結論からいうと、不動産会社から販売報告を受けたときは、「問い合わせが何件あったか」だけを見るのではなく、広告の閲覧状況・他社からの問い合わせ・内覧件数・内覧後の反応・購入申込み・競合物件・今後の販売方針まで確認することが大切です。
販売報告は、単なる経過報告ではありません。
「なぜまだ売れていないのか」「今の販売方法を続けてよいのか」「価格を見直す必要があるのか」を判断するための大切な材料です。
販売報告で確認したい7つのポイント
① どこに広告を掲載している？
② 広告はどれくらい見られている？
③ 問い合わせは何件あった？
④ 他の不動産会社から問い合わせはあった？
⑤ 内覧は何件あった？
⑥ 内覧した人が見送った理由は？
⑦ 今後どのような販売活動をする？
今回は、西宮市で不動産を売却している方に向けて、不動産会社から販売報告を受けたときに売主が確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。
不動産会社からの「販売報告」とは？
不動産会社へ売却を依頼すると、広告掲載、購入希望者からの問い合わせ、内覧対応、他の不動産会社とのやり取りなど、さまざまな販売活動が行われます。
その活動状況を売主へ伝えるのが販売報告です。
特に専任媒介契約・専属専任媒介契約では、法律上、一定の頻度で業務の処理状況を報告することが定められています。
販売報告の頻度
専属専任媒介契約
→ 1週間に1回以上
専任媒介契約
→ 2週間に1回以上
一般媒介契約
→ 法律上の定期的な報告義務はありません
一般媒介の場合でも、どのような販売活動を行い、どのように報告してもらえるのかを媒介契約時に確認しておくと安心です。
販売報告では「件数」だけ見ないことが大切
例えば、販売報告に「問い合わせ2件、内覧0件」と書かれていたとします。
この数字だけでは、現在の販売状況を十分に判断できません。
広告そのものが見られていないのか、広告は見られているのに問い合わせにつながっていないのか、問い合わせはあるのに内覧まで進んでいないのかによって、見直すポイントが変わるからです。
販売状況は流れで確認
広告掲載
↓
広告閲覧
↓
問い合わせ
↓
内覧
↓
購入申込み
↓
売買契約
どの段階で止まっているのかを見ることで、改善すべきポイントが見えやすくなります。
① どこに広告を掲載している？
まず確認したいのが、物件がどこで紹介されているかです。
不動産ポータルサイト、自社ホームページ、レインズ、既存顧客への紹介など、不動産会社によって販売方法は異なります。
「広告しています」という説明だけではなく、具体的にどのような販売活動をしているのか確認してみましょう。
② 広告はどれくらい見られている？
ポータルサイトなどでは、物件ページがどれくらい閲覧されているかを確認できる場合があります。
閲覧自体が少ない場合は、メイン写真、物件タイトル、掲載内容などに改善できるところがないか確認する余地があります。
一方、たくさん見られているのに問い合わせが少ない場合は、価格や物件条件、競合物件との比較など別の原因も考えられます。
③ 問い合わせは何件あった？
問い合わせ件数は販売状況を見る基本的な数字です。
ただし、件数だけでなく「どんな問い合わせだったのか」まで確認してみましょう。
確認したい問い合わせ内容
□ 価格について？
□ 内覧希望？
□ 物件状態について？
□ 境界や道路について？
□ リフォームについて？
□ 住宅ローンについて？
同じ内容の質問が何度もある場合は、広告に情報を追加することで改善できる可能性もあります。
④ 他の不動産会社から問い合わせはあった？
専任媒介・専属専任媒介では、レインズを通じて他の不動産会社にも物件情報が共有されます。
そのため、他社からどれくらい問い合わせや紹介があったのかも確認してみましょう。
他社からの問い合わせ状況を知ることは、物件情報がどのように市場へ届いているのかを確認する材料にもなります。
⑤ 内覧は何件あった？
問い合わせから内覧へどれくらいつながっているのかも重要です。
広告への反応はあるのに内覧が少ない場合は、価格、内覧できる日時、物件条件などが影響している可能性があります。
一方、内覧が複数ある場合は、物件そのものには一定の関心があると考えられます。
⑥ 内覧後に「なぜ見送られたか」を確認する
内覧件数以上に大切なのが、内覧後の反応です。
購入に至らなかった場合、不動産会社が購入希望者や買主側の不動産会社から聞いた範囲で、理由を確認してみましょう。
例えばこんな反応
・価格が予算に合わない
・室内の状態が気になる
・間取りが希望と違う
・駅からの距離が気になる
・別の物件と比較している
・リフォーム費用が心配
同じ理由が何度も続く場合は、販売方法を見直す重要なヒントになります。
⑦ 購入申込みがあったら必ず内容を確認する
購入希望者から売買の申込みがあった場合、不動産会社は遅滞なく売主へその旨を報告する必要があります。
購入申込みが入ったら、価格だけで判断せず、条件全体を確認しましょう。
購入申込みで確認したいこと
□ 購入希望価格
□ 手付金
□ 契約希望日
□ 引渡し希望日
□ 住宅ローン利用の有無
□ その他の希望条件
競合物件の動きも確認する
自分の物件だけを見るのではなく、同じ地域・価格帯・物件種別の競合物件についても確認しましょう。
新しい物件が売り出された、競合物件が値下げした、掲載されていた物件が成約したなど、市場の状況は販売開始後も変化します。
販売開始時には適正だった価格でも、周辺の物件状況によって見え方が変わることがあります。
「値下げしましょう」と言われたら理由を聞く
販売報告の際、不動産会社から価格の見直しを提案されることがあります。
このとき、単に「売れないから値下げしましょう」だけで判断する必要はありません。
価格変更の前に確認
① 広告は十分見られている？
② 問い合わせ件数は？
③ 内覧件数は？
④ 内覧後の反応は？
⑤ 競合物件はいくら？
⑥ 最近の市場状況は？
⑦ 広告や写真に改善できるところはない？
数字や購入希望者の反応など、価格を見直す根拠を確認したうえで判断しましょう。
販売報告で一番大切なのは「次に何をするか」
販売報告を受けて「今週も問い合わせ0件でした」で終わってしまっては、次につながりません。
現在の結果を確認したうえで、次の販売活動をどうするのかまで話し合うことが大切です。
次の一手を確認
□ メイン写真を変更する？
□ 写真を追加する？
□ 広告文章を見直す？
□ 他社への紹介を強化する？
□ 内覧方法を改善する？
□ 売出価格を見直す？
□ 今の販売方法を継続する？
こんな販売報告ならもう一歩確認しよう
例えば…
「問い合わせはありませんでした」だけ
「引き続き頑張ります」だけ
「価格を下げましょう」だけ
「反響がありません」だけ
このような報告を受けた場合は、「広告はどれくらい見られていますか？」「他社から問い合わせはありましたか？」「次は何を改善しますか？」と具体的に聞いてみましょう。
よくある質問
Q1. 専任媒介の販売報告は何週間に1回ですか？
専任媒介契約では、2週間に1回以上、業務の処理状況を売主へ報告する必要があります。
Q2. 専属専任媒介は？
専属専任媒介契約では、1週間に1回以上の報告が必要です。
Q3. 一般媒介でも販売報告はありますか？
一般媒介契約には、法律上の定期的な業務処理状況の報告義務はありません。
ただし、実際にどのように報告してもらえるかは不動産会社へ確認しておくことをおすすめします。
Q4. 問い合わせ0件なら値下げした方がいい？
問い合わせが0件という理由だけで、すぐ値下げする必要があるとは限りません。
広告閲覧数、写真、競合物件、掲載内容、販売活動などを確認したうえで価格を検討しましょう。
Q5. 購入申込みが入ったら販売報告まで待つの？
いいえ。売買の申込みがあった場合、不動産会社は定期報告の時期を待つのではなく、遅滞なく売主へ報告する必要があります。
Q6. 他社からの問い合わせも聞いていい？
確認して大丈夫です。
レインズを通じた他社からの問い合わせや紹介状況も、現在の販売状況を判断する大切な材料になります。
まとめ｜販売報告は「結果」と「次の一手」を確認しよう
この記事のポイント
① 問い合わせ件数だけで判断しない
② 広告閲覧→問い合わせ→内覧→申込みの流れを見る
③ 他社からの問い合わせ状況も確認する
④ 内覧後の見送り理由を確認する
⑤ 競合物件の動きも確認する
⑥ 値下げ提案には根拠を確認する
⑦ 最後に「次に何をするのか」を決める
不動産会社からの販売報告は、単に結果を聞くためのものではありません。
売れない理由を一緒に分析し、次の販売活動を考えるための大切な機会です。
西宮市で不動産を売却している方は、販売報告を受けたら数字だけを見るのではなく、「なぜこの結果なのか」「次に何をするのか」まで不動産会社と確認していきましょう。
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