結論からいうと、不動産を3,000万円で売却しても、3,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。
不動産売却の手取り額は、基本的に、
売却価格 － 売却にかかる費用 － 住宅ローン残債 － 必要に応じて税金 ＝ 手元に残る金額
という考え方で計算します。
西宮市で不動産売却を検討されている方からも、
「3,000万円で売れたら、実際いくら残る？」
「住宅ローンが残っていても売却できる？」
「仲介手数料以外に何を引かれる？」
「相続した家を売った場合も税金がかかる？」
といったご質問をいただくことがあります。
売却価格だけを見て住み替えや資金計画を立ててしまうと、あとから「思っていたより手元に残らなかった」となる可能性があります。
今回は、西宮市で不動産売却を検討している方に向けて、売却後の手取り額の考え方を具体的な計算例とともに分かりやすく解説します。
不動産売却の「手取り額」とは？
不動産売却における手取り額とは、売却代金から売却に必要な費用などを差し引いたあと、最終的に売主様の手元に残る金額です。
基本的には、
売却価格
－ 仲介手数料
－ 売却に必要な諸費用
－ 住宅ローン残債
－ 必要に応じて税金
＝ 手取り額
と考えると分かりやすいでしょう。
ただし、すべての売却で同じ費用がかかるわけではありません。
マンション・戸建て・土地・相続不動産など、物件の状況によって必要な費用は変わります。
売却価格から差し引かれる主な費用
① 仲介手数料
不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合、仲介手数料が発生します。
売却価格が800万円を超える一般的な売買の場合、上限額は速算式で、
売却価格×3％＋6万円＋消費税
と計算できます。
たとえば3,000万円で売却した場合、
3,000万円×3％＋6万円
＝96万円
消費税を加えると、
105万6,000円（税込）
が仲介手数料の上限額です。
なお、800万円以下の宅地・建物については「低廉な空家等」の仲介手数料の特例があります。
詳しくは「不動産売却の仲介手数料はいくら？」の記事で解説しています。
② 売買契約書の印紙税
不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。
紙の売買契約書を作成する場合には、売却費用のひとつとして考えておきましょう。
印紙税額は契約金額や適用される軽減措置によって異なるため、契約時に確認します。
③ 抵当権抹消にかかる費用
住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。
売却時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合には、
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
などが必要になることがあります。
④ 住宅ローンの返済に関する費用
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、原則として売却時にローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡します。
金融機関によっては、一括返済に伴う手数料などが必要になることもあります。
事前に金融機関へ確認しておきましょう。
⑤ 測量費
土地や戸建ての売却では、境界の状況などによって測量が必要になる場合があります。
特に、
- 境界標が見当たらない
- 隣地との境界が分からない
- 古くから所有している土地
- 相続した土地
などでは、売却前に確認しておきたいポイントです。
測量が必要かどうかは、物件ごとに判断します。
⑥ 建物の解体費
古い戸建てを売却するとき、
古家付き土地として売るのか、建物を解体して更地にしてから売るのか
を検討する場合があります。
解体する場合には、当然ながら解体費用が必要です。
ただし、古い家だからといって必ず解体してから売る必要があるわけではありません。
先に解体してしまうのではなく、現状のまま売却できる可能性も含めて不動産会社へ相談してから判断することをおすすめします。
⑦ 家財・残置物の処分費
相続した実家や長期間使用していない空き家では、家具や家電、生活用品などが残っていることがあります。
売却条件によっては処分費用が必要になります。
一方で、物件によっては家財が残った状態から売却方法を検討できるケースもあります。
「全部片付けてから査定を依頼しなければならない」と考える必要はありません。
住宅ローン残債は「売却費用」とは別に考える
手取り額を考えるとき、特に大きな影響があるのが住宅ローン残債です。
たとえば、
売却価格 3,000万円
住宅ローン残債 1,500万円
だった場合、売却代金から住宅ローンを完済すると、それだけで1,500万円が差し引かれます。
ここに仲介手数料などの売却費用が加わります。
そのため、
「3,000万円で売れる＝3,000万円を自由に使える」
というわけではありません。
3,000万円で売却したら手元にいくら残る？
具体例を見てみましょう。
【例】3,000万円で売却・住宅ローンなし
仮に、
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 仲介手数料（上限） | ▲105万6,000円 |
| その他の諸費用（仮定） | ▲20万円 |
| 住宅ローン残債 | 0円 |
とします。
この場合、
3,000万円－105万6,000円－20万円＝2,874万4,000円
となります。
したがって、この例では税金を考慮する前の概算手取り額は約2,874万円です。
※その他の諸費用20万円は説明のための仮定です。実際の費用は物件や取引内容によって異なります。
住宅ローンが1,500万円残っていたら？
同じ3,000万円の売却でも、住宅ローンが1,500万円残っているケースを考えてみます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| 仲介手数料（上限） | ▲105万6,000円 |
| その他の諸費用（仮定） | ▲20万円 |
| 住宅ローン残債 | ▲1,500万円 |
計算すると、
3,000万円－105万6,000円－20万円－1,500万円＝1,374万4,000円
です。
税金を考慮する前の概算では、約1,374万円が手元に残る計算になります。
同じ3,000万円の売却でも、住宅ローン残債によって手取り額は大きく変わることが分かります。
4,000万円で売却した場合の手取り額は？
もう一つ例を見てみましょう。
【例】4,000万円で売却・住宅ローン2,000万円
仲介手数料の上限は、
4,000万円×3％＋6万円
＝126万円
消費税を加えて、
138万6,000円（税込）
です。
その他の売却費用を仮に30万円とすると、
4,000万円
－138万6,000円
－30万円
－住宅ローン2,000万円
＝1,831万4,000円
となります。
この例では、税金を考慮する前の概算手取り額は約1,831万円です。
売却すると税金も引かれる？
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合には、所得税・住民税などがかかる可能性があります。
ただし、
売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。
基本的には、
譲渡価額－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除など
をもとに課税対象となる譲渡所得を計算します。
そのため、
「3,000万円で売却したから3,000万円に税金がかかる」
というわけではありません。
購入したときの金額が分からない場合は？
相続した実家や古くから所有している不動産では、
「親がいくらで購入したのか分からない」
「昔の契約書が見つからない」
ということがあります。
取得費を証明できない場合には税額に影響する可能性があるため、購入時の資料が残っていないか確認しておくことが大切です。
たとえば、
- 売買契約書
- 領収書
- 建築関係の書類
- 購入当時の資料
などが残っていないか探してみましょう。
税務上の具体的な取扱いについては、税務署や税理士などの専門家への確認をおすすめします。
マイホームなら3,000万円特別控除を使えることも
一定の要件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
そのため、売却によって利益が出たからといって、必ず多額の税金が発生するわけではありません。
ただし、適用にはさまざまな要件があります。
「自宅だから必ず使える」と判断せず、売却前後に税務署や税理士へ確認すると安心です。
相続した不動産の手取り額はどう考える？
相続した不動産でも、基本的な考え方は同じです。
売却価格
－仲介手数料
－売却に必要な費用
－必要に応じて税金
＝手取り額
となります。
ただし相続不動産では、
- 相続登記
- 家財整理
- 建物解体
- 測量
- 境界確認
- 複数の相続人による遺産分割
などが関係する場合があります。
また、一定の要件を満たす場合には税制上の特例が利用できる可能性もあります。
相続不動産は、売却価格だけではなく、相続関係や税金まで含めて手取り額を考えることが大切です。
手取り額を増やすために売却前に確認したいこと
「できるだけ多く手元に残したい」と考えるのは当然です。
ただし、単純に費用を削ればいいというわけではありません。
査定価格ではなく「想定成約価格」を確認する
査定額が高くても、その価格で実際に売れるとは限りません。
不動産会社には、
「この価格で売り出した場合、実際にはどのくらいで成約する可能性がありますか？」
まで確認してみましょう。
不要なリフォームや解体を先にしない
売却前に数百万円かけてリフォームしても、その費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
解体も同様です。
まず現状で査定を受け、
「そのまま売る場合」と「費用をかけてから売る場合」
を比較してから判断することが大切です。
売却前に諸費用の概算を出してもらう
査定価格だけを聞くのではなく、
「この金額で売れたら、最終的にいくら残りそうですか？」
と不動産会社へ聞いてみましょう。
売却前に概算手取り額を把握できれば、住み替えや今後の資金計画も立てやすくなります。
よくある質問 Q&A
Q1．3,000万円で売ったら、手取りはいくらになりますか？
住宅ローン残債や売却費用などによって異なります。
住宅ローンがなければ3,000万円に近い金額が残る可能性がありますが、仲介手数料やその他の諸費用が差し引かれます。
さらに譲渡所得が発生した場合には税金も考える必要があります。
Q2．住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却できる場合があります。
一般的には売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。
そのため、まずは金融機関に現在の住宅ローン残高を確認しましょう。
Q3．住宅ローン残高より安くしか売れない場合は？
不足分をどのように完済するか検討する必要があります。
たとえば住宅ローンが3,000万円残っているのに、売却代金から諸費用を差し引いた金額が2,700万円しかない場合、そのままではローンを完済できません。
自己資金で不足分を補えるかなどを確認する必要があります。
難しい場合は、早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。
Q4．仲介手数料以外で一番大きな費用は何ですか？
物件によって大きく異なります。
土地なら測量費、古い戸建てなら解体費、相続した実家なら家財処分費などが大きくなることがあります。
住宅ローンが残っている場合は、残債が手取り額に最も大きく影響するケースもあります。
Q5．売却前にリフォームしたほうが手取りは増えますか？
必ずしも増えるとは限りません。
リフォーム費用以上に売却価格が上がらなければ、結果として手取り額が減ることもあります。
先に工事をするのではなく、現状の査定を受けてから検討しましょう。
Q6．相続した家を売る場合も税金はかかりますか？
売却によって譲渡所得が発生すれば、課税される可能性があります。
ただし、取得費や譲渡費用、利用できる特例などによって税額は変わります。
相続した不動産では税務上の判断が複雑になることもあるため、個別の税額については税務署や税理士へ確認しましょう。
Q7．不動産会社に手取り額まで計算してもらえますか？
売却にかかる費用や住宅ローン残債などが分かれば、概算の手取り額を整理することはできます。
ただし、最終的な税額については税務上の判断が必要になるため、税理士などへの確認が必要になる場合があります。
まとめ｜売却価格ではなく「最終的にいくら残るか」で考えよう
不動産売却では、
売却価格＝手取り額
ではありません。
基本的には、
売却価格
売却価格 － 売却に必要な費用
－ 住宅ローン残債
－ 必要に応じて税金
＝ 手元に残る金額
という考え方になります。
特に住み替えを予定している場合には、売却価格だけで次の住宅の予算を決めてしまわないことが重要です。
また、相続した不動産では、家財処分・測量・解体などの費用が必要になることもあります。
アイテラス不動産では、単に「いくらで売れそうか」だけではなく、
「売却にどのような費用がかかり、最終的にどのくらい手元に残りそうか」
まで分かりやすく整理しながら、売却方法を一緒に考えていきます。
西宮市で、
「家を売ったらいくら残るのか知りたい」
「住宅ローンが残っているけれど売却できる？」
「相続した実家を売った場合の手取り額を知りたい」
という方も、まずはお気軽にご相談ください。
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