不動産を買うときの流れ｜物件探しから引渡しまで

不動産を買いたいと思っても、

「まず何から始めればいいの？」
「物件を見つけたら、すぐ申し込んでいい？」
「住宅ローンはいつ申し込むの？」
「売買契約をしたら、すぐに引渡しになるの？」

と不安に感じる方は少なくありません。

不動産購入は、一般的に次の流れで進みます。

この記事では、西宮市をはじめ阪神間で不動産購入を検討している方に向けて、物件探しから売買契約、住宅ローン、引渡しまでの流れを順番に分かりやすく解説します。

1．不動産購入の流れを最初に確認

不動産を購入するときは、

という大きな流れで進みます。

ただし、購入する不動産によって確認する内容は異なります。

マンションなら、

戸建てなら、

土地なら、

などを確認します。

　そのため、気に入った物件が見つかってから考え始めるのではなく、物件探しを始める前に「予算」と「希望条件」を整理しておくことが大切です。

2．STEP1｜購入の目的・希望条件を整理する

まずは、なぜ不動産を購入したいのかを整理します。

たとえば、

などがあります。

ここで大切なのは、

「絶対に譲れない条件」と「できれば叶えたい条件」を分けること

です。

最初から条件を増やしすぎると、該当する物件が少なくなり、選択肢を狭めてしまうことがあります。

最初に整理しておきたいのは、

などです。

家族で購入する場合には、事前に優先順位を話し合っておくと、物件選びがスムーズになります。

3．STEP2｜無理のない資金計画を立てる

不動産購入で非常に重要なのが資金計画です。

物件価格だけで予算を考えるのではなく、

まで考える必要があります。

住宅ローンの返済以外にも、

などがかかることがあります。

資金計画で確認したいのは、

などです。

「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は同じではありません。

購入後の生活まで考えて予算を決めることが大切です。

4．STEP3｜住宅ローンの事前審査を検討する

住宅ローンを利用する場合は、早めに事前審査を行っておくと安心です。

事前審査では一般的に、

・年収
・勤続年数
・勤務先
・他の借入れ
・希望借入額
・返済期間

などをもとに審査されます。

人気のある物件では、複数の購入希望者が同時に検討していることもあります。

そのため、

「自分はいくらくらいまで住宅ローンを組めるのか」

を早めに確認しておくことで、購入申込みまでスムーズに進みやすくなります。

5．STEP4｜希望条件に合う物件を探す

資金計画がまとまったら、物件探しを始めます。

物件情報は、

・不動産ポータルサイト
・不動産会社のホームページ
・不動産会社からの紹介
・新着物件情報

などから探します。

ただし、インターネット上の情報だけでは判断しにくいこともあります。

写真では広く見えても、実際には印象が違うこともあります。

また、

「駅から少し遠いから候補から外す」
「築年数が古いから見ない」

と最初から絞りすぎるのもおすすめできません。

実際に見てみることで、

「駅から少し遠いけれど住環境が良かった」
「築年数は古いけれど室内がきれいだった」

など、新しい発見があることもあります。

6．STEP5｜気になる物件を内覧する

気になる物件が見つかったら、実際に現地を確認します。

室内だけでなく、周辺環境も確認しましょう。

内覧時に確認したいポイントは、

・日当たり
・風通し
・室内の状態
・収納
・水回り
・騒音
・隣接建物との距離
・駐車しやすさ
・前面道路
・駅までの道
・スーパーや病院
・学校
・周辺環境

などです。

中古住宅の場合には、

「きれいかどうか」だけでなく、「購入後にどの程度修繕費が必要になるか」

という視点も大切です。

可能であれば、昼間だけでなく時間帯を変えて周辺環境を確認するのもおすすめです。

7．STEP6｜購入申込みをする

購入したい物件が決まったら、購入申込みを行います。

購入申込書には一般的に、

・購入希望価格
・手付金
・住宅ローン利用の有無
・契約希望日
・引渡し希望日
・その他の希望条件

などを記載します。

購入申込みは、

「この条件で購入したい」

という意思を売主へ伝えるものです。

売り出し価格より低い金額で申込みをする場合には、価格交渉になることがあります。

ただし、必ず値引きしてもらえるわけではありません。

複数の購入希望者がいる場合には、

・購入価格
・住宅ローンの状況
・契約時期
・引渡し条件

などを含めて売主が判断する場合があります。

8．STEP7｜住宅ローン事前審査・条件調整

住宅ローンを利用する場合、購入申込みの前後で事前審査を行います。

また、

・売買価格
・手付金
・契約日
・引渡し日
・設備
・残置物
・境界
・その他の条件

について売主と調整します。

ここで条件が整えば、売買契約へ進みます。

購入価格だけを見るのではなく、契約条件全体を確認することが重要です。

9．STEP8｜重要事項説明を受ける

売買契約を締結する前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。

重要事項説明では、

・所有者
・登記内容
・道路
・都市計画
・建築上の制限
・インフラ
・契約解除
・手付金
・住宅ローン特約
・マンションの管理関係

など、購入する物件について重要な事項が説明されます。

分からない言葉があれば、その場で確認しましょう。

「よく分からないけれど、とりあえず署名する」

のではなく、内容を理解したうえで契約へ進むことが大切です。

10．STEP9｜売買契約を締結する

重要事項説明を確認し、条件に問題がなければ売買契約を締結します。

売買契約では、

・売買価格
・手付金
・残代金
・引渡し日
・契約解除条件
・住宅ローン特約
・設備
・物件の状態

などを確認します。

手付金とは、売買契約時に買主から売主へ支払われることがあるお金です。

手付金の金額や、契約解除に関する取扱いは契約内容によって異なります。

契約書の内容を十分確認しましょう。

11．STEP10｜住宅ローン本審査・金銭消費貸借契約

売買契約後、住宅ローンを利用する場合は本審査へ進みます。

本審査に承認されると、金融機関と住宅ローン契約を締結します。

これを、

金銭消費貸借契約（金消契約）

と呼びます。

金融機関によって必要書類や手続きは異なります。

勤務先や収入状況などに変化がある場合には、早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。

12．STEP11｜引渡し前の準備・最終確認

決済・引渡し前には、必要な準備を行います。

一般的には、

・住民票など必要書類の準備
・印鑑
・本人確認書類
・住宅ローン手続き
・火災保険
・登記の準備
・残代金の準備

などがあります。

中古住宅の場合には、引渡し前に物件の最終確認を行うこともあります。

契約時に確認した設備や物件状況に変化がないか確認します。

13．STEP12｜残代金決済・所有権移転・引渡し

最後に、残代金決済と引渡しを行います。

一般的には、

という流れで進みます。

所有権移転などの登記手続きは、司法書士が行うことが一般的です。

すべての手続きが完了したら、物件の引渡しとなります。

14．不動産購入にはどんな費用がかかる？

不動産を購入するときは、物件価格以外にも費用がかかります。

代表的なものとして、

・仲介手数料
・売買契約書の印紙税
・登記費用
・司法書士費用
・住宅ローン関係費用
・火災保険料
・固定資産税等の精算金
・不動産取得税

などがあります。

物件によって必要な費用は異なります。

そのため、

「3,000万円の物件を買うから3,000万円用意すればいい」

というわけではありません。

物件探しの段階から、諸費用も含めた資金計画を立てましょう。

15．中古住宅を購入するときの注意点

中古住宅は、新築とは違った確認ポイントがあります。

たとえば、

・建物の築年数
・雨漏り
・シロアリ
・給排水設備
・給湯器
・増改築履歴
・耐震性
・境界
・リフォーム費用

などです。

マンションの場合にはさらに、

・管理状況
・修繕積立金
・長期修繕計画
・大規模修繕
・管理規約
・駐車場

なども確認します。

購入価格だけではなく、

「購入後にいくら必要になるのか」

まで考えて判断することが大切です。

アイテラス不動産の実務ポイント

不動産購入は、

「気に入った物件を見つけること」

だけが目的ではありません。

実際には、

購入価格
× 住宅ローン
× 毎月の支払い
× 物件の状態
× 将来の生活

を一緒に考える必要があります。

特に、

・初めて住宅を購入する
・中古戸建てを購入する
・リフォームも考えている
・住み替えを予定している
・将来売却する可能性がある

といった場合には、購入前の資金計画と物件確認が重要です。

「買える物件」を探すだけではなく、購入後も安心して暮らせる物件を選ぶことが大切です。

16．不動産購入でよくある質問

Q1．まだ買うと決めていなくても相談できますか？

はい。「まず購入できる金額を知りたい」という段階でも相談できます。

Q2．住宅ローンはいくら借りられますか？

年収や勤務状況、他の借入れなどによって異なります。住宅ローンの事前審査を行うことで、目安を確認できます。

Q3．内覧したら購入しないといけませんか？

いいえ。内覧したからといって購入する必要はありません。複数の物件を比較して検討できます。

Q4．購入価格の値引き交渉はできますか？

売主へ希望価格を伝えることはできます。ただし、必ず値引きされるとは限りません。

Q5．中古住宅はリフォームしてから引渡されますか？

物件によって異なります。現況のまま引渡す物件もあれば、リフォーム済みの物件もあります。

Q6．住宅ローンが通らなかったらどうなりますか？

住宅ローン特約が付いている契約では、契約内容や条件に従って対応することになります。契約前に条件を確認しておきましょう。

Q7．購入してからすぐ住めますか？

物件の引渡し条件によって異なります。リフォームが必要な場合などは、引渡し後すぐに入居できないこともあります。

Q8．マンションと戸建て、どちらがいいですか？

一概にどちらが良いとはいえません。予算、家族構成、立地、維持管理、将来の暮らし方などを考えて選ぶことが大切です。

17．不動産購入のチェックリスト

物件探し前

□ 購入理由を整理した
□ 希望エリアを決めた
□ 家族で希望条件を話し合った
□ 自己資金を確認した
□ 毎月の返済可能額を確認した
□ 住宅ローンの事前審査を検討した

内覧時

□ 日当たりを確認した
□ 室内の状態を確認した
□ 水回りを確認した
□ 収納を確認した
□ 駐車場を確認した
□ 周辺環境を確認した
□ 駅までの道を確認した

契約前

□ 購入価格を確認した
□ 諸費用を確認した
□ 重要事項説明を確認した
□ 住宅ローン特約を確認した
□ 引渡し日を確認した
□ 設備や物件状況を確認した

引渡し前

□ 住宅ローン本審査が完了した
□ 火災保険を準備した
□ 必要書類を準備した
□ 残代金を確認した
□ 登記費用を確認した
□ 引渡し後の入居予定を確認した

18．まとめ｜物件探しの前に資金計画を整えることが大切

不動産購入の基本的な流れは、

です。

ただし、不動産は一つとして同じものがありません。

マンション、戸建て、土地、新築、中古などによって確認するポイントも異なります。

そして、

「気に入ったから買う」だけでなく、「無理なく暮らし続けられるか」を考えることが大切です。

希望する場所で暮らせた。

無理のない住宅ローンを組めた。

家族に合った住まいを選べた。

購入後も安心して生活できた。

こうしたことも大切な「購入の成功」です。

アイテラス不動産では、

「まだ購入するか決めていない」
「住宅ローンがいくら組めるか知りたい」
「中古住宅を買ってリフォームしたい」
「どんな物件を選べばいいか分からない」

という段階からでもご相談いただけます。

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