結論からいうと、売却活動を始めて1か月経っても反響がない場合、すぐに値下げするのではなく、「そもそも物件が見られているのか」を確認することが大切です。
問い合わせがない原因は、価格だけとは限りません。
「広告の見せ方に問題がある」
「競合物件が増えている」
「購入希望者の検索条件から価格が外れている」
「そもそも十分に広告されていない」
といった可能性もあります。
西宮市で不動産を売り出して、
「1か月経ったけれど問い合わせがない」
「内覧が1件も入らない」
「このまま同じ販売方法を続けていいの？」
と不安になっている方に向けて、売却開始から1か月を目安に確認したいポイントを解説します。
1か月反響がなくても「売れない物件」と決まったわけではない
まず知っておきたいのは、1か月で売れなかったからといって、その不動産が売れないと決まったわけではないということです。
不動産の売却期間は、
- 物件の種類
- エリア
- 価格
- 築年数
- 市場に出ている競合物件
- 購入希望者の数
- 売り出した時期
などによって異なります。
そのため、「1か月で売れなかった＝失敗」と考える必要はありません。
ただし、問い合わせも内覧もほとんどない場合には、一度販売状況を確認するタイミングと考えてよいでしょう。
① まず「広告がどのくらい見られているか」を確認する
最初に確認したいのが、物件広告の閲覧状況です。
不動産ポータルサイトなどへ掲載している場合、不動産会社側で閲覧状況などを確認できることがあります。
ここで重要なのが、
見られていないのか
それとも、
見られているのに問い合わせがないのか
という違いです。
この2つでは、考えられる原因が違います。
「見られていない」場合
物件情報そのものが十分に購入希望者へ届いていない可能性があります。
たとえば、
- 掲載している媒体
- 写真
- メイン画像
- キャッチコピー
- 物件情報の内容
などを確認します。
まずは物件を見つけてもらうための改善が必要です。
「見られているのに問い合わせがない」場合
広告は見られているのに問い合わせがない場合には、
- 価格
- 物件条件
- 写真
- 競合物件との比較
などが原因になっている可能性があります。
特に購入希望者は、1件だけを見ているわけではありません。
同じ価格帯・エリアの物件と比較しながら検討しています。
② 売出価格が相場から離れていないか確認する
反響がない場合に確認したい大きなポイントが売出価格です。
たとえば、購入希望者が、
「4,000万円まで」
という条件で物件検索をしているとします。
売出価格が4,180万円なら、その検索結果に表示されない可能性があります。
売主様からすると180万円の差でも、購入希望者の検索条件では大きな違いになることがあります。
だからといって、すぐ値下げすればよいわけではありません。
まず、
現在の売出価格は周辺相場と比べてどうなのか
を確認しましょう。
③ 査定価格と売出価格をもう一度確認する
「査定価格が5,000万円だったから5,000万円で売り出した」
という場合も注意が必要です。
査定価格＝必ず売れる価格ではありません。
査定価格は、不動産会社が周辺の成約事例や物件条件などをもとに算出した価格です。
一方、実際の売出価格は、
- 売主様の希望
- 市場状況
- 競合物件
- 売却希望時期
などを考えて決めます。
売却開始から反響がない場合には、
「査定時と現在で市場に変化はないか」
「現在の売出価格をどのように評価しているか」
を不動産会社へ確認してみましょう。
④ 競合物件が増えていないか確認する
不動産市場は常に動いています。
査定したときにはなかった物件が、その後売り出されることもあります。
たとえば、自宅を4,500万円で販売しているところへ、
同じエリア
同じくらいの広さ
築年数も近い
物件が4,280万円で販売された場合、購入希望者から比較される可能性があります。
マンションの場合には、同じマンション内に売出物件が出ていないかも重要です。
不動産会社へ、
「今、競合になる物件は何件ありますか？」
と聞いてみましょう。
⑤ 写真が物件の魅力を伝えられているか
不動産を探している方が最初に見るものの一つが写真です。
特にインターネットでは、
写真を見て興味を持つ
↓
物件詳細を見る
↓
問い合わせる
↓
内覧する
という流れになることがあります。
そのため、
- 写真が暗い
- 写真枚数が少ない
- 部屋の広さが分かりにくい
- 外観しか掲載されていない
- メイン画像に魅力がない
といった場合には、改善できる可能性があります。
天候や時間帯を変えて写真を撮り直すだけでも、物件の印象が変わることがあります。
⑥ 物件情報が十分に掲載されているか
写真だけではなく、掲載内容も確認しましょう。
購入希望者が知りたいのは、
「この物件を買ったら、どんな暮らしができるのか」
ということです。
単に、
「3LDK・駅徒歩○分」
だけではなく、
- リフォーム履歴
- 日当たり
- 収納
- 駐車場
- 周辺施設
- 学校
- 買い物環境
- 交通アクセス
- 物件ならではの特徴
など、購入判断に役立つ情報が掲載されているか確認します。
⑦ 不動産会社から販売状況の報告を受ける
売主様が一番避けたいのは、
「とりあえず掲載して、そのまま1か月経過している」
という状態です。
不動産会社へ、
「どのくらい広告を見られていますか？」
「問い合わせは何件ありましたか？」
「問い合わせがない原因をどう考えていますか？」
「競合物件は増えましたか？」
「今後どう販売する予定ですか？」
と確認してみましょう。
専任媒介・専属専任媒介の場合には、不動産会社から定期的な業務報告があります。
その報告を単に受け取るだけではなく、販売戦略を考えるための材料として利用することが大切です。
反響がないからといって、すぐ値下げしない
1か月反響がないと、
「100万円下げた方がいいですか？」
と考えてしまうかもしれません。
しかし、原因が広告写真だった場合、値下げより先に写真を改善した方がよい可能性があります。
販売状況は、
パターン①
広告閲覧が少ない
→ 広告・写真・掲載方法などを確認
パターン②
広告閲覧は多いが問い合わせがない
→ 価格・物件条件・競合物件などを確認
パターン③
問い合わせはあるが内覧にならない
→ 条件・日程・物件情報などを確認
パターン④
内覧はあるが申込みが入らない
→ 内覧後の反応・価格・物件状態などを確認
というように分けて考えると、原因を探しやすくなります。
内覧があるのに売れない場合は別の分析が必要
問い合わせや内覧があるなら、広告そのものには一定の反応があると考えられます。
この場合には、
「なぜ内覧後に購入申込みにつながらないのか」
を確認します。
たとえば、
- 思っていたより室内が暗かった
- リフォーム費用がかかりそう
- 周辺の別物件と比較された
- 価格とのバランス
- 駐車場や道路条件
- 建物状態
などです。
内覧した方からどのような感想があったのか、不動産会社へ確認してみましょう。
これは売却戦略を見直すための重要な情報になります。
値下げするなら「いくら下げるか」も重要
値下げをする場合、何となく50万円・100万円下げるのではなく、購入希望者がどの価格帯で検索しているかも考えます。
たとえば、
4,180万円
↓
4,080万円
と変更しても、「4,000万円以下」で検索している人には届きません。
一方、
4,180万円
↓
3,980万円
とすると、新しい検索条件の購入希望者に表示される可能性があります。
もちろん、大きな値下げが必ず必要という意味ではありません。
価格変更によって、どの購入者層へ新しく届くのかまで考えることが重要です。
1か月目は「失敗」ではなく販売データが集まった時期
売却開始から1か月経過したとき、
「まだ売れない」
とだけ考える必要はありません。
この1か月で、
- どのくらい広告が見られたか
- 問い合わせが何件あったか
- 内覧が何件あったか
- 購入希望者からどんな反応があったか
- 競合物件がどう変化したか
という情報が集まっています。
つまり、最初の1か月の反応を使って、次の販売戦略を考えることができます。
1か月経ったら不動産会社に聞きたいこと
担当者に次のことを聞いてみましょう。
① 広告はどのくらい見られていますか？
② 問い合わせは何件ありましたか？
③ 内覧は何件ありましたか？
④ 購入希望者からどんな反応がありましたか？
⑤ 現在の競合物件は何件ありますか？
⑥ 今の価格についてどう考えていますか？
⑦ 次の1か月は何を変えますか？
特に最後の、
「次の1か月はどう販売しますか？」
は重要です。
同じ方法を続けるのか、何か改善するのかを確認しましょう。
西宮市の不動産売却でも「地域ごとの比較」が大切
西宮市といっても、不動産市場は一つではありません。
JR・阪急・阪神沿線、駅からの距離、土地の高低差、マンション・戸建て・土地などによって購入希望者層は異なります。
そのため、
「西宮市全体の相場」
だけではなく、
同じ地域・同じ物件種別・似た条件の競合物件と比較することが大切です。
地域をよく知る不動産会社であれば、周辺の売出物件や成約事例を確認しながら販売戦略を考えやすくなります。
2か月目・3か月目も同じように確認する
1か月目に見直して終わりではありません。
販売活動中は、
1か月目
→ 反響を確認
2か月目
→ 改善後の変化を確認
3か月目
→ 販売計画全体を再検討
というように、定期的に状況を見ることが大切です。
特に専任媒介契約・専属専任媒介契約では契約期間の上限が3か月のため、更新時期は今後の販売方針や不動産会社との契約について考えるタイミングにもなります。
よくある質問（Q&A）
Q1．1か月問い合わせが0件なら値下げした方がいい？
すぐ値下げすると決める必要はありません。
まず広告の閲覧状況、競合物件、価格、写真などを確認しましょう。
Q2．1か月で内覧0件は少ない？
物件によって異なるため、件数だけでは判断できません。
ただし広告が十分に見られているのに内覧がない場合は、価格や物件条件などを確認する材料になります。
Q3．写真を変更すると効果がありますか？
写真は購入希望者が物件を検討する重要な情報の一つです。
暗い写真や魅力が伝わりにくい写真であれば、撮り直しを検討する価値があります。
Q4．値下げするなら50万円くらいでいい？
物件価格や購入希望者の検索価格帯によって異なります。
単純に金額を決めるのではなく、価格変更によってどの購入者層へ届くのかを考えましょう。
Q5．不動産会社から何も連絡がありません。
媒介契約の種類によって報告義務は異なります。
販売状況が分からない場合は、広告状況や問い合わせ件数、今後の販売計画を担当者へ確認しましょう。
Q6．1か月で売れないのは査定価格が間違っていたから？
必ずしもそうとは限りません。
競合物件、市場状況、広告内容など複数の要因があります。
Q7．内覧はあるのに申込みがありません。
内覧者の感想を確認しましょう。
価格、建物状態、競合物件との比較など、購入を見送った理由を分析することが重要です。
Q8．3か月売れなかったら不動産会社を変えるべき？
必ず変更する必要はありません。
これまでどのような販売活動を行ったのか、その結果をどのように分析し、今後どんな改善策を提案しているのかを確認したうえで判断しましょう。
まとめ｜1か月反響がなければ「値下げ」より先に原因を確認
売却活動を始めて1か月経っても反響がないと、不安になるのは当然です。
しかし、
「売れないから値下げしよう」
とすぐ判断するのではなく、
広告は見られている？
↓
問い合わせはある？
↓
内覧はある？
↓
内覧後の反応は？
↓
競合物件は？
↓
価格は適切？
という順番で確認してみましょう。
そして重要なのは、不動産会社がその結果を分析して、次の販売方法を提案しているかどうかです。
西宮市で不動産を売却する場合も、売出価格を決めて掲載したら終わりではありません。
販売開始後の反応を見ながら改善していくことが、納得できる売却につながります。
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