

西宮市で相続した実家について、「何から始めればいいか分からない」という段階でも、まず現在の状況と不動産価格を確認し、一つずつ整理していきましょう。

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