結論からいうと、不動産売却の媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ不動産会社への依頼方法や売主への報告頻度などが異なります。
西宮市で不動産を売却するとき、不動産会社から、
「媒介契約を結びましょう」
と言われて、
「媒介契約って何？」
「一般媒介と専任媒介は何が違うの？」
「専任媒介にしたほうが早く売れる？」
と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
媒介契約は、不動産会社へ売却活動を正式に依頼するための契約です。
どの媒介契約を選ぶかによって、
- 複数の不動産会社へ依頼できるか
- レインズへの登録義務
- 売主への販売状況の報告
- 自分で見つけた買主と契約できるか
などが変わります。
ただし、
「専任媒介なら必ず高く売れる」
「一般媒介なら必ず早く売れる」
というものではありません。
大切なのは、3種類の違いを理解したうえで、物件や売却方針に合った媒介契約を選ぶことです。
この記事では、西宮市で不動産売却を検討している方に向けて、媒介契約3種類の違いやメリット・注意点、選び方まで分かりやすく解説します。
そもそも媒介契約とは？
媒介契約とは、売主が不動産会社へ、
「この不動産の買主を探してください」
と正式に依頼するための契約です。
不動産会社は媒介契約を結ぶことで、物件情報の掲載や購入希望者への紹介、内覧対応、条件交渉などの売却活動を行います。
媒介契約には次の3種類があります。
① 一般媒介契約
② 専任媒介契約
③ 専属専任媒介契約
名前が似ていますが、内容には大きな違いがあります。
媒介契約3種類の違いを比較
まずは主な違いを表で確認してみましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社へ依頼 | できる | できない | できない |
| 自分で見つけた買主との直接契約 | できる | できる | 原則できない |
| レインズへの登録義務 | なし | あり | あり |
| レインズ登録期限 | ― | 契約日の翌日から7日以内※ | 契約日の翌日から5日以内※ |
| 売主への業務報告 | 法律上の義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 法令上の上限なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
※休業日は算入されません。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
一般媒介契約とは？
一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できることです。
たとえば、
A不動産
B不動産
C不動産
の3社へ同時に売却活動をお願いすることもできます。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社へ依頼できることです。
会社によって購入希望者や営業方法が異なるため、複数社から買主候補を紹介してもらえる可能性があります。
また、売主自身が知人などから買主を見つけた場合も、原則として直接契約することができます。
一般媒介契約の注意点
複数社へ依頼できる反面、それぞれの会社との連絡や調整が必要になることがあります。
また、一般媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務や定期的な業務報告義務が法律上ありません。
そのため、
「どのくらい問い合わせが来ているの？」
「購入希望者からどんな反応があった？」
などを売主自身から確認する必要が出てくる場合があります。
専任媒介契約とは？
専任媒介契約では、売却を依頼できる不動産会社は1社だけです。
契約期間中に、別の不動産会社と重ねて媒介契約を結ぶことはできません。
その代わり、不動産会社には一定の義務があります。
専任媒介契約では、媒介契約を締結した日の翌日から7日以内（休業日を除く）にレインズへ物件情報を登録する必要があります。
また、売主に対して2週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務があります。
専任媒介契約のメリット
窓口となる不動産会社が1社なので、
- 問い合わせ状況
- 内覧件数
- 購入希望者の反応
- 広告状況
- 価格の見直し
などについて相談しやすくなります。
売却活動全体を一つの会社と相談しながら進めたい方には分かりやすい方法です。
また、売主自身が買主を見つけた場合は、原則として不動産会社を介さず契約することもできます。
専任媒介契約の注意点
1社に任せるため、どの不動産会社を選ぶかが非常に重要です。
「査定額が一番高かったから」
という理由だけで決めるのではなく、
- 査定価格の根拠
- 売却方法
- 広告方法
- 担当者の対応
- 売却活動の報告方法
などを確認してから選びましょう。
専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介契約も、売却を依頼できる不動産会社は1社のみです。
専任媒介契約よりも、不動産会社側の義務や売主側の制限が強くなっています。
不動産会社は、媒介契約を締結した日の翌日から**5日以内（休業日を除く）**にレインズへ登録する必要があります。
また、売主への業務報告は1週間に1回以上です。
一方、専任媒介契約との大きな違いが、売主自身で見つけた買主との直接契約です。
専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけた場合でも、原則として媒介契約を結んだ不動産会社を通して取引することになります。
「レインズ」って何？
媒介契約を理解するときによく出てくるのが**レインズ（REINS）**です。
レインズとは、不動産会社が利用する不動産情報ネットワークです。
物件情報をレインズへ登録することで、媒介契約を結んだ会社だけではなく、他の不動産会社も物件情報を確認し、自社のお客様へ紹介できるようになります。
たとえば、アイテラス不動産が売却を依頼された物件をレインズへ登録した場合、別の不動産会社に購入希望のお客様がいれば、その会社から問い合わせを受けて取引につながる可能性があります。
つまり、
専任媒介＝依頼した1社だけで買主を探す
という意味ではありません。
レインズなどを通じて、他の不動産会社とも情報を共有しながら購入希望者を探すことができます。
一般媒介ならレインズに載らないの？
一般媒介契約では、法律上レインズへの登録義務がありません。
ただし、
「登録義務がない＝登録できない」
という意味ではありません。
一般媒介契約でもレインズへ登録することは可能です。
一般媒介を選ぶ場合には、
「レインズへ登録してもらえますか？」
と不動産会社へ確認してみてもよいでしょう。
専任媒介と一般媒介、結局どちらがいい？
これは売却する不動産や売主の考え方によって異なります。
一般媒介が向いている可能性がある方
たとえば、
- 複数の不動産会社へ依頼したい
- 自分でも各社とやり取りできる
- 複数社の販売力を比較したい
という場合には、一般媒介を検討できます。
専任媒介が向いている可能性がある方
一方、
- 売却の窓口を1社にまとめたい
- 販売状況を定期的に報告してほしい
- 不動産会社と相談しながら販売戦略を考えたい
- 相続した不動産など、相談事項が多い
という場合には、専任媒介が向いていることがあります。
重要なのは、
「どの媒介契約が一番優れているか」ではなく、「自分の売却にどの契約が合っているか」
です。
「専任媒介なら必ず早く売れる」は本当？
専任媒介にしたからといって、必ず早く売れるわけではありません。
不動産が売れるかどうかには、
- 売り出し価格
- 物件の状態
- 立地
- 市場の状況
- 広告
- 写真
- 内覧対応
- 購入希望者への情報提供
など、さまざまな要素が関係します。
一般媒介だから売れない、専任媒介だから売れる、と単純に判断することはできません。
高い査定額だけで媒介契約を決めない
媒介契約を結ぶ前に、特に注意していただきたいポイントがあります。
それが、査定額だけで不動産会社を選ばないことです。
たとえば3社へ査定を依頼して、
A社 3,500万円
B社 3,600万円
C社 4,200万円
だった場合、
「C社が一番高く売ってくれそう」
と思うかもしれません。
しかし、査定価格はその金額での売却を保証するものではありません。
中には、媒介契約を獲得するために、実際に売却できると考えられる価格より高めの査定額を提示するケースもあります。
もちろん、査定額が高いだけで問題のある会社とは判断できません。
重要なのは、
「なぜこの査定額なのですか？」
と聞いたときに、周辺の成約事例や競合物件などを使って具体的に説明してもらえるかどうかです。
媒介契約を結ぶ前に確認したい7つのこと
媒介契約を結ぶ前には、少なくとも次の点を確認しておきましょう。
① 査定価格の根拠は何か
② 売り出し価格はいくらにするのか
③ どのような広告・販売活動をするのか
④ レインズへいつ登録するのか
⑤ 販売状況をどのように報告してくれるのか
⑥ 問い合わせや内覧が少ない場合、どのように改善するのか
⑦ 売れなかった場合、いつ価格を見直すのか
媒介契約の種類だけでなく、契約した後に何をしてくれるのかまで確認することが大切です。
媒介契約の期間は？
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、契約期間は3か月以内です。
契約期間が終了した後も引き続き同じ不動産会社へ依頼したい場合には、売主の意思で更新することができます。
そのため、
「一度専任媒介を結んだら、売れるまでずっとその会社に任せなければならない」
というものではありません。
契約期間中の販売活動や報告内容などを確認しながら、その後について判断することができます。
西宮市で媒介契約を選ぶときは「会社選び」も大切
同じ専任媒介契約でも、どの不動産会社へ依頼するかによって売却活動の内容は異なります。
特に西宮市は、マンション・戸建て・土地だけでなく、駅やエリアによって物件の特徴も異なります。
そのため、
「どの媒介契約にするか」
だけでなく、
「その不動産会社が物件の特徴や地域を理解して、どのように販売してくれるのか」
まで確認してみましょう。
査定時の説明が分かりやすいか、質問にきちんと答えてくれるか、メリットだけでなく注意点も説明してくれるかといった部分も、会社選びの判断材料になります。
まとめ｜媒介契約3種類の違いを理解してから選ぼう
不動産売却の媒介契約には、
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
の3種類があります。
大きな違いは、
複数社へ依頼できるか
＋ レインズへの登録義務
＋ 売主への報告頻度
＋ 自分で買主を見つけた場合の取扱い
です。
そして、
「一般媒介と専任媒介のどちらが絶対にいい」
という答えはありません。
売却する物件や売主様の希望によって、適した方法は変わります。
アイテラス不動産では、媒介契約をおすすめする際にも、契約の違いや売却方法についてできるだけ分かりやすくご説明することを大切にしています。
「一般媒介と専任媒介のどちらにしたらいい？」
「他社から専任媒介をすすめられているけれど迷っている」
「査定を受けたけれど、そのまま媒介契約を結んでいいか分からない」
という段階でも大丈夫です。
西宮市で不動産売却をご検討の方は、お気軽にアイテラス不動産へご相談ください。
査定を受けたからといって、必ずその会社と媒介契約を結ぶ必要はありません。
査定価格・販売方法・媒介契約の内容まで納得したうえで、不動産会社を選ぶことが大切です。
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