【2026年版】西宮市で相続した家を売るか貸すか迷ったときのポイント｜判断基準を解説

結論からいうと、相続した家を「売るか・貸すか」は、売却価格と家賃だけを比べて決めるのではなく、「売った場合の手取り」「貸した場合の実質収支」「修繕費」「空室リスク」「管理の負担」「将来その家をどうしたいか」まで比較して判断することが大切です。

親から家を相続すると、「誰も住まないなら売った方がいい？」「家賃収入が入るなら貸した方がいい？」と迷うことがあります。

どちらが適しているかは、物件の状態や立地、家族の状況によって異なります。

まずは売却査定と賃料査定の両方を確認し、数字で比較してみましょう。

今回は、西宮市で相続した家を売却するか賃貸するか迷っている方へ、それぞれの特徴と判断するときのポイントをわかりやすく解説します。

まず「売却査定」と「賃料査定」の両方を確認する

売るか貸すかを考えるとき、最初に確認したいのが現在の不動産価格と想定家賃です。

例えば「3,000万円くらいで売れそう」「月12万円くらいで貸せそう」という数字が分かれば、そこから具体的な比較ができます。

ただし、売却査定価格がそのまま手取りになるわけではなく、家賃もそのまま利益になるわけではありません。

① 売る場合のメリット

売却の大きな特徴は、不動産を現金化できることです。

売却が完了すれば、その後の建物管理や入居者対応なども原則として必要なくなります。

② 売る場合の注意点

一度売却すると、原則としてその家を取り戻すことはできません。

実家の場合は家族の思い出があるため、金額だけで決めると後から気持ちが追いつかないこともあります。

また、売却によって譲渡所得が生じた場合には税金がかかる可能性があります。

売却前に、売却費用や税金も含めた手取り額の目安を確認しておきましょう。

③ 貸す場合のメリット

賃貸として活用できれば、家を所有したまま家賃収入を得られる可能性があります。

「今は住まないけれど将来使う可能性がある」「すぐに実家を手放したくない」という場合には、賃貸を検討することもできます。

④ 「家賃×12か月＝利益」ではない

賃貸を検討するときに特に注意したいポイントです。

例えば月10万円で貸せれば年間120万円の家賃になりますが、その120万円がすべて手元に残るわけではありません。

特に古い実家では、給湯器、水回り、エアコン、屋根、外壁などに費用がかかることがあります。

想定家賃だけではなく、「貸せる状態にするために最初にいくら必要なのか」も確認しましょう。

⑤ 空室になった場合も考える

賃貸では、常に入居者がいるとは限りません。

退去後に次の入居者が決まるまで、家賃収入が入らない期間が発生する可能性があります。

それでも固定資産税や建物の維持費などは必要です。

「満室なら収支が合う」ではなく、一定期間空室になった場合でも無理なく保有できるかを考えておきましょう。

⑥ 貸した後、自由に売れるとは限らない

「とりあえず貸して、売りたくなったら売ればいい」と考える場合は注意が必要です。

入居者がいる状態でも不動産を売却すること自体は可能ですが、一般的には入居者付きの物件として売却することになり、購入を検討する層や価格の考え方が空き家の状態とは異なる場合があります。

また、賃貸借契約の内容によっては、所有者が売りたいという理由だけで自由に退去してもらえるわけではありません。

将来売却する可能性がある場合は、貸し始める前に賃貸借契約の内容や将来の出口まで考えておくことが大切です。

⑦ 将来自分が住みたい場合も契約内容に注意

「数年だけ貸して、その後は自分が住みたい」というケースもあります。

この場合も、賃貸借契約の種類や期間などを事前に確認することが重要です。

普通借家契約と定期借家契約では契約終了の考え方が異なります。

将来の利用予定がある場合は、不動産会社へその予定を伝えたうえで契約方法を検討しましょう。

⑧ 相続した空き家の税金特例も確認する

相続した家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。

現行制度では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。2024年1月1日以後の譲渡で一定の相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円です。

ただし、この特例では相続後の家屋の利用状況なども要件になります。

「まず貸して、数年後に売れば同じ」とは限らないため、賃貸を始める前に税制上の影響も確認しておきましょう。

税金の判断が必要な場合は、税務署や税理士などへ事前に確認しましょう。

⑨ 相続税を払った場合は売却時期も確認

相続税を納めた方が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる特例を利用できる可能性があります。

この特例にも売却時期などの要件があります。

そのため、「とりあえず何年か貸してから売却しよう」と決める前に、売却時期によって税金に違いが出ないか確認しておくことが大切です。

⑩ 兄弟姉妹で相続している場合は全員で確認する

共有名義で相続した家を賃貸する場合も、共有者同士で今後の方針を十分に話し合うことが重要です。

「一人は売りたい」「一人は貸したい」というケースもあります。

その場合は、感覚だけで話し合うのではなく、売却査定・賃料査定・修繕費など具体的な数字を共有しましょう。

売る方を検討しやすいケース

貸す方を検討しやすいケース

迷ったら「売却」と「賃貸」の比較表を作る

数字を並べることで、「家賃が入るから貸した方が得」という単純な比較ではなくなります。

西宮市では立地によって賃貸需要も売却価格も異なる

西宮市内でも、沿線、最寄り駅、駅からの距離、間取り、築年数、駐車場、周辺環境などによって売却価格や賃貸需要は異なります。

「西宮市だから貸せる」「駅から遠いから売れない」と一括りにはできません。

実際の物件について売却査定と賃料査定の両方を確認し、その家に合った方法を比較しましょう。

よくある質問

Q1. 相続した家は売るのと貸すのと、どちらが得ですか？

物件や家族の状況によって異なります。

売却後の手取り額と、修繕費・空室・管理費などを差し引いた賃貸の実質収支を比較して判断しましょう。

Q2. 家財が残っていても売却査定・賃料査定はできますか？

相談できます。

すべて片付けてから相談するのではなく、まず現在の状態を確認してもらい、売却・賃貸それぞれに必要な準備を確認するとよいでしょう。

Q3. 一度貸してから売却することはできますか？

入居者がいる状態でも売却することは可能です。

ただし、空き家として売却する場合とは購入を検討する層や価格の考え方が異なることがあります。また、相続空き家に関する税の特例などに影響する可能性もあるため、貸す前に将来の売却まで考えておきましょう。

Q4. 将来自分が住みたいので、それまで貸すことはできますか？

賃貸すること自体は可能ですが、将来の利用予定がある場合は契約内容が重要です。

普通借家契約と定期借家契約では契約終了の考え方が異なるため、貸す前に将来の予定を不動産会社へ伝えて相談しましょう。

Q5. 古い実家でも賃貸できますか？

建物の状態や設備、賃貸需要などによって異なります。

貸し出すために大きな修繕費が必要になる場合もあるため、想定家賃だけでなく初期費用も確認しましょう。

Q6. 売るか貸すか決めていなくても相談できますか？

はい。むしろ決める前に売却価格と想定家賃の両方を確認することが大切です。

数字を比較してから、ご家族の希望や将来の予定に合った方法を考えましょう。

まとめ｜「家賃」ではなく売却と賃貸の実質的な数字を比較しよう

相続した家を売るか貸すか迷ったとき、家賃だけを見ると賃貸が魅力的に感じることがあります。

しかし、賃貸には修繕、設備交換、管理、空室などの負担があります。

一方、売却ではまとまった資金として整理できますが、一度手放すと原則としてその家を取り戻すことはできません。

「売ると決めてから売却査定」「貸すと決めてから賃料査定」ではなく、決めるために両方の数字を出して比較することがポイントです。

西宮市で相続した家を売るか貸すか迷っている場合は、まず現在の売却価格と想定家賃を確認し、ご家族に合った方法を考えていきましょう。

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