不動産を売り出したものの、
「物件情報は掲載されているのに問い合わせが来ない」
「お気に入りには入るけれど、内覧につながらない」
「そろそろ値下げした方がいいのかな？」
と不安になる売主様もいらっしゃいます。
しかし、問い合わせが少ないからといって、すぐに値下げする必要があるとは限りません。
問い合わせが少ないときは、まず広告の状況を確認しましょう。
特に大切なのは、「広告自体が見られていない」のか、「広告は見られているのに問い合わせがない」のかを分けて考えることです。
写真・掲載内容・競合物件・販売活動を確認し、それでも反響が少なければ価格を検討していきます。
今回は、西宮市で不動産を売却中の方に向けて、問い合わせが少ないときに見直したい広告の7つのポイントをわかりやすく解説します。
まずは購入希望者がどこで止まっているか確認
不動産売却では、一般的に次のような流れで購入希望者が検討していきます。
① 広告を見る
② 問い合わせる
③ 内覧する
④ 購入を申し込む
⑤ 売買契約
問い合わせ件数だけを見るのではなく、購入希望者がどの段階で止まっているのかを確認することが大切です。
広告の閲覧自体が少ない
→ 掲載方法・メイン写真・検索条件などを確認
広告は見られているのに問い合わせが少ない
→ 価格・物件の見せ方・競合物件などを確認
問い合わせはあるのに内覧にならない
→ 掲載情報・条件・内覧方法などを確認
内覧はあるのに購入申込みにならない
→ 室内の印象・価格・競合物件などを確認
① メイン写真は「見てみたい」と思える？
不動産広告で最初に確認したいのがメイン写真です。
購入希望者は、インターネット上で多くの物件を比較しています。
その中で、「この物件、ちょっと詳しく見てみたい」と思ってもらえる写真になっているでしょうか。
メイン写真で確認したいポイント
① 写真が暗くないか
② 建物や室内の魅力が伝わっているか
③ 不要な物が大きく写り込んでいないか
④ 物件の特徴が分かる写真になっているか
⑤ 競合物件と並んだときに見劣りしていないか
戸建てだからといって、必ず外観をメイン写真にしなければならないわけではありません。
明るいLDKや眺望など、その物件で最も興味を持ってもらいやすい写真を検討することも大切です。
② 写真の枚数は十分？
メイン写真だけでなく、写真全体も確認しましょう。
購入希望者が知りたいのは外観だけではありません。
- LDK
- キッチン
- 浴室・洗面室・トイレ
- 各居室
- 収納
- 玄関
- バルコニー
- 駐車スペース
- 前面道路
- 周辺環境
写真は「多ければ多いほど良い」というものではありません。
購入希望者が写真を順番に見たときに、実際に現地を見学しているように物件全体をイメージできることが大切です。
③ キャッチコピーで物件の魅力が伝わっている？
「西宮市○○町 中古戸建」だけでは、基本的な物件情報しか伝わりません。
- 駅徒歩○分
- 南向き
- 駐車2台可能
- リフォーム履歴あり
- 土地約○坪
- 角地
- 眺望が良い
「この物件で一番伝えたい魅力は何だろう？」
すべての特徴を詰め込むのではなく、購入希望者にとって魅力になりそうなポイントを絞って伝えることが大切です。
④ 紹介文が物件概要の繰り返しになっていない？
「3LDK・南向き・駅徒歩10分」だけでは、物件概要を見れば分かります。
紹介文では、購入希望者が実際に暮らしたときのイメージまで想像できるようにしましょう。
たとえば、「南向きのLDKは明るく、家族が自然と集まりやすい空間です」「スーパーまで徒歩圏内で、毎日のお買い物にも便利です」など、実際の物件条件に基づいて魅力を伝えます。
物件広告では「何があるか」だけでなく、「そこでどんな暮らしができそうか」まで伝えることがポイントです。
⑤ 購入希望者が知りたい情報は掲載されている？
気になる物件でも情報が少なすぎると、「よく分からないから、別の物件を見よう」となってしまうことがあります。
戸建てなら、リフォーム履歴・設備交換履歴・駐車可能台数・前面道路・学校・買い物施設・駅までのアクセス・引渡し時期なども購入判断の材料になります。
マンションなら、管理費・修繕積立金・駐車場・ペット飼育・管理状況・リフォーム履歴なども確認されます。
「問い合わせてもらったら説明すればいい」ではなく、広告を見た段階で興味を持ってもらえる情報を掲載することが大切です。
⑥ 競合物件の広告と比較している？
売却中は、自分の物件だけを見てしまいがちです。
一度、購入希望者になったつもりで、同じエリア・同じ価格帯・同じ物件種別・同程度の広さ・似た築年数の物件を検索してみましょう。
競合物件と比較したいポイント
① メイン写真
② 写真の枚数
③ キャッチコピー
④ 紹介文
⑤ 価格
⑥ リフォーム状態
⑦ 掲載されている情報量
「自分が購入者だったら、同じ予算でどちらを見に行くだろう？」という視点で比較すると、改善点を見つけやすくなります。
⑦ 十分な販売活動が行われている？
広告の内容と同時に、販売活動そのものも確認しましょう。
① 広告はどのくらい見られていますか？
② 問い合わせは何件ありましたか？
③ どの媒体に掲載されていますか？
④ 競合物件と比べてどうですか？
⑤ 写真を変更した方がいいですか？
⑥ 現在の価格をどう評価していますか？
⑦ 次に広告のどこを改善しますか？
「問い合わせはありませんでした」で終わらず、「では次に何をするのか」まで確認することがポイントです。
広告を改善しても問い合わせが少ない場合は？
写真や紹介文などを改善しても反響が少ない場合には、価格についても確認します。
購入希望者は、「この物件が、この価格なら買いたいか」という視点で比較しています。
検索される価格帯にも注意
たとえば、3,980万円と4,080万円では、購入希望者が設定する検索条件によって、物件が表示される範囲が変わることがあります。
問い合わせが少ない＝すぐ値下げと考えるのではなく、
広告 → 競合物件 → 販売活動 → 価格
の順番で確認していきましょう。
よくある質問
Q1. 問い合わせが0件ならすぐ値下げした方がいい？
必ずしも、すぐに値下げする必要はありません。
まず広告閲覧数、写真、競合物件、掲載内容などを確認し、そのうえで価格について考えましょう。
Q2. 不動産広告の写真は多い方がいい？
購入希望者が物件を判断するために必要な写真は、できるだけ分かりやすく掲載した方がよいでしょう。
ただし、似た写真を大量に載せるより、物件全体をイメージできる構成にすることが大切です。
Q3. 居住中でも室内写真を掲載した方がいい？
可能な範囲で掲載を検討できます。
プライバシーに配慮しながら整理整頓して撮影すると、部屋の広さや物件の特徴を伝えやすくなります。
Q4. 広告を変更したらすぐ問い合わせは増える？
広告を変更したからといって、必ずすぐに問い合わせが増えるとは限りません。
変更後の広告閲覧数や問い合わせ数を確認し、改善前と改善後を比較しながら判断することが大切です。
Q5. 同じマンションの別の部屋が売りに出たら影響する？
購入希望者から直接比較される可能性があります。
価格だけでなく、階数・向き・広さ・室内状態・リフォーム履歴なども比較してみましょう。
Q6. 広告は不動産会社に任せておけばいい？
基本的な販売活動は不動産会社が行いますが、売主様も掲載されている広告を一度確認してみることをおすすめします。
情報に間違いがないかだけでなく、自分の家の魅力がきちんと伝わっているかという視点でも確認しましょう。
Q7. 広告を改善しても売れない場合は？
価格・競合物件・物件状態・販売方法などを総合的に見直します。
「広告閲覧 → 問い合わせ → 内覧 → 購入申込み」のどこで止まっているのかを確認すると、次に改善すべきポイントを考えやすくなります。
まとめ｜問い合わせが少ないときは広告から見直そう
問い合わせが少ないときの確認順
① 広告は見られている？
② メイン写真は魅力的？
③ 写真・物件情報は十分？
④ 物件の強みが伝わっている？
⑤ 競合物件と比較した？
⑥ 十分な販売活動がされている？
⑦ それでも反響が少なければ価格を確認
問い合わせが少ないからといって、最初から値下げだけを考える必要はありません。
まずは、購入希望者に物件を見つけてもらい、広告で物件の魅力がきちんと伝わっているかを確認しましょう。
そのうえで反響を分析し、必要に応じて広告・販売方法・価格を見直していくことが大切です。
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