不動産の売却を考えて、複数の不動産会社に査定を依頼したところ、
「A社は3,500万円、B社は3,800万円。どうしてこんなに違うの？」
と疑問に思う方は少なくありません。
実は、不動産の査定価格は会社によって違うことがあります。
参考にする成約事例や物件の評価方法、その地域での取引経験、さらに「どのように売るか」という販売戦略まで、不動産会社によって考え方が異なるためです。
そして、ここで注意したいのが、
「査定価格が一番高い会社＝一番高く売ってくれる会社」とは限らない
ということです。
この記事では、不動産会社によって査定価格が違う理由と、査定額を見るときに確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。
この記事でわかること
- 不動産会社によって査定価格が違う理由
- 不動産査定でチェックされるポイント
- 高すぎる査定価格に注意したい理由
- 複数社の査定を比較するときのポイント
- 信頼できる不動産会社の選び方
不動産の「査定価格」とは？
まず知っておきたいのが、査定価格と実際の売却価格は同じではないということです。
査定価格とは、不動産会社が物件の状態や周辺の取引事例、市場動向などをもとに、
「このくらいの価格であれば売却できる可能性がある」
と判断した価格です。
そのため、査定価格は不動産会社が買い取ってくれる金額でも、必ずその価格で売れることを保証するものでもありません。
実際の売却価格は、売出価格や購入希望者からの反響、価格交渉などを経て決まります。
不動産会社によって査定価格が違う5つの理由
1．参考にする取引事例が違う
不動産査定では、周辺で実際に売れた物件などを参考に価格を算出します。
しかし、どの物件を比較対象にするかは、不動産会社によって異なる場合があります。
同じマンションでも、
- 階数
- 方角
- 専有面積
- 室内の状態
- 成約した時期
などによって価格は変わります。
戸建てや土地の場合も、土地の形状や接道状況、建物の状態などによって評価が変わるため、参考事例の選び方が査定価格に影響します。
2．地域での取引経験が違う
不動産は、同じ市内でもエリアによって相場が大きく異なることがあります。
たとえば西宮市でも、駅からの距離、学校区、周辺環境、坂道の有無など、購入希望者が重視するポイントは地域によってさまざまです。
地域の取引経験が豊富な不動産会社であれば、数字だけでは判断しにくい**「その地域ならではの評価」**を査定に反映できることがあります。
3．物件の評価方法が違う
不動産会社によって、物件のどこを高く評価するかにも違いがあります。
たとえば、
「角地で日当たりが良い」
「リフォーム履歴がある」
「学校が近い」
「駅まで平坦に歩ける」
など、購入希望者へのアピールポイントをどの程度査定に反映するかによって、査定価格に差が出ることがあります。
4．販売戦略が違う
査定価格には、その後の販売方法に対する考え方も影響します。
たとえば、
少し高めの価格から売り出して反響を見る会社
と、
相場に近い価格から売り出して早期成約を目指す会社
では、最初に提示する価格が違うことがあります。
大切なのは査定価格そのものではなく、「なぜこの価格なのか」「この価格でどう販売するのか」まで説明できるかです。
5．媒介契約を取りたいという理由で高い査定額を提示するケースもある
ここは特に注意したいポイントです。
複数社に査定を依頼したとき、1社だけ極端に高い査定価格が提示されることがあります。
もちろん、本当にその価格で売却できる根拠がある場合もあります。
しかし、売主様から売却を任せてもらうことを優先して、高めの査定価格を提示するケースがないとは言えません。
そのため、
「一番高い査定額だったから」
という理由だけで不動産会社を決めるのはおすすめできません。
査定価格が高ければ高く売れる？
必ずしもそうではありません。
たとえば相場が3,500万円前後の物件を、4,000万円で売り出したとします。
価格が市場とかけ離れていると、購入希望者からの問い合わせが少なくなり、売却期間が長くなる可能性があります。
その結果、
「なかなか売れないから価格を下げる」
ということを繰り返し、最終的に当初想定していた価格より低く成約するケースもあります。
不動産売却では、**高い査定価格よりも「根拠のある査定価格」**を見ることが重要です。
査定書では「金額」より「根拠」を確認する
査定書を受け取ったら、金額だけを見るのではなく、
「なぜこの査定価格になったのですか？」
と聞いてみましょう。
確認したいのは、主に次のような内容です。
- どの成約事例を参考にしたのか
- 現在の競合物件はいくらで売り出されているか
- 物件のどこをプラス・マイナス評価したのか
- いくらで売り出すのがおすすめなのか
- どのくらいの期間での売却を想定しているのか
これらを具体的に説明してもらえると、査定価格に納得できるかどうか判断しやすくなります。
複数の不動産会社に査定を依頼した方がいい？
不動産の売却を検討している場合、複数社の意見を聞くことは一つの方法です。
ただし、単純に査定額を並べて、
「一番高い会社にお願いしよう」
と決めるのではなく、査定の根拠や販売方法まで比較することが大切です。
たとえば、
A社：3,500万円
B社：3,600万円
C社：4,200万円
だった場合、C社を選ぶ前に、
「なぜ他社より600万円以上高いのか？」
を確認しましょう。
明確な根拠と販売戦略があるのであれば検討できますが、説明が曖昧な場合は慎重に判断した方がよいでしょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ5つのポイント
不動産会社を選ぶときは、査定価格だけではなく次の点も確認してみてください。
① 査定価格の根拠を説明してくれる
「この金額です」だけではなく、成約事例や現在の市場状況などを示しながら説明してくれる会社を選びましょう。
② デメリットも説明してくれる
良いことだけではなく、
「この価格では売却まで時間がかかる可能性があります」
など、リスクについても説明してくれるかは重要です。
③ 地域の特徴を理解している
地域の購入希望者が何を重視しているのかを理解している会社なら、物件の魅力を販売活動にも活かしやすくなります。
④ 販売方法を具体的に説明してくれる
査定後に、
「どこに掲載するのか」
「どんな購入者を想定するのか」
「どのように物件をアピールするのか」
まで確認してみましょう。
⑤ 売主様の希望を聞いてくれる
不動産売却では、
「できるだけ高く売りたい」
「多少価格を下げても早く売りたい」
「近所に知られずに売りたい」
など、売主様によって希望が違います。
その希望を聞いたうえで売却方法を提案してくれることも、不動産会社選びでは大切です。
査定価格と「売出価格」も同じではない
もう一つ覚えておきたいのが、
査定価格＝売出価格ではない
ということです。
査定結果を参考にしながら、売主様の希望や売却時期、周辺の競合物件などを考えて、実際の売出価格を決めていきます。
たとえば査定価格が3,500万円でも、
「時間をかけても少し高く売りたい」
という希望があれば、3,680万円などから販売を始める方法も考えられます。
逆に、売却期限が決まっている場合は、早期成約を意識した価格設定が適していることもあります。
査定はゴールではなく、売却計画を考えるためのスタート地点です。
西宮市で不動産査定を依頼するときは地域性も重要
西宮市の不動産は、駅からの距離だけでは価格を判断できないケースがあります。
学校区や生活利便性、道路状況、坂道、土地の形状、周辺環境など、さまざまな要素が購入希望者の判断に影響します。
また、マンション・戸建て・土地でも査定時に見るポイントは異なります。
そのため、西宮市で不動産の売却を検討するときは、査定額だけでなく、地域の特徴や実際の取引状況を踏まえて説明してくれる不動産会社かどうかも確認してみましょう。
まとめ｜査定価格より「なぜその価格なのか」が大切
不動産会社によって査定価格が違うこと自体は、珍しいことではありません。
大切なのは、
「どこが一番高いか」ではなく、「なぜその価格なのか」
を確認することです。
査定価格の根拠、販売方法、売却までの見通しなどを比較し、納得できる説明をしてくれる不動産会社を選びましょう。
アイテラス不動産では、西宮市を中心に、不動産の売却や査定のご相談を承っています。
「今すぐ売るわけではないけれど、いくらくらいになるのか知りたい」
「他社で査定してもらったけれど、価格が妥当なのかわからない」
といった段階でもお気軽にご相談ください。
売主様のご希望をお伺いしながら、査定価格の根拠や売却方法についてわかりやすくご説明いたします。
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