購入希望者との条件がまとまり、いよいよ売買契約へ進むことになると、「ここまで来たらもう安心」と思う方も多いかもしれません。
しかし、不動産売却では売買契約を締結する前の確認がとても重要です。
先に結論
売買契約前には、売買価格だけでなく、手付金・引渡し日・契約解除に関する条件・設備の状態・境界・住宅ローンに関する条件などを確認しておきましょう。
「聞いていなかった」「そんな条件だと思っていなかった」と契約後に慌てないためにも、分からないことは契約前に不動産会社へ確認することが大切です。
今回は、西宮市で不動産を売却する方に向けて、売買契約前に売主が確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。
売買契約前に確認しておきたい7つのポイント
契約前チェックリスト
① 売買価格・手付金
② 契約日・残代金決済日・引渡し日
③ 契約解除に関する条件
④ 買主の住宅ローンに関する条件
⑤ 土地・建物・設備の状態
⑥ 境界・越境など土地に関する事項
⑦ 引渡しまでに売主が行うこと
① 売買価格と手付金を確認する
まず確認するのは、最終的に合意した売買価格です。
購入申込みの段階で値引き交渉が行われている場合は、最終的にいくらで合意したのかを改めて確認しましょう。
また、売買契約時に手付金を受け取る場合は、金額や支払い方法なども確認します。
金額について確認したいこと
□ 最終的な売買価格
□ 手付金の金額
□ 残代金の金額
□ 残代金の支払日
□ 仲介手数料など売却にかかる費用
□ 売却後の手取り見込み額
特に住宅ローンが残っている場合は、売却代金で住宅ローンを返済できるかも確認しておきましょう。
② 契約日・決済日・引渡し日を確認する
不動産売却では、「売買契約の日」と「物件を引き渡す日」が同じとは限りません。
契約後、決められた日に残代金の決済や所有権移転の手続きなどを行い、物件を買主へ引き渡すのが一般的です。
住みながら売却している場合は、特に引渡し日の確認が重要です。
スケジュールを確認
売買契約日
↓
引っ越し・引渡し準備
↓
残代金決済
↓
所有権移転などの手続き
↓
鍵・物件の引渡し
新居への住み替えがある場合は、引っ越しの予定も含めて無理のない日程になっているか確認しましょう。
③ 契約解除に関する条件を確認する
売買契約を締結すると、その後は「やっぱり売るのをやめたい」と簡単に変更できるものではありません。
売買契約書には、手付による解除や違約となった場合の取り扱いなど、契約解除に関する内容が定められています。
どのような場合に契約を解除できるのか、期限はいつなのか、金銭的な負担が発生するのかなどを契約前に確認しておきましょう。
契約書は「金額」だけを見ないことが大切です。
解除条件や期限など、契約後に売主・買主双方を拘束する内容についても説明を受け、理解してから契約しましょう。
④ 買主の住宅ローンに関する条件を確認する
買主が住宅ローンを利用して購入する場合は、融資に関する条件が契約内容に含まれることがあります。
住宅ローンの審査が予定どおり進まなかった場合に契約がどうなるのかは、売主にとっても重要なポイントです。
融資承認の期限や、融資が承認されなかった場合の取り扱いなどを契約前に確認しましょう。
⑤ 土地・建物・設備の状態を確認する
売主自身が知っている土地や建物の状態についても、契約前に整理しておきましょう。
例えば、雨漏りやシロアリ被害、建物の不具合、給湯器やエアコンなど設備の故障について把握している場合は、不動産会社へ伝えておくことが大切です。
売主が確認しておきたい例
□ 雨漏り
□ シロアリ被害
□ 給排水設備の不具合
□ 給湯器など設備の故障
□ 増改築・リフォーム履歴
□ 建物について把握している不具合
「古い家だから言わなくても分かるだろう」と自己判断せず、把握していることは事前に不動産会社へ相談しましょう。
⑥ 境界や越境など土地に関する事項を確認する
戸建てや土地を売却する場合は、土地の境界についても確認が必要です。
境界標が確認できない、隣地との境界がはっきりしない、塀や屋根などが境界を越えている可能性があるといった場合は、早めに不動産会社へ相談しましょう。
土地について確認したいこと
□ 境界標は確認できる？
□ 境界に関する資料はある？
□ 隣地との越境はない？
□ 私道に関する事項はない？
□ 売却前に測量が必要か確認した？
境界の状況によって必要な対応は異なりますので、「分からないからそのまま」にせず確認しておくことが大切です。
⑦ 引渡しまでに売主が行うことを確認する
契約が終わった後は、引渡しに向けた準備が始まります。
契約時に「何を残して、何を撤去するのか」を明確にしておかないと、引渡し直前のトラブルにつながることがあります。
引渡しまでの確認事項
□ 引っ越しはいつまで？
□ 家財はすべて撤去する？
□ エアコン・照明などは残す？
□ 鍵は何本ある？
□ 必要書類はそろっている？
□ 住宅ローンがある場合の抵当権抹消準備は？
売主・買主で認識が違わないよう、不動産会社を通して契約内容を確認しておきましょう。
契約前に「言いにくいこと」ほど不動産会社へ伝える
不動産を売却するとき、「これを言ったら売れなくなるのでは？」と心配になり、不具合や過去の出来事について伝えるのをためらうことがあるかもしれません。
しかし、契約後に問題が分かる方が、売主にとって大きなトラブルにつながる可能性があります。
判断に迷うことがあれば、自分で「伝えなくても大丈夫」と決めず、まず不動産会社へ相談しましょう。
契約書は分からないまま署名・押印しない
不動産の売買契約書には、普段あまり目にしない言葉や条項もあります。
すべてを自分だけで理解しようとする必要はありませんが、少なくとも「自分に関係する条件がどうなっているのか」は説明を受けて確認しましょう。
契約前の最終チェック
「聞いていない」
「そんな意味だと思わなかった」
「引渡し日はもっと後だと思っていた」
「この設備は残すつもりだった」
こうした認識の違いを契約前になくしておくことが、安心できる不動産売却につながります。
よくある質問
Q1. 購入申込みが入ったら必ず売買契約しないといけませんか？
購入申込みが入った段階と、売買契約を締結した段階は異なります。
まず価格や引渡し時期などの条件を確認し、売主・買主双方が合意したうえで契約へ進みます。
Q2. 契約書で特に確認した方がいいところは？
売買価格だけでなく、手付金、残代金の支払日、引渡し日、契約解除に関する条件、住宅ローンに関する条件などを確認しましょう。
分からない条項があれば、署名・押印する前に説明を受けることが大切です。
Q3. 建物の不具合はどこまで伝えればいい？
売主が把握している雨漏りや設備の故障などがある場合は、まず不動産会社へ伝えてください。
「これは言わなくてもいいだろう」と自己判断せず、契約前に相談することをおすすめします。
Q4. 境界が分からないままでも契約できますか？
境界の状況や契約条件によって対応は異なります。
境界標が見つからない場合や境界について不明な点がある場合は、契約前に不動産会社へ相談しましょう。
Q5. エアコンや照明を残して売ることはできますか？
買主との合意内容によります。
「残してくれると思っていた」「撤去してくれると思っていた」という認識違いを防ぐため、設備の取り扱いを契約前に確認しておきましょう。
Q6. 契約内容がよく分からない場合はどうすればいい？
分からないまま契約を進めず、不動産会社へ質問してください。
金額だけでなく、解除条件や引渡し条件などについても、納得してから契約することが大切です。
まとめ｜売買契約前の確認がトラブル防止につながる
売主が契約前に確認したい7項目
① 売買価格・手付金
② 契約日・決済日・引渡し日
③ 契約解除に関する条件
④ 買主の住宅ローンに関する条件
⑤ 土地・建物・設備の状態
⑥ 境界・越境など土地に関する事項
⑦ 引渡しまでに売主が行うこと
不動産売却では、売買契約を締結してから「知らなかった」とならないよう、契約前に内容を確認することが大切です。
特に、価格・手付金・引渡し日・解除条件・物件の状態などは、売主自身にも大きく関係します。
少しでも分からないことや気になることがあれば、契約前に確認する。
これが、安心して不動産売却を進めるための大切なポイントです。
西宮市で不動産売却をご検討中の方は、契約だけを急ぐのではなく、売却後まで見据えながら一つずつ確認して進めていきましょう。
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