今の家から新しい住まいへ住み替えたいと思ったとき、
「今の家を先に売った方がいい？」
「新しい家を先に買っても大丈夫？」
「住宅ローンが残っているけど住み替えできる？」
「売却と購入を同時に進めることはできる？」
と悩む方は少なくありません。
住み替えには、大きく分けて、
売り先行
今の家を売ってから、新しい家を購入する方法
買い先行
新しい家を購入してから、今の家を売却する方法
があります。
どちらが正解というわけではありません。
現在の住宅ローン残高、自己資金、希望する住み替え時期、売却する不動産の状況などによって、適した進め方は変わります。
この記事では、西宮市で住み替えを検討している方に向けて、「売る・買う」の順番と、それぞれのメリット・注意点を分かりやすく解説します。
1．住み替えは「売る・買う」の順番が重要
住み替えでは、
現在の家の売却
と
新しい家の購入
という2つの不動産取引を行います。
そのため、通常の売却や購入よりも資金とスケジュールの調整が重要になります。
特に確認しておきたいのが、
・現在の住宅ローン残高
・現在の家がいくらで売れそうか
・新居の購入予算
・自己資金
・いつまでに住み替えたいか
・仮住まいが可能か
・二重ローンに対応できるか
などです。
まずは「新しい家を探す」だけではなく、現在の家の査定と住宅ローン残高の確認から始めると、資金計画を立てやすくなります。
2．住み替えの3つの進め方
住み替えには、大きく3つの方法があります。
① 売り先行
現在の家を先に売却し、その後に新居を購入します。
売却 → 購入
という順番です。
② 買い先行
新しい家を先に購入し、その後に現在の家を売却します。
購入 → 売却
という順番です。
③ 売却と購入を同時進行
現在の家の売却活動をしながら、新居探しも進めます。
タイミングが合えば、
現在の家の引渡し → 新居の引渡し
を近い日程に調整できる場合があります。
ただし、売主・買主・金融機関など複数の関係者との日程調整が必要になります。
3．売り先行とは？
売り先行とは、現在住んでいる家を先に売却してから、新しい住まいを購入する方法です。
一般的には、
現在の家を査定
↓
売却活動
↓
購入希望者が決まる
↓
売買契約
↓
新居を探す・購入する
↓
現在の家を引渡す
↓
新居へ入居
という流れになります。
最大の特徴は、現在の家がいくらで売れるのかを確認してから、新居の資金計画を立てやすいことです。
4．売り先行のメリット
売り先行の大きなメリットは、資金計画を立てやすいことです。
現在の家の売却価格が確定すれば、
・住宅ローンをいくら返済できるか
・売却後にいくら手元に残るか
・新居の頭金にいくら使えるか
・新しくいくら借りる必要があるか
などを具体的に計算できます。
また、「早く売らないと新居の支払いができない」という状況になりにくいため、売却価格についても比較的落ち着いて判断できます。
資金面の安全性を重視したい方には、売り先行が向いています。
5．売り先行の注意点
売り先行にも注意点があります。
一番大きいのが、現在の家を引渡すまでに新居が決まらない可能性があることです。
その場合、
現在の家を売却
↓
仮住まいへ引っ越し
↓
新居を購入
↓
もう一度引っ越し
となることがあります。
そうなると、
・仮住まいの家賃
・敷金や礼金など
・引っ越し費用
・荷物の保管費用
などが必要になる可能性があります。
売り先行では、売却だけでなく**「売った後、どこに住むのか」まで考えておくこと**が重要です。
6．買い先行とは？
買い先行は、新しい家を先に購入してから現在の家を売却する方法です。
新居探し
↓
新居を購入
↓
新居へ引っ越し
↓
現在の家を売却
↓
引渡し
という流れになります。
現在の家を退去してから売却できるため、空室の状態で内覧してもらえるという特徴もあります。
7．買い先行のメリット
買い先行のメリットは、新居探しを優先できることです。
「この学校区で探したい」
「このマンションが欲しい」
「希望する条件の物件が出た」
という場合、現在の家が売れるのを待っていると、その物件を他の人に購入されてしまう可能性があります。
買い先行なら、希望する物件が見つかったタイミングで購入を検討できます。
また、新居へ引っ越してから現在の家を売却できれば、居住中の内覧対応をしなくて済む場合があります。
8．買い先行の注意点
買い先行で特に注意したいのが資金計画です。
現在の住宅ローンが残っている状態で新居を購入する場合、一時的に、
現在の住宅ローン ＋ 新居の住宅ローン
を抱える可能性があります。
また、
「今の家が4,000万円で売れると思っていた」
ところ、
「実際には3,700万円になった」
となれば、新居の資金計画にも影響します。
そのため、買い先行を選ぶ場合でも、新居を購入する前に現在の家の査定をしておくことが重要です。
9．売却と購入を同時進行する方法
実際の住み替えでは、完全に「売ってから買う」「買ってから売る」と分けず、両方を並行して進めるケースもあります。
たとえば、
現在の家を売り出す
↓
新居を探す
↓
現在の家に購入申込みが入る
↓
新居を決める
↓
双方の売買契約
↓
決済・引渡しの日程を調整
↓
引っ越し
という流れです。
うまく日程を調整できれば、仮住まいの期間をなくしたり、短くしたりできる可能性があります。
ただし、取引相手の都合や住宅ローン手続きなども関係するため、必ず希望どおりの日程になるとは限りません。
10．住宅ローンが残っている場合の住み替え
住宅ローンが残っていても、住み替えを検討することはできます。
まず確認したいのが、
現在の住宅ローン残高と現在の家の査定価格です。
たとえば、
住宅ローン残高 2,000万円
売却価格 3,000万円
であれば、売却代金から住宅ローンを返済できる可能性があります。
一方、
住宅ローン残高 3,000万円
売却価格 2,700万円
なら、差額をどのように補うか考える必要があります。
実際には仲介手数料などの売却費用もあるため、査定価格だけで判断しないことが大切です。
金融機関によっては住み替えに利用できるローン商品などもありますが、審査や条件があります。
早い段階で金融機関や不動産会社へ相談しましょう。
11．今の家が売れなかったらどうなる？
住み替えでよくある不安が、
「新居を買ったのに、今の家が売れなかったらどうしよう」
というものです。
不動産は、必ず予定した期間・価格で売れるとは限りません。
売却期間は、
・売り出し価格
・立地
・築年数
・建物の状態
・競合物件
・市場の動き
などによって変わります。
そのため、買い先行の場合は特に、
「予定価格で売れなかった場合でも資金計画が成立するか」
を確認しておくことが重要です。
12．仮住まいが必要になるケース
売り先行では、現在の家の引渡し日までに新居へ入居できなければ、仮住まいが必要になることがあります。
その場合、
・賃貸住宅
・マンスリーマンション
・実家
・一時的な住居
などを検討します。
また、荷物が多い場合にはトランクルームなどが必要になることもあります。
仮住まいを避けたい場合には、売却と購入の引渡し時期をできるだけ近づけられるか、不動産会社と早めに相談しましょう。
13．住み替えに必要な費用
住み替えでは、「新しい家の価格」だけを考えるのではなく、売却と購入の両方に費用が発生します。
売却時に考えられる主な費用
・仲介手数料
・抵当権抹消登記などの費用
・印紙税
・測量費用（必要な場合）
・荷物撤去費用
・引っ越し費用
購入時に考えられる主な費用
・仲介手数料
・登記費用
・住宅ローン関連費用
・火災保険料など
・印紙税
・各種精算金
・引っ越し費用
物件によって必要な費用は異なります。
売却代金をすべて新居の頭金に使えるとは限らないため、諸費用も含めた資金計画を立てましょう。
14．西宮市で住み替えるときのポイント
西宮市内でも、エリアによって住宅の特徴や価格帯は異なります。
マンションが多いエリアもあれば、戸建て住宅や土地の取引が中心となる地域もあります。
また、
・駅からの距離
・学校区
・土地の形状
・道路条件
・高低差
・築年数
・マンションの管理状況
などによって、売却価格や販売期間が変わる可能性があります。
「西宮市だからこれくらいで売れる」と考えるのではなく、その物件の条件と周辺の成約事例を確認することが大切です。
住み替えの場合には、
現在の家の売却価格と希望する新居の価格
を同時に確認すると、現実的な資金計画を立てやすくなります。
15．どちらを選ぶ？ケース別の考え方
資金計画を優先したい
→ 売り先行を検討
現在の家の売却金額を確定してから、新居の購入予算を決めやすくなります。
欲しい物件がすでに見つかっている
→ 買い先行を検討
ただし、現在の住宅ローンと新居の購入資金について事前確認が必要です。
住宅ローンが多く残っている
→ まず売却査定と残債確認
現在の家を売却した場合に住宅ローンを完済できるか確認しましょう。
仮住まいをできるだけ避けたい
→ 売却と購入の同時進行を検討
引渡し時期を調整できるかがポイントになります。
住み替え時期が決まっている
→ 早めに売却査定と資金計画を開始
期限から逆算してスケジュールを組みます。
アイテラス不動産の実務ポイント
住み替えでは、
「いくらで売れるか」だけを先に考えないこと
が大切です。
確認したいのは、
現在の住宅ローン残高
× 現在の家の売却想定価格
× 新居の購入価格
× 自己資金
× 住み替え時期
です。
たとえば高い査定額が出ても、実際にその金額で売れるまで時間がかかれば、住み替え計画に影響することがあります。
反対に、価格だけを優先して急いで売却すると、「もう少し時間をかければよかった」と感じることもあります。
だからこそ、住み替えでは**「売却」と「購入」を別々に考えず、一つの計画として考えること**が大切です。
16．住み替えでよくある質問
Q1．今の家が売れる前に新しい家を探してもいいですか？
Q2．住宅ローンが残っていても住み替えできますか？
Q3．売却と購入を同じ不動産会社に相談した方がいいですか？
Q4．住みながら売却できますか？
Q5．先に売ったら、新居が見つかるまで待ってもらえますか？
Q6．住み替えでは最初に何をすればいいですか？
17．住み替え前のチェックリスト
最初に確認
□ 住み替えたい理由を整理した
□ 希望する時期を決めた
□ 現在の住宅ローン残高を確認した
□ 現在の家の査定を依頼した
□ 自己資金を確認した
売却について
□ 売却想定価格を確認した
□ 売却に必要な費用を確認した
□ いつまでに売りたいか決めた
□ 売り先行・買い先行を比較した
購入について
□ 新居の希望条件を整理した
□ 購入予算を確認した
□ 住宅ローンについて相談した
□ 希望エリアの相場を確認した
スケジュールについて
□ 仮住まいが必要か確認した
□ 引っ越し費用を考えた
□ 売却と購入の引渡し時期を確認した
18．まとめ｜住み替えは「売却」と「購入」を一緒に考える
住み替えには、
売り先行
買い先行
売却と購入の同時進行
という方法があります。
資金計画を重視するなら、売り先行が検討しやすくなります。
一方、希望する新居を優先したい場合には、買い先行を検討することもあります。
ただし、大切なのは「どちらが一般的か」ではありません。
自分たちの資金・住宅ローン・希望時期に合っているかです。
住み替えは、
売る家と買う家
を同時に考える必要があります。
アイテラス不動産では、西宮市での不動産売却・購入・住み替えについて、現在のお住まいの査定から新居探しまでご相談いただけます。
「まだ住み替えると決めていない」
「今の家がいくらで売れるのか知りたい」
「売ってから買うか、買ってから売るか迷っている」
「住宅ローンが残っている」
という段階でも、まず現在の状況を整理するところから始められます。
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