【2026年版】相続した空き家の3,000万円特別控除とは？｜西宮市で利用する前に確認したい条件と注意点

「相続した実家を売ると、3,000万円まで税金がかからないって本当？」

「空き家なら、どんな家でも3,000万円控除を使えるの？」

「親が老人ホームに入っていた場合は対象になる？」

相続した実家や空き家を売却するときに、ぜひ確認しておきたい制度のひとつが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」です。

一定の要件を満たせば、相続した空き家を売却したときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

ただし、「相続した空き家ならすべて対象」という制度ではありません。建築時期、誰が住んでいたか、売却までの期間、売却価格、耐震性や解体の状況など、いくつもの条件があります。

相続した空き家の3,000万円特別控除とは？

相続または遺贈によって取得した、亡くなった方が住んでいた一定の家屋やその敷地を売却した場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

正式には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

2026年現在、この特例は一定の要件を満たし、2027年12月31日までに行われる譲渡が対象とされています。

例えば譲渡所得が2,000万円だったら？

要件を満たして3,000万円特別控除を利用できる場合、控除前の譲渡所得が2,000万円であれば、3,000万円の控除の範囲内に収まります。

そのため、この特例によって課税対象となる譲渡所得が0円になる可能性があります。

相続した古い実家では、親が購入した当時の売買契約書が見つからず取得費が分からないこともあります。そのような場合は譲渡所得が大きく計算されることがあるため、この特例が非常に重要になるケースがあります。

どんな空き家でも対象になるわけではありません

ここが一番大切なポイントです。

「親から相続した空き家だから使える」というわけではありません。

主な条件を確認してみましょう。

• 相続または遺贈によって取得した家屋とその敷地であること
• 原則として、亡くなった方が相続開始直前まで住んでいた家であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
• 原則として、亡くなった方以外に居住していた人がいなかったこと
• 相続後、売却まで事業・賃貸・居住などに使用していないこと
• 一定の期限までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震基準や取壊しについて一定の要件を満たすこと

昭和56年5月31日以前に建築された家が対象

対象となる「被相続人居住用家屋」は、原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることが条件です。

つまり、比較的新しい住宅だから利用できる制度ではなく、主に古い空き家の発生を抑えることを目的とした制度です。

マンションは対象になる？

この制度では、区分所有建物登記がされている建物は対象外です。

そのため、一般的な分譲マンションの一室を相続して売却する場合には、この空き家の3,000万円特別控除は基本的に利用できません。

一方、一戸建て住宅などでは対象になる可能性があります。

相続後に誰かが住んだり貸したりすると注意

相続した後の利用方法にも注意が必要です。

対象となる家屋や敷地は、原則として相続開始から売却まで、事業用・賃貸用・居住用として使用されていないことなどが条件となります。

例えば、「売却するまでの間だけ誰かに貸そう」「親族に住んでもらおう」と考えると、この特例に影響する可能性があります。

売却には期限があります

3,000万円特別控除には、売却時期の条件があります。

原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

さらに現在の制度では、特例の適用期間自体が2027年12月31日までとなっています。

「相続してからちょうど3年以内」と単純に考えると期限を間違える可能性があるため注意してください。

売却価格は1億円以下が条件

売却代金についても条件があり、原則として譲渡価額が1億円以下である必要があります。

また、土地などを分けて売却した場合や、複数の相続人がそれぞれ売却した場合には、一定期間内の売却金額を合算して1億円以下かどうかを判定する場合があります。

「自分が売った持分だけなら1億円以下だから大丈夫」とは限らない点に注意しましょう。

古い家は「耐震」または「解体」が重要

対象となる住宅は古い建物が中心です。そのため、売却するときには耐震基準や建物の取壊しについて確認する必要があります。

代表的な方法としては、次のようなケースがあります。

• 一定の耐震基準を満たした家屋として売却する
• 家屋を取り壊して、敷地を売却する
• 一定の条件のもと、売却後に翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行う

2024年1月1日以後の譲渡については制度が拡充され、売却時点で耐震基準を満たしていない家屋でも、売却した年の翌年2月15日までに一定の耐震改修または家屋の全部の取壊しが行われる場合には、その他の条件を満たせば特例の対象となる可能性があります。

親が老人ホームに入っていた場合は？

「亡くなる前に親が老人ホームへ入っていたから対象外では？」と心配される方もいると思います。

一定の要件を満たしていれば、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも対象になる可能性があります。

例えば、要介護認定・要支援認定等を受けて一定の施設へ入所していたことや、入所後も家屋が一定の状態で維持されていたことなど、細かな条件があります。

「施設に入った時点で実家ではなくなった」と決めつけず、まず対象になる可能性を確認してみましょう。

相続人が3人以上なら「1人3,000万円」ではありません

ここも2026年現在、特に注意したいポイントです。

2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋や敷地を相続・遺贈によって取得した相続人が3人以上の場合、特別控除額の上限は1人あたり2,000万円となります。

「相続人が3人だから、それぞれ3,000万円ずつ控除できる」と考えないようにしましょう。

西宮市では「被相続人居住用家屋等確認書」が必要

この特例を利用して確定申告をする際には、家屋の所在地を管轄する市区町村から交付される「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。

西宮市内の対象物件の場合、西宮市へ交付申請を行います。

西宮市では、売却方法によって申請書が分かれています。

• 様式1-1：譲渡時に耐震基準に適合する家屋を売却する場合
• 様式1-2：家屋を取り壊した後、敷地を売却する場合
• 様式1-3：譲渡後、翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをする場合

ただし、この確認書が交付されたからといって、3,000万円特別控除の適用が確定するわけではありません。最終的な税制上の適用については税務署等で確認する必要があります。

売却前に準備しておきたいもの

相続した実家の売却を検討するときは、早めに次の資料を探しておきましょう。

• 登記事項証明書など不動産の内容が分かる資料
• 亡くなった方が家を購入したときの売買契約書
• 建築時期が分かる資料
• 相続関係が分かる資料
• 固定資産税関係の書類
• 老人ホーム等へ入所していた場合は入所状況等が分かる資料
• 売却にかかった仲介手数料・測量費・解体費などの領収書

特に親が購入したときの売買契約書は、譲渡所得を計算する際の取得費を確認する重要な資料です。実家を片付けるときに処分しないよう注意してください。

特別控除を使うなら確定申告が必要

3,000万円特別控除は、自動的に適用されるものではありません。

特例の適用を受けるためには、必要書類を添付して確定申告をする必要があります。

特別控除を使った結果、課税される譲渡所得が0円になる場合でも、「税金が0円だから申告しなくていい」と考えないようにしましょう。

売ってからではなく「売る前」に確認することが大切

相続した空き家の3,000万円特別控除で最も大切なのは、売却前に対象になる可能性を確認することです。

例えば、

• そのまま家付きで売るのか
• 売主側で解体してから売るのか
• 買主側で解体する条件にするのか
• 耐震改修をするのか
• いつまでに売却する必要があるのか

によって、売却方法や準備する書類が変わる可能性があります。

よくある質問

Q1. 相続した空き家なら必ず3,000万円控除を使えますか？

いいえ。建築時期、建物の種類、亡くなった方の居住状況、相続後の利用状況、売却期限、売却価格、耐震・解体など複数の条件があります。

Q2. 3,000万円で売れる家なら税金がかからないという意味ですか？

違います。売却価格から3,000万円を引く制度ではなく、一定の要件を満たした場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度です。

Q3. 相続したマンションでも利用できますか？

区分所有建物登記がされている建物は対象外です。そのため、一般的な分譲マンションの一室は基本的にこの特例の対象になりません。

Q4. 親が亡くなる前に老人ホームへ入っていました。対象外ですか？

一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。要介護認定等や施設への入所状況、入所後の家屋の利用状況などを確認する必要があります。

Q5. 古家をそのまま売却して、買主が解体しても利用できますか？

2024年1月1日以後の譲渡では、一定の要件のもと、譲渡後から翌年2月15日までに家屋の全部が取り壊された場合も対象になる可能性があります。ただし期限や証明書類があるため、売買契約前に確認しておくことが重要です。

Q6. 相続人が3人なら、それぞれ3,000万円控除できますか？

2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合、控除額の上限は1人あたり2,000万円です。

Q7. 西宮市の確認書をもらえば特例を使えることが確定しますか？

いいえ。「被相続人居住用家屋等確認書」は市が一定の事項を確認したことを示す書類であり、特例の適用を確約するものではありません。税制上の最終的な適用については税務署等へ確認してください。

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西宮市で相続した空き家の売却をお考えの方へ

相続した空き家の3,000万円特別控除は、利用できれば税負担を大きく軽減できる可能性がある制度です。

一方で、建築時期、相続後の利用状況、売却期限、耐震性、解体時期など、売却方法そのものに関係する条件が多くあります。

そのため、相続した実家を売却する場合は、査定価格だけでなく「どのような状態で、いつ、どのような条件で売るか」まで考えて進めることが大切です。

アイテラス不動産では、西宮市の相続不動産について、売却するかどうかをまだ決めていない段階からご相談いただけます。古家をそのまま売る場合、解体して売る場合なども含めて、不動産の状況に合わせた売却方法をご一緒に整理します。