【2026年版】不動産を売るときの流れ｜査定から引渡しまで

1．不動産売却の流れを最初に確認

2．STEP1｜売却の目的・希望条件を整理する

まずは、不動産をなぜ売りたいのか整理します。

たとえば、

などです。

ここで重要なのが、

「価格・時期・手間のどれを優先するか」

を考えることです。

たとえば、「できるだけ高く売りたい」場合と、「3か月以内に売りたい」場合では、適した売却方法が異なることがあります。

最初に整理しておきたいこと

3．STEP2｜不動産会社へ査定を依頼する

次に、不動産会社へ査定を依頼します。

査定には大きく分けて、「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定

所在地や面積、築年数、周辺の成約事例などをもとに、おおよその価格を算出する方法です。

「まだ売ると決めていない」
「まず相場を知りたい」

という場合に利用しやすい方法です。

訪問査定

不動産会社が実際に現地を確認する査定です。

戸建てや土地なら、

などを確認します。

実際に売却を進める場合には、訪問査定を行うことで、より具体的な価格を検討しやすくなります。

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4．STEP3｜査定結果を確認し、売却方法を決める

査定結果が出たら、価格だけを見るのではなく、

「なぜこの価格なのか」

を確認します。

不動産会社によって査定額が違う場合もあります。

その理由として、

などの違いがあります。

また、この段階で「仲介で売るか、買取を検討するか」も考えます。

仲介

一般の購入希望者を探して売却する方法です。価格を重視する場合に向いています。

買取

不動産会社が直接購入する方法です。スピードや手間の少なさを重視する場合に向いています。

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5．STEP4｜売り出し価格を決める

査定価格を参考に、実際の売り出し価格を決めます。

査定価格と売り出し価格は同じとは限りません。

売り出し価格を決めるときは、

などを考えます。

おすすめなのは、次の3つの価格を整理しておくことです。

希望価格

「この価格なら満足」という価格。

現実的な成約想定価格

市場で売れる可能性が高い価格帯。

最低希望価格

「これより下なら売らない」という価格です。

6．STEP5｜媒介契約を締結する

仲介で売却する場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、

の3種類があります。

それぞれ、

などに違いがあります。

それぞれの特徴を理解し、契約内容を確認してから選びましょう。

7．STEP6｜販売活動を開始する

媒介契約を締結すると、販売活動が始まります。

一般的には、

などを行います。

販売開始後は、問い合わせ数や内覧数を見ながら、価格や販売方法が適切か確認することが大切です。

8．STEP7｜内覧対応・購入申込み・条件交渉

戸建てやマンションでは、購入希望者が室内を確認する内覧があります。

居住中でも売却できます。

内覧前には、

などを行うと、購入希望者に良い印象を持ってもらいやすくなります。

ただし、売却前に大規模なリフォームまで行う必要があるとは限りません。不動産会社と相談しながら判断しましょう。

購入申込みが入ったら

購入希望者から購入申込みが入ると、主に次の内容を確認します。

購入希望価格が売り出し価格より低い場合には、価格交渉を行うことがあります。

価格だけでなく、引渡し時期などの条件も含めて総合的に判断することが大切です。

9．STEP8｜売買契約を締結する

売主と買主が条件に合意すると、売買契約へ進みます。

売買契約では、主に次の内容を確認します。

売主は、物件について知っている事実を正確に伝えることが大切です。

手付金とは？

売買契約時に、買主から売主へ手付金が支払われることがあります。

金額や契約解除に関する取扱いは契約内容によって決まります。契約書の内容をよく確認しましょう。

10．STEP9｜引渡しまでに準備すること

売買契約が終わったら、引渡しに向けて準備を進めます。

主なものは、

などです。

すべての物件で必要になるわけではありません。売買契約で決めた条件に応じて準備を進めます。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている不動産には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。

売却時には、残代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する流れが一般的です。

そのため、売却を進める前に住宅ローンの残高を確認しておきましょう。

11．STEP10｜残代金決済・所有権移転・引渡し

最後に、残代金の決済と物件の引渡しを行います。

一般的には、次のような流れで進みます。

所有権移転などの登記手続きは、司法書士が行うことが一般的です。

残代金の入金などを確認し、鍵や必要書類を買主へ渡せば、不動産の引渡しが完了します。

12．売却完了後に確認したい税金と確定申告

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得として税金がかかることがあります。

一方で、自宅を売った場合や相続した空き家を売った場合などには、一定の条件を満たすと税制上の特例を利用できるケースがあります。

「売ったら終わり」ではなく、売却後の税金まで確認しておくことが大切です。

税務上の取扱いは個別の事情によって異なるため、詳しくは税務署や税理士へ確認しましょう。

13．不動産売却にはどのくらいの期間がかかる？

不動産売却に必要な期間は、物件や売却条件によって異なります。

仲介の場合は、一般的に次のような流れで進みます。

そのため、売却を開始してから引渡しまで、数か月程度を想定するケースが多くなります。

ただし、売却にかかる期間は次のような条件によって変わります。

「○月までに売りたい」という期限がある場合には、最初の相談時に不動産会社へ伝えておくことが重要です。

14．相続した不動産を売る場合の流れ

相続した家や土地を売る場合には、通常の売却手続きに加えて、確認や手続きが必要になることがあります。

大まかな流れは次のようになります。

相続した家を売るかどうか決まっていない場合でも、査定や売却についての相談を先に行うことはできます。

「売る・残す・活用する」の判断をするためにも、まず現在の不動産の価値や状態を把握しておくことが大切です。

15．住み替えで不動産を売る場合の注意点

住み替えの場合には、

「今の家を先に売るか、新しい家を先に買うか」

を考える必要があります。

売り先行

現在の家を先に売却する方法です。

売却価格が確定してから新居を探せるため、資金計画を立てやすいメリットがあります。

一方で、新居がすぐに見つからない場合には、仮住まいが必要になる可能性があります。

買い先行

新居を先に購入する方法です。

新居を確保してから現在の家を売却できるため、住み替えをスムーズに進めやすいメリットがあります。

一方で、現在の家が予定どおりに売れなかった場合には、住宅ローンなどの資金負担が増える可能性があります。

住み替えでは、売却と購入を別々に考えず、資金計画と全体のスケジュールを一緒に組むことが重要です。

アイテラス不動産の実務ポイント

不動産売却は「査定を依頼して、買主を見つければ終わり」ではありません。

実際には、

売却理由 × 売却価格 × 売却期限 × 物件の状態 × 売却後の生活

を一緒に考える必要があります。

特に、次のような不動産は早めに状況を確認しておくことが大切です。

早めに状況を確認しておくことで、売却を始めてから慌てることなく、その後の手続きを進めやすくなります。

また、西宮市はエリアによって、駅からの距離、道路条件、高低差、土地形状、周辺環境など物件の特徴が異なります。

その地域と物件の特徴、そして売主様のご事情に合わせて売却方法を考えることが大切です。

16．不動産売却でよくある質問

Q1．まだ売るか決めていなくても査定できますか？

はい。できます。「現在どのくらいの価値があるのか知りたい」という段階でも査定を依頼できます。売却するかどうかは、査定結果を確認してから検討しても問題ありません。

Q2．査定をお願いしたら必ず売らなければいけませんか？

いいえ。査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。査定価格や売却方法、必要な費用などを確認したうえで、売却するかどうかを判断できます。

Q3．家に住みながら売却できますか？

可能です。居住中の状態で販売活動を行い、購入希望者の内覧に対応するケースもあります。

Q4．家が片付いていなくても査定できますか？

できます。査定前にすべての荷物を片付けたり、大掃除をしたりする必要はありません。まずは現在の状態で相談してみましょう。

Q5．古い家でも売却できますか？

売却できる可能性があります。中古戸建てとして売る方法だけでなく、建物の状態や土地の需要などによっては、古家付き土地として販売する方法もあります。

Q6．住宅ローンが残っていても売却できますか？

売却は可能ですが、原則として引渡し時までに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。まずは金融機関に現在の住宅ローン残高を確認し、売却価格とのバランスを確認しておきましょう。

Q7．相続登記がまだでも売却相談できますか？

相談や査定は可能です。ただし、実際に売却して買主へ所有権を移転するためには、相続関係や名義を整理する必要があります。

Q8．売買契約から引渡しまでどれくらいかかりますか？

契約条件や買主の住宅ローン手続き、売主側の引渡し準備などによって異なります。売買契約時に引渡し予定日を決め、その日程に向けて、引っ越し・抵当権抹消・必要書類などの準備を進めます。

不動産売却のチェックリスト

不動産売却をスムーズに進めるために、現在の状況をチェックしてみましょう。

売却前

販売開始前

契約前後

売却後

17．まとめ｜不動産売却は査定から引渡しまで全体を見ることが大切

不動産売却の基本的な流れは、

査定 → 売却方針決定 → 媒介契約 → 販売活動 → 条件交渉 → 売買契約 → 残代金決済 → 引渡し

です。

ただし、不動産は一つとして同じものがありません。

マンション、戸建て、土地、相続不動産、空き家などによって、確認するポイントも異なります。

また、「一番高く売ること」だけが売却の成功とは限りません。

こうしたことも大切な「成功」です。

アイテラス不動産では、不動産を単なる「物件」としてではなく、「人」と「人生」をつなぐものと考えています。

西宮市で、

という段階からでもご相談いただけます。

まずは現在の状況を整理するところから、お気軽にご相談ください。