結論からいうと、売却開始から3か月たっても売れない場合は、ただ同じ販売活動を続けるのではなく、「価格・反響・広告・競合・不動産会社の販売活動」を一度まとめて見直すタイミングです。
3か月で売れなかったからといって、その不動産に価値がないわけではありません。
しかし、
「問い合わせがほとんどない」
「内覧はあるのに申込みが入らない」
「価格を下げたのに状況が変わらない」
「不動産会社から具体的な提案がない」
という状態なら、なぜ売れていないのかを整理することが大切です。
今回は、西宮市で不動産を売り出して3か月ほど経過した方に向けて、売れないときに確認したいポイントと、今後の販売方法の考え方をわかりやすく解説します。
3か月売れなかったら「売れない物件」なの？
いいえ。
不動産の売却期間は、
- 物件の種類
- 立地
- 売出価格
- 築年数
- 建物の状態
- 市場状況
- 競合物件
- 売主様の希望条件
などによって異なります。
3か月以上かけて購入希望者を探すこともあります。
大切なのは、「3か月売れなかった」という結果だけではなく、その3か月間にどんな反応があったのかを見ることです。
なぜ「3か月」が一つの見直しタイミングなの？
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、法律上、契約期間を3か月を超えて定めることができません。
そのため、3か月というタイミングは、
このまま同じ不動産会社へ依頼するのか
販売方法を変更するのか
媒介契約そのものを見直すのか
を考える一つの節目になります。
ただし、3か月たったから自動的に不動産会社を変更すべきという意味ではありません。
まずはこれまでの販売活動を確認しましょう。
① 3か月間の反響を数字で確認する
最初に確認したいのは、感覚ではなく実際の販売状況です。
不動産会社へ、
- 広告の閲覧状況
- 問い合わせ件数
- 内覧件数
- 購入申込みの有無
- 内覧した方の感想
- 他の不動産会社からの問い合わせ状況
などを確認してみましょう。
たとえば、
広告閲覧も問い合わせも少ない
場合と、
内覧は10件あったのに申込みがない
場合では、改善すべきところが違います。
② 問い合わせが少ないなら売出価格を確認する
広告を出しているのに問い合わせがほとんどない場合、売出価格が購入希望者の検討価格から外れている可能性があります。
重要なのは、3か月前の査定価格ではなく、現在の市場と比較することです。
販売を開始してから、
- 新しい競合物件が出た
- 競合物件が値下げした
- 周辺で新しい成約事例が出た
- 似た物件が売れ残っている
など、市場が変化していることがあります。
現在の競合物件と改めて比較しましょう。
③ 内覧はあるのに売れない場合は理由を分析する
内覧があるということは、少なくとも広告を見て、
「実際に見てみたい」
と思ってもらえているということです。
それでも申込みにつながらない場合には、
- 室内の印象
- 建物の状態
- リフォーム費用
- 日当たり
- 眺望
- 道路条件
- 周辺環境
- 価格とのバランス
- 他の物件との比較
などが理由になっている可能性があります。
担当者に、
「内覧した方は、なぜ購入を見送ったのでしょうか？」
と聞いてみましょう。
内覧後の感想は、今後の販売方法を考える重要な情報です。
④ 値下げしたのに売れない場合は？
すでに価格を下げているのに反響が変わらない場合、さらに値下げする前に原因を確認しましょう。
価格以外にも、
- 写真が魅力を伝えられていない
- 広告内容が不足している
- 物件の特徴が伝わっていない
- 販売する媒体が限られている
- 内覧しにくい
- 競合物件の条件が良い
などが考えられます。
「売れない→値下げ→まだ売れない→さらに値下げ」
だけを繰り返す販売方法になっていないか確認することが大切です。
⑤ 広告写真・紹介文を見直す
3か月たっているなら、物件広告も一度見直してみましょう。
購入希望者はインターネットで多くの物件を比較しています。
確認したいのは、
- メイン写真は魅力的か
- 写真が暗くないか
- 写真枚数は十分か
- 室内の広さが伝わるか
- 間取り図が分かりやすいか
- リフォーム履歴が掲載されているか
- 周辺環境が紹介されているか
- 物件ならではの魅力が伝わっているか
などです。
季節が変わっていれば、外観写真などを撮り直す方法もあります。
⑥ レインズへの登録状況や販売活動を確認する
専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、レインズへの登録義務があります。
レインズは、不動産会社間で物件情報を共有するためのシステムです。
自社だけで買主を探すのではなく、他の不動産会社から購入希望者を紹介してもらえる環境をつくることも重要です。
売主様は、販売状況について、
「他社から問い合わせはありましたか？」
「他社から内覧希望はありましたか？」
なども確認してみましょう。
⑦ 不動産会社から改善提案があるか確認する
3か月売れなかったこと以上に確認したいのが、担当する不動産会社がその結果をどう分析しているかです。
たとえば、
「問い合わせが少ないので価格を見直しましょう」
だけではなく、
なぜ問い合わせが少ないのか
競合物件と何が違うのか
広告のどこを改善するのか
次の1か月で何をするのか
まで説明してもらいましょう。
売却活動は、物件を掲載して待つだけではありません。
販売結果を見ながら改善していくことが重要です。
⑧ 媒介契約を更新するか考える
専任媒介・専属専任媒介の場合、3か月は契約を見直すタイミングにもなります。
ここで、
「売れなかったから不動産会社を変える」
とすぐ決める必要はありません。
まず、
- きちんと販売活動をしていたか
- 定期的な報告があったか
- 問い合わせ状況を説明してくれたか
- 内覧後の反応を共有してくれたか
- 改善策を提案してくれたか
- 今後の販売計画が具体的か
を確認しましょう。
これらに納得できるなら、更新して販売を続ける選択肢があります。
反対に、十分な活動や説明がなかったのであれば、媒介契約の見直しを検討する材料になります。
⑨ 一般媒介へ変更すれば売れやすくなる？
専任媒介から一般媒介へ変更すれば、必ず売れやすくなるわけではありません。
一般媒介では複数の不動産会社へ依頼できるメリットがあります。
一方で、窓口が増えるため、
- 各社との連絡
- 内覧日時の調整
- 販売状況の把握
などを売主様自身で管理する場面も増えます。
重要なのは契約形式だけではなく、その物件に合った販売活動ができているかどうかです。
⑩ 不動産会社を変更する前に確認したいこと
不動産会社を変更する場合でも、単純に、
「一番高い査定額を出した会社へ変更する」
という選び方には注意が必要です。
新しい会社には、
- これまでの販売価格
- 販売期間
- 問い合わせ件数
- 内覧件数
- 値下げ履歴
- 購入希望者の反応
などを伝えましょう。
そして、
「この物件なら、これからどう販売しますか？」
と具体的な提案を聞いて比較することが大切です。
売却を一度取り下げるという選択肢もある
事情によっては、いったん販売を取り下げる方法もあります。
たとえば、
- 急いで売る必要がなくなった
- リフォームを検討する
- 相続人同士でもう一度相談したい
- 住み替え計画が変わった
などの場合です。
ただし、
「しばらく休めば新着物件として高く売れる」
と単純に考えるのはおすすめできません。
市場状況や物件の状態も変化するため、取り下げる目的を明確にしましょう。
売却期限があるなら「買取」も比較する
「あと1か月以内に売りたい」
「住み替え先の決済が迫っている」
「相続した空き家を早く整理したい」
など、期限を優先する場合は、不動産会社による買取を検討する方法があります。
仲介では購入希望者を探すため、売却時期を確約することは難しい場合があります。
一方、買取は条件が合えば短期間で売却できる可能性があります。
ただし、一般的には仲介で市場へ売却する場合より価格が低くなる傾向があります。
**「価格を優先するか」「期間を優先するか」**を整理して判断しましょう。
3か月目に担当者へ聞きたい7つの質問
媒介契約を更新する前に、担当者へ次のことを聞いてみましょう。
① この3か月で広告はどのくらい見られましたか？
② 問い合わせ・内覧は何件ありましたか？
③ 購入を見送られた主な理由は何ですか？
④ 現在の競合物件はどうなっていますか？
⑤ 今の売出価格をどう評価していますか？
⑥ 次の3か月では何を変えますか？
⑦ 希望期限までに売れなかった場合、次の選択肢は何ですか？
特に重要なのは、
「次の3か月で何を変えるのか」
です。
同じ販売活動をそのまま続けるのか、具体的な改善策があるのかを確認しましょう。
西宮市で売却が長引いている場合は「地域」まで細かく見る
西宮市といっても、エリアによって不動産の特徴は異なります。
JR・阪急・阪神沿線、駅からの距離、坂道や高低差、学校区、マンション・戸建て・土地などによって購入希望者も変わります。
そのため、
「西宮市の平均価格」
だけで判断するのではなく、
同じエリア・同じ物件種別・近い条件の売出物件と成約事例
を比較することが重要です。
3か月前の査定時点から競合状況が変わっていないかも確認しましょう。
よくある質問（Q&A）
Q1．3か月売れないのは普通ですか？
不動産によって販売期間は異なるため、3か月で売れないこと自体が異常というわけではありません。
ただし、3か月間の反響を確認し、今後の販売方法を見直すタイミングにはなります。
Q2．3か月売れなければ値下げした方がいいですか？
必ずしも値下げが必要とは限りません。
問い合わせ・内覧・競合物件・広告内容などを確認してから判断しましょう。
Q3．専任媒介は3か月で終了しますか？
専任媒介契約・専属専任媒介契約は3か月を超える期間を定めることはできません。
継続する場合は、売主様の意思により更新することになります。
Q4．不動産会社を変更すると売れやすくなりますか？
変更しただけで必ず売れるわけではありません。
新しい会社がどのような販売方法を提案するのかを確認することが重要です。
Q5．一般媒介に変えた方がいいですか？
物件や売主様の希望によって異なります。
複数社へ依頼するメリットと、1社に任せるメリットを比較しましょう。
Q6．値下げを何回もすると印象が悪くなりますか？
価格変更の履歴などから、購入希望者が価格交渉を期待する場合もあります。
そのため、小刻みに何度も変更するのではなく、価格を変更する目的やタイミングを考えることが大切です。
Q7．半年以上売れない場合はどうすればいいですか？
これまでの販売活動を改めて分析し、価格・広告・媒介契約・売却方法などを総合的に見直しましょう。
Q8．急いで現金化したい場合は？
仲介だけでなく、不動産会社による買取を比較する方法があります。
価格と売却時期のどちらを優先するかを整理して検討しましょう。
まとめ｜3か月売れなければ「次の3か月をどうするか」を考える
不動産を売り出して3か月たっても売れない場合、単純に、
「もっと値下げしよう」
と考えるのではなく、
広告は見られた？
↓
問い合わせはあった？
↓
内覧はあった？
↓
なぜ購入されなかった？
↓
競合物件は変わった？
↓
価格は適切？
↓
不動産会社は何を改善する？
という順番で整理してみましょう。
そして3か月という節目で最も大切なのは、
「これまで何をしたか」だけでなく、「次の3か月で何を変えるのか」
です。
西宮市で不動産売却が長引いている場合は、価格だけで判断せず、これまでの販売活動を数字で振り返り、今後の販売計画を不動産会社と具体的に話し合いましょう。
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