結論からいうと、不動産査定では「一番高い査定額を提示した会社＝一番高く売ってくれる会社」とは限りません。
西宮市で不動産売却を検討し、複数の不動産会社へ査定を依頼すると、
「A社とB社では数百万円も査定額が違う」
「一番高い査定額を出してくれた会社に任せたほうがいい？」
「高く評価してくれた会社なら、高く売ってくれるのでは？」
と迷うことがあります。
しかし、不動産会社が提示する査定価格は、その会社がその金額で買い取ることを約束する価格ではありません。
注意したいのが、媒介契約を獲得することを目的として、実際に売却できると考えられる価格より高めの査定額を提示するケースがあることです。
もちろん、他社より査定額が高いだけで問題のある会社とは判断できません。販売戦略や物件の評価によって、根拠を持って高い査定額を提示している場合もあります。
だからこそ大切なのは、
「査定額がいくらか」ではなく、
「なぜその査定額なのか」
を確認することです。
この記事では、西宮市で不動産売却を検討している方に向けて、相場より高い査定額に注意したい理由、媒介契約との関係、査定書で確認したいポイント、不動産会社の選び方まで分かりやすく解説します。
そもそも不動産の「査定価格」とは？
不動産の査定価格とは、物件の特徴や周辺の取引状況などをもとに、不動産会社が算出する売却価格の目安です。
一般的には、
- 周辺の成約事例
- 現在販売中の競合物件
- 土地・建物の面積
- 築年数
- 建物や室内の状態
- 最寄り駅からの距離
- 土地の形状や接道状況
- マンションなら階数・方角・管理状況
- 周辺の不動産市場
などを確認して査定します。
ここで最初に理解しておきたいのが、
査定価格＝売却を保証する価格ではない
ということです。
査定価格が4,000万円だからといって、必ず4,000万円で買主が見つかるわけではありません。
なぜ不動産会社によって査定額が違うの？
同じ不動産を査定しているのに、不動産会社によって査定額が違うことがあります。
これは珍しいことではありません。
どの成約事例を参考にするのか、物件の特徴をどう評価するのか、現在の市場をどう判断するのかなどによって、ある程度の差が出ることがあります。
また、
「このエリアで購入希望のお客様がいる」
「このタイプの物件を得意としている」
など、会社によって販売戦略が異なる場合もあります。
そのため、査定額が違うこと自体が問題なのではありません。
確認したいのは、その差について合理的な説明ができるかどうかです。
媒介契約を取るために高い査定額を提示する不動産会社もある？
ここは、不動産会社を選ぶうえでぜひ知っておいていただきたいポイントです。
たとえば3社へ査定を依頼して、次のような結果になったとします。
| 不動産会社 | 査定額 |
|---|---|
| A社 | 3,500万円 |
| B社 | 3,600万円 |
| C社 | 4,200万円 |
この結果だけを見ると、
「C社が一番高く評価してくれた」
「C社なら4,200万円で売ってくれそう」
と思うかもしれません。
しかし、ここで一度確認してほしいことがあります。
なぜC社だけ600万～700万円も高いのでしょうか？
きちんとした根拠があるなら問題ありません。
一方で、不動産会社にとって売主様から媒介契約を任せてもらうことは重要です。
そのため、中には、
「他社より高い査定額を提示すれば、媒介契約を結んでもらいやすい」
と考え、実際の売却可能性よりも高めの査定額を提示するケースもあります。
売主様としては、当然ながら少しでも高く売りたいものです。
その気持ちがあるからこそ、
「3,500万円くらいです」と言われるより、「4,200万円でいけます」
と言われた会社に期待したくなるでしょう。
しかし、高い査定額を提示することと、実際にその価格で売却できることは別の話です。
高い査定額で媒介契約→あとから値下げ、というケースに注意
特に確認したいのが、次のような流れです。
高い査定額を提示される
↓
「高く売ってくれそう」と期待して媒介契約を結ぶ
↓
高い価格で販売を開始する
↓
問い合わせ・内覧が少ない
↓
「この価格では難しいので値下げしましょう」と提案される
たとえば、周辺の成約事例などから3,500万円前後が一つの目安と考えられる物件を、4,200万円で売り出したとします。
購入希望者は、その物件だけを見ているわけではありません。
周辺のマンションや戸建てなど、似た条件の物件と比較しています。
似た条件の物件が3,500万円前後で購入できるのに、一つだけ4,200万円なら、内覧する前の段階で候補から外される可能性があります。
そして反響がなければ、
4,200万円
↓
3,980万円
↓
3,780万円
↓
3,580万円
と価格を下げていくことになるかもしれません。
そうなれば売主様としては、
「最初の4,200万円という査定は何だったの？」
と感じるでしょう。
だからこそ、媒介契約を結ぶ前に査定価格の根拠を確認することが重要なのです。
「高く売り出して、売れなければ下げればいい」は本当に正解？
「最初は高く出してみて、売れなければ値下げすればいいのでは？」
と思われる方もいるでしょう。
もちろん、売主様の希望を踏まえて少し高めの価格から販売を開始する戦略もあります。
問題なのは、相場との違いを理解しないまま、根拠なく高い価格から販売を始めることです。
不動産は売り出した直後、新着物件として購入希望者や不動産会社から注目されやすくなります。
その大切な時期に相場から大きく離れた価格で販売してしまうと、本来なら興味を持ってくれた購入希望者から検討されない可能性があります。
その後値下げしても、
「前から売りに出ている物件だな」
「まだ売れていないのには何か理由があるのかな？」
と受け取られる可能性もあります。
つまり、相場より大幅に高い価格で売り出すことには、価格だけではなく「販売期間」というリスクもあるのです。
査定額と売り出し価格、成約価格はそれぞれ違う
不動産売却では、3つの価格を分けて考えると分かりやすくなります。
査定価格
不動産会社が市場や物件の条件などから算出した、売却価格の目安です。
売り出し価格
実際に市場へ物件を出すときの販売価格です。
売主様の希望や販売戦略を踏まえて決めます。
成約価格
最終的に売主様と買主様が合意し、売買契約が成立した価格です。
つまり、
査定価格 → 売り出し価格 → 成約価格
は、すべて同じとは限りません。
ここを理解しておくと、「査定額が一番高い会社を選べばいい」とは限らない理由が分かります。
「査定額」と「買取価格」もまったく違う
もうひとつ混同しやすいのが、査定価格と買取価格です。
仲介で提示される査定価格は、一般的に市場で売却した場合に想定される価格の目安です。
その会社がその金額を支払うわけではありません。
一方、買取では不動産会社などが買主となり、提示された条件で不動産を購入します。
もし他社より極端に高い査定額を提示されたら、
「この金額は御社が買い取ってくれる金額ですか？それとも仲介で売却できると考えている査定額ですか？」
と確認してみるのも一つの方法です。
査定書では「査定額」よりここを見る
査定書を受け取ったら、大きく書かれている査定額だけを見るのではなく、その根拠を確認しましょう。
① 周辺の成約事例
特に重要なのが、実際に売買された成約事例です。
似たような立地・面積・築年数などの物件が、実際にいくらで成約しているのか確認します。
② 現在販売中の競合物件
現在売りに出ている物件も参考になります。
ただし、ここには重要な違いがあります。
売り出し価格＝実際に売れた価格ではありません。
たとえば近隣で4,500万円の物件が販売されていても、その物件が4,500万円で成約するとは限りません。
「売り出されている価格」と「実際に売れた価格」を分けて見ることが重要です。
③ 査定価格のプラス・マイナス要因
同じ地域でも、不動産の条件は一つひとつ異なります。
「駅に近いからプラス」
「角地だからプラス」
「建物の状態を考慮してマイナス」
「マンションの階数・方角を評価」
など、その物件をどのように評価したのかを確認しましょう。
④ 想定している売却期間
査定価格と一緒に確認したいのが、
「この価格なら、どのくらいの期間での売却を想定していますか？」
ということです。
3か月程度での成約を想定した価格なのか、時間をかけて高値を狙う価格なのかによって意味が変わります。
⑤ 販売方法
査定額だけでなく、
「この価格で売るために何をしてくれるのか」
も確認しましょう。
どのような広告を行うのか、どのような購入希望者を想定しているのか、物件のどこを強みとして販売するのかなど、具体的な販売戦略まで聞いてみることをおすすめします。
他社より高い査定額が出たら確認したい5つの質問
査定額が高いからといって、すぐに疑う必要はありません。
その代わり、次の5つを質問してみましょう。
① なぜこの査定額になったのですか？
② 参考にした近隣の成約事例を見せてもらえますか？
③ 現在の競合物件はいくらで販売されていますか？
④ この価格なら、どのくらいの期間で売れる想定ですか？
⑤ 売れなかった場合、いつ・どのくらい価格を見直す予定ですか？
この質問に対して具体的な説明があれば、高い査定額にも根拠があるのか判断しやすくなります。
反対に、
「とにかくこの金額で売れます」
「うちなら高く売れます」
という説明だけで、具体的な成約事例や根拠が示されない場合には、慎重に判断したほうがよいでしょう。
「専任媒介なら高く売れます」と言われたら？
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。
どの契約方法を選ぶかは、売却方針などによって判断します。
ただし、媒介契約の種類そのものによって不動産の市場価値が上がるわけではありません。
「専任媒介にしてくれれば、この高い査定額で売れます」
と言われた場合には、
なぜ専任媒介にするとその価格で売れるのか
どのような販売戦略を行うのか
まで具体的に確認してみましょう。
高い査定額を出した会社が悪いわけではありません
ここは誤解しないでいただきたいところです。
他社より高い査定額＝信用できない不動産会社
という意味ではありません。
たとえば、
- その地域の売却実績が豊富
- 購入希望者をすでに抱えている
- 物件特有の価値を高く評価している
- 他社とは異なる販売戦略がある
など、合理的な理由によって査定額が高くなることもあります。
だから見るべきなのは金額の高低ではなく、
「その査定額を説明できる根拠があるか」
です。
不動産会社は「査定額」ではなく「説明の中身」で比較する
3社の査定額が、
A社 3,500万円
B社 3,600万円
C社 4,200万円
だったとします。
このとき、4,200万円という数字だけでC社を選ぶのではなく、
査定価格の根拠
＋ 成約事例
＋ 競合物件
＋ 販売戦略
＋ 想定売却期間
＋ 価格を見直す場合の考え方
まで比較してみてください。
不動産会社を選ぶときに大切なのは、
「一番高い数字を言ってくれた会社」
ではなく、
「その数字について納得できる説明をしてくれる会社」
を選ぶことです。
西宮市で不動産査定を受けたら「売れる価格」を一緒に考える
売主様にとって、少しでも高く売りたいと思うのは当然です。
だからこそ私たちは、最初から安い価格で売ることをおすすめしているわけではありません。
大切なのは、
高く売ることを目指すこと
と
根拠なく高い査定額を提示すること
を分けて考えることです。
査定では、「いくらなら売り出せるか」だけでなく、
「いくらなら成約が期待できるのか」
「その価格になる根拠は何なのか」
「高めからスタートするなら、いつ価格を見直すのか」
まで考えておくことが重要です。
まとめ｜高い査定額より「なぜその価格なのか」を確認しよう
西宮市で不動産査定を依頼したとき、会社によって査定額が違うことは珍しくありません。
しかし、査定額はその金額での売却を保証するものではありません。
特に注意したいのが、
高い査定額を提示
→ 媒介契約を結ぶ
→ 高値で販売開始
→ 売れない
→ 値下げを提案される
というケースです。
最初から相場より大幅に高い価格で販売してしまうと、購入希望者の検討対象から外れ、大切な販売期間を使ってしまう可能性もあります。
だからこそ、査定書を受け取ったら、
「一番高い査定額はどこ？」
だけではなく、
「なぜこの価格なの？」
を確認してください。
アイテラス不動産では、単に査定額をお伝えするだけではなく、周辺の成約事例や現在の競合物件、物件の特徴などを確認しながら、査定価格の根拠をできるだけ分かりやすくご説明することを大切にしています。
「他社から高い査定額が出たけれど本当に売れるの？」
「査定書をもらったけれど、どこを見ればいいか分からない」
「どの不動産会社と媒介契約を結べばいいか迷っている」
という段階でも大丈夫です。
西宮市で不動産売却をご検討の方は、査定額だけで判断する前に、お気軽にアイテラス不動産へご相談ください。
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