結論からいうと、専任媒介と一般媒介は「どちらが優れている」というものではありません。
西宮市で不動産を売却するとき、1社の不動産会社と相談しながらしっかり売却活動を進めたい方には専任媒介、複数の不動産会社へ同時に依頼したい方には一般媒介が向いている可能性があります。
ただし、
「専任媒介なら必ず早く売れる」
「一般媒介なら複数社が競争するから高く売れる」
というほど単純ではありません。
大切なのは、
物件の特徴
＋ 売却希望時期
＋ 不動産会社との連携
＋ 売主様自身がどこまで売却活動を管理したいか
を考えて選ぶことです。
また、不動産会社から高い査定額を提示され、
「専任媒介にしていただければ、この価格で売れます」
と言われた場合にも、査定額だけで契約を決めないことが大切です。
この記事では、西宮市で不動産売却を検討している方に向けて、専任媒介と一般媒介の違い、それぞれのメリット・デメリット、どんな方に向いているのかを分かりやすく解説します。
専任媒介と一般媒介の一番大きな違いは？
一番分かりやすい違いは、売却を依頼できる不動産会社の数です。
一般媒介契約では、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できます。
一方、専任媒介契約では、売却を依頼できる不動産会社は1社です。
主な違いを比較すると、次のようになります。
| 比較するポイント | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 |
|---|---|---|
| 複数の不動産会社へ依頼 | できる | できない |
| 自分で見つけた買主との直接契約 | できる | できる |
| レインズへの登録義務 | なし | あり |
| レインズ登録期限 | ― | 契約日の翌日から7日以内※ |
| 売主への業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 |
| 契約期間 | 法令上の上限なし | 3か月以内 |
※休業日は算入されません。
この違いだけを見ると、
「たくさんの会社に頼める一般媒介のほうが売れそう」
と思われるかもしれません。
しかし、不動産売却では依頼する会社の数だけで結果が決まるわけではありません。
専任媒介とは？
専任媒介契約とは、1社の不動産会社に売却を任せる媒介契約です。
たとえばアイテラス不動産と専任媒介契約を結んだ場合、契約期間中は別の不動産会社と重ねて媒介契約を結ぶことはできません。
一方、不動産会社には一定の義務があります。
専任媒介契約では、媒介契約締結日の翌日から7日以内（休業日を除く）にレインズへ登録し、売主様へ2週間に1回以上、販売状況を報告する必要があります。
そのため、1社と相談しながら売却活動を進めやすいことが特徴です。
専任媒介のメリット
売却の窓口を1社にまとめられる
専任媒介では、売主様がやり取りする不動産会社は基本的に1社です。
問い合わせ状況や内覧、購入申込み、価格についての相談などを一つの窓口で進められます。
特に初めて不動産を売却する場合や、相続した不動産など確認事項が多い場合には、窓口が一本化されていることで進めやすくなることがあります。
販売状況を定期的に確認できる
専任媒介では、不動産会社から2週間に1回以上の業務報告があります。
たとえば、
- 問い合わせ件数
- 内覧件数
- 購入希望者の反応
- 広告の状況
- 今後の販売方法
などを確認できます。
「売りに出しているけれど、今どうなっているの？」
という状態になりにくいのがメリットです。
不動産会社と販売戦略を相談しやすい
1社が窓口となるため、
「問い合わせはあるのに内覧につながらない」
「内覧は入るのに購入申込みがない」
など、販売状況を見ながら対策を相談しやすくなります。
単に物件を掲載して待つのではなく、価格や広告、写真、内覧時の見せ方などを一緒に検討できる会社を選ぶことが重要です。
専任媒介のデメリット・注意点
専任媒介で最も注意したいのは、依頼する不動産会社が1社に限定されることです。
そのため、会社選びが非常に重要になります。
「査定額が一番高かった」
「大手だから安心だと思った」
「担当者に強くすすめられた」
という理由だけで決めるのではなく、契約後にどのような売却活動をするのかまで確認しましょう。
また、専任媒介だからといって、必ず早く売れるわけでも、必ず高く売れるわけでもありません。
一般媒介とは？
一般媒介契約では、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できます。
たとえば、
A社
B社
C社
の3社へ同時に売却をお願いすることも可能です。
また、売主様自身が買主を見つけて直接契約することもできます。
複数社へ依頼できる自由度の高さが、一般媒介の大きな特徴です。
一般媒介のメリット
複数の不動産会社へ依頼できる
一般媒介の最大のメリットです。
不動産会社によって、
- 抱えている購入希望者
- 得意なエリア
- 広告方法
- 営業方法
- 得意な物件種別
などが異なるため、複数社へ依頼することで、それぞれの会社から購入希望者へ紹介してもらえる可能性があります。
不動産会社を比較しながら売却できる
複数の会社と実際にやり取りするため、
「A社は問い合わせへの対応が早い」
「B社は詳しい報告をしてくれる」
「C社は購入希望者を多く紹介してくれる」
など、それぞれの対応を比較することもできます。
一般媒介のデメリット・注意点
一般媒介では、複数社へ依頼できる反面、売主様自身の管理が増える可能性があります。
たとえばA社で価格を変更した場合、B社・C社にも伝える必要があります。
内覧の日程についても複数社から連絡が入る可能性があります。
また、一般媒介では法律上、レインズへの登録義務や売主への定期的な業務報告義務がありません。
そのため、
「問い合わせは何件ありましたか？」
「どんな反応でしたか？」
と売主様自身から確認する場面が増えることもあります。
「一般媒介なら複数社が競争して高く売れる」は本当？
一般媒介を選ぶ理由として、
「何社にも頼めば、各社が競争して高く売ってくれるのでは？」
と考える方もいらっしゃいます。
確かに複数の不動産会社へ依頼できることは一般媒介のメリットです。
しかし、
不動産会社の数が増える＝売却価格が上がる
とは限りません。
最終的に購入するのは不動産会社ではなく、一般の購入希望者であることが多いためです。
購入希望者は周辺の物件と比較しながら価格を判断します。
そのため、依頼する会社を増やすこと以上に、適切な価格設定と販売方法で購入希望者へ物件の魅力を届けることが重要です。
「専任媒介だと他社から購入希望者を紹介してもらえない」は間違い？
専任媒介は1社にしか依頼できないため、
「その会社のお客様にしか物件を紹介してもらえないの？」
と思われることがあります。
しかし、そうではありません。
専任媒介ではレインズへの登録義務があります。
レインズへ登録された物件情報は他の不動産会社も確認できるため、別の不動産会社に購入希望のお客様がいれば、媒介会社へ問い合わせて紹介することができます。
つまり、
専任媒介＝1社だけで買主を探す
という意味ではありません。
専任媒介で注意したい「囲い込み」とは？
専任媒介について調べると、「囲い込み」という言葉を目にすることがあります。
囲い込みとは、売却を任された不動産会社が、他の不動産会社から購入希望者を紹介したいという問い合わせがあっても、正当な理由なく紹介を妨げ、自社で売主側と買主側の双方を仲介しようとするような行為を指します。
売主様にとっては、購入希望者と出会う機会を失う可能性があります。
ただし、
「専任媒介＝囲い込みされる」
という意味ではありません。
専任媒介そのものが問題なのではなく、不動産会社が適切な販売活動をしているかどうかが重要です。
販売状況の報告を受けながら、
「レインズへ登録されていますか？」
「他社から問い合わせはありましたか？」
などを確認しておくことも大切です。
高い査定額を理由に専任媒介をすすめられたら注意
これは特に知っておいていただきたいポイントです。
複数社へ査定を依頼して、
A社 3,500万円
B社 3,600万円
C社 4,200万円
という査定結果だったとします。
C社から、
「当社なら4,200万円で売れます。専任媒介で任せてください」
と言われたら、魅力的に感じるでしょう。
しかし、査定価格はその価格で売れることを保証するものではありません。
中には、媒介契約を獲得するために、実際の売却可能性より高めの査定額を提示するケースもあります。
そのため、
「なぜ4,200万円なのですか？」
と査定の根拠を確認してください。
周辺の成約事例や競合物件、物件の特徴などをもとに具体的な説明があるのかを見ることが大切です。
専任媒介を選ぶ場合でも、**「一番高い査定額を出した会社」ではなく、「査定と販売方法について納得できる説明をしてくれる会社」**を選びましょう。
専任媒介が向いている可能性がある人
次のような方は、専任媒介が向いている可能性があります。
1社と相談しながら売却したい
不動産売却について分からないことが多く、一つの会社と相談しながら進めたい方です。
売却の窓口を一本化したい
複数の不動産会社との連絡を負担に感じる場合にも向いています。
定期的に販売状況を知りたい
問い合わせ数や内覧状況などについて、定期的に報告を受けたい方です。
相続不動産など相談事項が多い
相続した実家などでは、売却だけでなく、
- 登記
- 家財整理
- 測量
- 解体
- 税金
などを同時に考えなければならないことがあります。
一つの窓口と相談しながら整理したい場合には、専任媒介を検討できます。
一般媒介が向いている可能性がある人
一方、次のような方は一般媒介が向いている可能性があります。
複数の不動産会社へ依頼したい
最初から複数社に販売を任せたい方です。
各社との連絡を自分で管理できる
価格変更や内覧、販売状況などについて複数社とやり取りすることが負担にならない方です。
複数社の販売活動を比較したい
各社がどのように購入希望者へ紹介するのかを比較しながら進めたい方にも選択肢になります。
迷ったら5つの質問で考えてみましょう
専任媒介と一般媒介のどちらにするか迷ったら、次の5つを考えてみてください。
① 何社もの不動産会社と連絡を取ることは負担にならない？
② 販売状況を定期的に報告してほしい？
③ 複数社へ同時に依頼したい？
④ 不動産会社と販売戦略を相談しながら進めたい？
⑤ 信頼して任せられる不動産会社が見つかっている？
西宮市で専任媒介・一般媒介を選ぶときに大切なこと
西宮市といっても、不動産市場はすべて同じではありません。
甲子園口、西宮北口、夙川、苦楽園、甲陽園、甲東園、甲子園など、エリアによって物件の特徴や購入希望者のニーズも変わります。
さらに、
マンション
戸建て
土地
相続した実家
空き家
など、物件によって販売方法も異なります。
そのため媒介契約を選ぶときは、
「一般か専任か」だけで判断するのではなく、その物件をどのように売却していくのか
まで不動産会社と相談することが大切です。
媒介契約を結ぶ前に確認したいこと
どちらを選ぶ場合でも、契約前に次の点を確認しておきましょう。
- 査定価格の根拠
- 売り出し価格
- 販売方法
- 広告方法
- レインズへの登録
- 販売状況の報告方法
- 問い合わせが少ない場合の対応
- 内覧があるのに売れない場合の対応
- 価格を見直すタイミング
媒介契約の名前より、契約後にどのような売却活動をしてくれるのかを見ることが重要です。
まとめ｜専任媒介と一般媒介は「自分に合う方」を選ぼう
西宮市で不動産を売却するとき、
専任媒介と一般媒介のどちらが絶対に良い、という答えはありません。
簡単に整理すると、
専任媒介
→ 1社と相談しながら売却したい
→ 窓口を一本化したい
→ 定期的に販売状況を報告してほしい
一般媒介
→ 複数社へ同時に依頼したい
→ 各社とのやり取りを自分で管理できる
→ 複数社の販売活動を比較したい
という違いがあります。
そして、どちらを選ぶ場合でも大切なのが、査定額だけで不動産会社を選ばないことです。
「一番高い査定額を出してくれたから専任媒介にする」
のではなく、
査定価格の根拠
＋ 販売方法
＋ 報告内容
＋ 担当者の説明
＋ 売れなかった場合の対応
まで確認しましょう。
アイテラス不動産では、媒介契約をおすすめする際にも、それぞれのメリットだけでなく注意点もご説明し、売主様の状況や物件に合った売却方法を一緒に考えることを大切にしています。
「専任媒介と一般媒介のどちらにしたらいい？」
「他社から専任媒介をすすめられて迷っている」
「今の媒介契約のままでいいのか相談したい」
という段階でも大丈夫です。
西宮市で不動産売却をご検討の方は、お気軽にアイテラス不動産へご相談ください。
媒介契約を結ぶことを目的にするのではなく、納得できる条件で不動産を売却するために、どの方法が合っているのかを考えることから始めましょう。
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