結論からいうと、共有名義になっている家や土地の「不動産全体」を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
例えば、夫婦で2分の1ずつ所有している家なら、夫だけ、または妻だけの判断で家全体を売却することはできません。
一方、自分が所有している「共有持分」だけを処分する場合は、不動産全体を売却する場合とは考え方が異なります。
そのため共有名義の不動産を売却したいときは、まず「誰が・どれだけの持分を所有しているのか」を確認することから始めましょう。
最初に確認したいこと
① 共有者は誰？
② それぞれの持分は？
③ 共有者全員が売却に賛成している？
④ 住宅ローンは残っている？
⑤ 抵当権は設定されている？
⑥ 相続による共有なら相続登記は終わっている？
⑦ 売却代金をどう分ける？
今回は、西宮市で共有名義の家や土地を売却したい方へ、全員の同意が必要なのか、売却前に何を確認すればよいのかをわかりやすく解説します。
共有名義の不動産とは？
共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有している状態です。
例えば、夫婦で住宅を購入した場合や、親の不動産を兄弟姉妹で相続した場合などに共有になることがあります。
共有名義になる例
・夫 2分の1／妻 2分の1
・夫 3分の2／妻 3分の1
・兄 2分の1／妹 2分の1
・兄弟姉妹3人でそれぞれ3分の1
この「2分の1」「3分の1」などの所有割合を持分といいます。
共有名義の家全体を売るなら原則として全員の同意が必要
共有不動産全体を第三者へ売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
持分の過半数を持っているからといって、不動産全体を自由に売却できるわけではありません。
例えば、夫が持分3分の2、妻が持分3分の1を所有している場合でも、夫だけの判断で家全体を売却することはできません。
重要ポイント
持分が多い ＝ 一人で不動産全体を売却できる
ではありません。
共有不動産全体を売却するなら、原則として共有者全員の意思確認が必要です。
自分の共有持分だけなら売却できる？
自分が所有している共有持分については、不動産全体の売却とは扱いが異なります。
自分の持分だけを第三者へ売却すること自体は可能です。
ただし、持分だけを購入すると、買主は他の共有者と一緒に不動産を所有することになります。
そのため一般的な住宅としては買主を見つけにくく、不動産全体を売却する場合と同じような価格で売れるとは限りません。
「他の共有者が売却に反対しているから、自分の持分だけ売ろう」とすぐに判断せず、まず共有者間で話し合うことをおすすめします。
まず登記事項証明書で共有者と持分を確認する
共有名義だと思っていても、実際の登記内容が記憶と違っていることがあります。
売却を検討するときは、登記事項証明書などで現在の所有者と持分を確認しましょう。
確認するポイント
□ 土地の所有者
□ 建物の所有者
□ それぞれの持分
□ 住所・氏名に変更はない？
□ 抵当権は設定されている？
土地と建物で持分が違うケースもあるため、それぞれ確認することが大切です。
夫婦共有名義の家を売る場合
夫婦で購入した住宅では、夫婦共有名義になっていることがあります。
この場合も家全体を売却するには、原則として夫婦双方の意思確認が必要です。
特に離婚に伴って売却する場合は、不動産の名義だけでなく、住宅ローンについても確認しましょう。
不動産の所有名義と住宅ローンの債務者は別の問題です。
誰が住宅ローンの債務者なのか、ペアローンや連帯債務になっていないか、ローンはいくら残っているのかも確認する必要があります。
相続で兄弟姉妹の共有になっている場合
親の不動産を複数の相続人で取得し、兄弟姉妹などの共有名義になっているケースもあります。
共有者が多くなるほど、売却価格や売却時期について意見が分かれる可能性があります。
例えば、「すぐ売りたい人」と「思い出があるので残したい人」がいるケースです。
まず現在の査定価格を確認し、客観的な数字を共有してから話し合うと整理しやすくなります。
共有者の一人が遠方に住んでいる場合は？
共有者全員が西宮市や近隣に住んでいるとは限りません。
相続した不動産では、共有者が東京や九州、海外など遠方に住んでいることもあります。
共有者全員が毎回同じ場所へ集まらなければ売却できないとは限らず、書類の郵送や代理手続きなどを利用できる場合があります。
ただし、本人確認や意思確認、必要書類などがあるため、早めに不動産会社や司法書士へ相談しましょう。
共有者の一人が売却に反対している場合
共有者の一人が「売りたくない」と反対している場合、他の共有者だけで不動産全体を通常の売買として売却することはできません。
まずは、なぜ反対しているのかを確認してみましょう。
意見が分かれる主な理由
・売却価格に納得できない
・思い出の家なので残したい
・自分が住みたい
・賃貸にしたい
・売却時期が合わない
・売却代金の分け方に納得できない
売却価格が原因なら査定内容を共有し、複数の選択肢を数字で比較することで話し合いが進む場合があります。
共有者と連絡が取れない場合は？
相続などで共有者の住所が分からない、連絡が取れないというケースもあります。
この場合は、単に「連絡が取れないから、その人を除いて売却する」ということはできません。
所在等が分からない共有者がいる場合には、一定の要件のもとで裁判所の手続きを利用できる制度があります。
通常の売却とは手続きが異なるため、司法書士や弁護士などの専門家へ早めに相談しましょう。
住宅ローンが残っている共有不動産にも注意
住宅ローンが残っている場合は、共有名義だけでなく抵当権やローン残高も確認します。
一般的な売却では、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡します。
ペアローンや連帯債務になっている場合もあるため、金融機関との契約内容を確認しましょう。
売却代金は持分どおりに分ければいい？
共有不動産を売却するときは、売却代金をどのように受け取るのかについても事前に確認しておきましょう。
持分割合は重要な基準になりますが、購入時の資金負担や夫婦間の財産分与、相続などが関係するケースでは、単純に判断できない場合があります。
持分と異なる形で金銭を分配すると、税務上の問題が生じる可能性もあります。
金額が大きい場合や共有者間で特別な分配を考えている場合は、税理士などへ確認しましょう。
共有名義の家を売却するときの流れ
基本的な流れ
① 登記名義と持分を確認
↓
② 共有者全員の意向を確認
↓
③ 不動産会社へ査定を依頼
↓
④ 売出価格・売却条件を相談
↓
⑤ 必要書類を準備
↓
⑥ 売買契約
↓
⑦ 決済・所有権移転・引渡し
共有者が多い場合は、一人が窓口になって連絡をまとめると手続きを進めやすくなります。
まず査定価格を共有すると話し合いやすい
共有不動産では、売却するかどうかを決める前に査定価格を確認することも一つの方法です。
「この家はいくらくらいで売れるのか」が分からないまま話し合うより、現在の相場や査定価格を共有した方が具体的に検討できます。
査定価格、売却にかかる費用、住宅ローン残高などを確認し、売却後にどのくらい残るのかまで整理してみましょう。
よくある質問
Q1. 共有名義の家を売るには全員の同意が必要ですか？
共有不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。
持分の過半数を持っている人がいても、その人だけで不動産全体を売却できるわけではありません。
Q2. 自分の持分だけなら売却できますか？
自分自身の共有持分だけを売却することは可能です。
ただし、一般的な不動産全体の売却とは条件や買主の探しやすさが大きく異なるため、慎重に検討しましょう。
Q3. 共有者の一人が反対していても家全体を売れますか？
通常の売買で不動産全体を売却する場合は難しくなります。
まず反対している理由を確認し、査定価格や今後の選択肢を共有して話し合いましょう。
Q4. 共有者が遠方に住んでいても売却できますか？
遠方に住んでいるから売却できないわけではありません。
書類のやり取りや代理手続きなどを利用できる場合がありますので、不動産会社や司法書士へ相談しましょう。
Q5. 相続した家が兄弟3人の共有でも売れますか？
共有者全員が売却に同意し、必要な手続きを整えることができれば売却できます。
まず相続登記や現在の持分を確認しましょう。
Q6. 共有者と連絡が取れない場合はどうすればいいですか？
連絡が取れない共有者を勝手に除いて不動産全体を売却することはできません。
所在等不明共有者に関する裁判所の制度を利用できる場合もあるため、司法書士や弁護士などへ相談しましょう。
まとめ｜共有名義の家は「誰が何割持っているか」の確認から
この記事のポイント
① 不動産全体の売却は原則として共有者全員の同意が必要
② 自分の持分だけの売却とは分けて考える
③ 登記名義と持分を確認する
④ 共有者全員の意向を確認する
⑤ 住宅ローン・抵当権も確認する
⑥ 相続による共有なら相続登記も確認する
⑦ まず査定価格を共有すると話し合いやすい
共有名義の家は、一人だけで所有している不動産より確認することが多くなります。
特に共有者が複数いる場合は、売却直前になって意見が分かれないよう、早い段階から情報を共有しておくことが大切です。
西宮市で共有名義の家や土地の売却をお考えの場合は、まず登記内容と現在の査定価格を確認し、共有者全員で今後の方向性を検討してみましょう。
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