結論からいうと、レインズ（REINS）とは、不動産会社同士が売却物件などの情報を共有するためのシステムです。
不動産会社に家や土地の売却を依頼すると、媒介契約の種類によっては物件情報がレインズに登録され、ほかの不動産会社もその物件情報を確認できるようになります。
売主が知っておきたいポイント
① レインズは不動産会社向けの物件情報共有システム
② 専任媒介・専属専任媒介では登録義務がある
③ 売主には登録証明書が交付される
④ 売主専用画面から自分の物件を確認できる
⑤ 取引状況が正しく登録されているかも確認できる
今回は、西宮市で不動産売却を検討している方に向けて、レインズの仕組みや登録期限、売主自身で確認する方法をわかりやすく解説します。
レインズ（REINS）とは？
レインズとは、Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）の略称です。
簡単にいうと、不動産会社が売却物件などの情報を登録し、ほかの不動産会社も物件を検索・確認できるシステムです。
例えば、売主がA不動産会社へ売却を依頼し、その物件がレインズへ登録されると、B不動産会社やC不動産会社も物件情報を確認し、自社の購入希望者へ紹介できるようになります。
イメージ
売主
↓
売却を依頼した不動産会社
↓
レインズへ物件登録
↓
ほかの不動産会社も物件情報を確認
↓
それぞれのお客様へ紹介
なぜレインズに登録するの？
レインズへ登録する大きな目的は、売却を依頼した不動産会社だけで購入希望者を探すのではなく、不動産会社同士で情報を共有し、より広く購入希望者を探せるようにすることです。
一社だけが物件情報を抱えるのではなく、ほかの不動産会社にも情報が届くことで、購入希望者と出会える機会を増やすことにつながります。
すべての媒介契約でレインズ登録が必要？
レインズへの登録義務は、媒介契約の種類によって異なります。
専属専任媒介契約
→ レインズへの登録義務あり
専任媒介契約
→ レインズへの登録義務あり
一般媒介契約
→ 法律上の登録義務なし
一般媒介契約では法律上の登録義務はありませんが、実際にどのような販売方法を取るのかは不動産会社へ確認しておきましょう。
レインズへの登録期限は？
専任媒介・専属専任媒介では、媒介契約を締結した後、一定期間内にレインズへ登録しなければなりません。
登録期限
専属専任媒介
媒介契約締結の日から5日以内
専任媒介
媒介契約締結の日から7日以内
※休業日は日数に含まれません。
「契約した日から5営業日・7営業日」と単純に覚えるより、休業日を算入しないというルールも含めて理解しておきましょう。
登録されたら売主に「登録証明書」が渡される
不動産会社がレインズへ物件を登録すると、「登録証明書」が発行されます。
専任媒介・専属専任媒介で売却を依頼した場合は、不動産会社からこの登録証明書を受け取りましょう。
登録証明書には、売主が自分の物件情報を確認するためのIDやパスワードなどが記載されています。
売主自身もレインズの登録内容を確認できる
「レインズは不動産会社しか見られないのでは？」と思う方もいるかもしれません。
レインズ全体を一般の売主が自由に検索できるわけではありませんが、専任媒介・専属専任媒介で登録された自分の物件については、売主専用画面から登録内容や取引状況を確認できます。
2025年から売主専用画面がさらに確認しやすくなった
2025年1月から、売主が物件の取引状況をより確認しやすくするため、制度が強化されています。
レインズへの物件の取引状況の登録が宅建業者に義務付けられ、登録証明書には売主専用画面へアクセスしやすい二次元コードが掲載されるようになりました。
売主自身が販売状況を確認しやすくなったことで、より透明性の高い取引につながる仕組みになっています。
売主専用画面では何が確認できる？
売主専用画面では、自分の物件の登録内容だけでなく、「取引状況」を確認できます。
取引状況は3種類
① 公開中
② 書面による購入申込みあり
③ 売主都合で一時紹介停止中
この表示が、現在の実際の取引状況と合っているかを確認することが大切です。
「公開中」とは？
「公開中」は、ほかの不動産会社から物件への問い合わせや紹介を受けられる状態です。
通常の販売活動中であれば、まず確認したい表示です。
「書面による購入申込みあり」とは？
購入希望者から書面による購入申込みが入っている場合に表示される取引状況です。
購入申込みがある場合には、価格・引渡し時期・住宅ローンなどの条件を確認し、売主が売却するかどうかを判断します。
「売主都合で一時紹介停止中」とは？
売主の事情により、一時的に物件の紹介を止めている状態です。
この状態になると、買主側の不動産会社から物件への問い合わせができず、取引が進まなくなります。
ここは必ず確認
自分では物件紹介を止めるよう依頼していないのに、
「売主都合で一時紹介停止中」
となっている場合は、媒介を依頼している不動産会社へ理由を確認しましょう。
レインズは「囲い込み」の確認にも役立つ
前の記事で解説した「囲い込み」を防ぐためにも、レインズの売主専用画面を確認することは重要です。
売主の意向に反して物件が紹介されにくい状態になっていないか、自分でも取引状況を確認できます。
ただし、問い合わせが少ないというだけで「囲い込みだ」と判断するのはおすすめできません。
レインズの登録状況、広告、売出価格、競合物件、内覧件数なども含めて確認することが大切です。
レインズに登録されていれば必ず売れる？
レインズに登録すれば必ず売れる、というものではありません。
レインズは、ほかの不動産会社に物件情報を共有するための仕組みです。
実際に売れるかどうかは、売出価格、立地、物件の状態、広告写真、競合物件、市場状況などさまざまな要因が関係します。
売主が確認したい5つのポイント
レインズチェックリスト
① 登録証明書を受け取った？
② 売出価格などの登録内容は合っている？
③ 取引状況は「公開中」になっている？
④ 購入申込みが入った場合は反映されている？
⑤ 紹介停止を依頼していないのに停止中になっていない？
販売状況も不動産会社へ確認しよう
レインズだけでなく、不動産会社から受ける販売活動の報告も確認しましょう。
販売活動で聞いてみたいこと
□ 他社から問い合わせはあった？
□ 内覧は何件あった？
□ 内覧後の反応は？
□ 広告はどこに掲載されている？
□ 広告はどれくらい見られている？
□ 競合物件と比べて価格はどう？
レインズの登録と販売活動の両方を見ることで、現在どのように売却が進んでいるのか分かりやすくなります。
よくある質問
Q1. 売主はレインズを自由に検索できますか？
一般の売主が、不動産会社と同じようにレインズ全体を自由に検索する仕組みではありません。
ただし、専任媒介・専属専任媒介で登録された自分の物件については、売主専用画面から登録内容や取引状況を確認できます。
Q2. 専任媒介ならいつまでに登録されますか？
専任媒介契約の場合は、媒介契約締結の日から7日以内です。
なお、期間の計算では不動産会社の休業日は算入されません。
Q3. 専属専任媒介ならいつまで？
専属専任媒介契約では、媒介契約締結の日から5日以内です。
こちらも休業日は期間に算入されません。
Q4. 一般媒介はレインズに登録されない？
一般媒介契約には法律上のレインズ登録義務はありません。
どのように物件情報を共有・広告するのか、不動産会社へ確認しましょう。
Q5. 登録証明書をもらっていません。どうすればいい？
専任媒介・専属専任媒介でレインズに登録された場合は、媒介を依頼している不動産会社へ登録証明書について確認しましょう。
売主専用画面へのアクセスにも必要になります。
Q6. レインズが「売主都合で一時紹介停止中」になっています。
実際に売主自身が紹介停止を依頼したのか確認してください。
依頼した覚えがなければ、不動産会社へ理由を確認しましょう。
まとめ｜レインズは売主も確認しておこう
この記事のポイント
① レインズは不動産会社同士の物件情報共有システム
② 専属専任・専任媒介では登録義務がある
③ 専属専任は5日以内、専任は7日以内
④ 売主には登録証明書が交付される
⑤ 売主専用画面から登録内容・取引状況を確認できる
⑥ 2025年から取引状況の登録が義務化された
⑦ レインズの確認は囲い込み防止にも役立つ
不動産売却では、物件をレインズに登録した後も、不動産会社に任せきりにするのではなく、売主自身が登録内容や取引状況を確認することが大切です。
西宮市で不動産を売却する方は、媒介契約を締結したら登録証明書を確認し、売主専用画面も活用しながら販売状況を確認していきましょう。
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