結論からいうと、「実家じまい」とは、誰も住まなくなった実家について、家財の整理や相続手続き、不動産の処分などを行い、今後の管理負担を整理していくことを一般的に表す言葉です。
実家を売却する場合も、いきなり家財を全部処分したり、古い建物を解体したりする必要はありません。
まず名義や相続関係、不動産の状態を確認し、現在の状態で査定を受けてから、片付け・解体・売却方法を決めていくと進めやすくなります。
親が亡くなったあと、実家を相続したものの、
「何から始めればいいの？」
「親の荷物が大量に残っている」
「兄弟でどうするか決まっていない」
「古い家だから解体した方がいい？」
と悩み、そのままになっているケースもあります。
実家じまいから売却までの基本的な流れ
① 家族・相続人で今後について話し合う
↓
② 相続人と不動産の名義を確認する
↓
③ 大切な書類・貴重品を確認する
↓
④ 現在の状態で不動産査定を受ける
↓
⑤ 売却方法を決める
↓
⑥ 必要な範囲で家財を整理する
↓
⑦ 解体・修繕が必要か判断する
↓
⑧ 売却活動を始める
↓
⑨ 売買契約・決済・引渡し
↓
⑩ 売却後の税金・確定申告を確認する
ここでは、西宮市で相続した実家の「実家じまい」を考えている方に向けて、不動産売却までの流れを順番に解説します。
① そもそも「実家じまい」とは？
「実家じまい」は法律上の正式な手続きの名称ではありません。
一般的には、親が亡くなったり施設へ入居したりして誰も住まなくなった実家について、家財や契約関係、不動産などを整理し、今後の管理や処分について方向性を決めていくことを指して使われています。
そのため、「実家じまい＝家を売る」という意味だけではありません。
家族で使う、賃貸する、そのまま所有するという選択肢もあります。
ただ、今後誰も住む予定がなく、管理を続けることが難しい場合には、売却が有力な選択肢の一つになります。
② 最初に家族・相続人で話し合う
実家じまいで最初に確認したいのが、家族の意向です。
「売りたい人」と「残したい人」がいることもあります。
また、思い出のある実家だからこそ、金額だけでは決められないこともあるでしょう。
家族で確認しておきたいこと
□ 今後、誰かが住む予定はある？
□ 売却する？賃貸する？残す？
□ 家財で残したいものはある？
□ 誰が窓口になって手続きを進める？
□ 売却する場合、いつ頃までに進めたい？
この段階で結論が出なくても構いません。
不動産の査定価格や維持費などの情報を集めてから、改めて家族で相談する方法もあります。
③ 相続人と不動産の名義を確認する
次に確認したいのが、「現在、不動産が誰の名義になっているのか」です。
相続した実家を売却するためには、相続関係や登記の状況を整理する必要があります。
2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
実家がまだ亡くなった親の名義になっている場合は、不動産会社への売却相談と並行して、司法書士などへ相続登記について相談しましょう。
また、兄弟姉妹など複数人で共有している場合、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の合意が必要です。
④ 家財を捨てる前に「重要書類」を探す
実家じまいというと、まず片付けから始めたくなります。
しかし、大量に処分する前に確認してほしいものがあります。
処分する前に探したいもの
□ 登記識別情報・権利証
□ 親が購入したときの売買契約書
□ 建築時の請負契約書・領収書
□ 建築確認関係の書類・図面
□ 測量図・境界関係の資料
□ リフォーム・増改築の資料
□ 固定資産税関係の書類
□ 通帳・印鑑・有価証券など
□ 写真・手紙など家族が残したいもの
特に、親が実家を購入したときの売買契約書や建築代金が分かる資料は、すぐに捨てないようにしましょう。
相続した不動産を売却した場合、取得費は原則として亡くなった方が購入したときの購入代金などを引き継いで計算します。
⑤ 家財が残ったままでも、まず査定する
実家じまいでよくあるのが、「家の中を全部片付けないと査定してもらえない」と思ってしまうことです。
家具・家電・衣類・食器などが残っていても、査定を始められる場合があります。
先に多額の費用をかけて家財を処分するより、現在の状態で査定を受けて、売却方法を決めてから必要な範囲を片付ける方が効率的な場合があります。
おすすめの順番
「全部片付ける → 査定」ではなく
「現在の状態で査定 → 売却方法を決める → 必要な片付けをする」
⑥ 実家の現在の価値を確認する
実家を残すか売るか判断するためにも、現在どれくらいの価格で売却できそうなのかを把握しましょう。
査定では建物だけではなく、土地の広さ・形状・接道・周辺の成約事例・市場動向なども確認します。
「古い家だから価値がない」と決めつけず、まず土地と建物を含めて確認してもらうことが大切です。
⑦ 仲介で売るか、買取にするか決める
実家を売却する方法は、大きく分けると「仲介」と「不動産会社による買取」があります。
仲介は、不動産会社が購入希望者を探して売却する方法です。
一方、買取は不動産会社が直接買主になる方法です。
「できるだけ条件よく売りたい」「早く実家じまいを終えたい」「家財が多い」「建物がかなり古い」など、何を優先するかによって適した方法は変わります。
⑧ 古い実家は解体してから売る？
古いからといって、査定前に解体する必要はありません。
古家付きのまま売却する方法もあります。
解体して更地にすることで買主が検討しやすくなる場合がある一方、売主には解体費用が発生します。
また、土地の建築条件や固定資産税等への影響、税制特例なども確認する必要があります。
そのため、まず「古家付きの査定」と「更地にした場合の査定」を比較してから判断しましょう。
⑨ 売却活動を始める
仲介で売却する場合は、売出価格や販売方法を決めて購入希望者を探します。
内覧を行う場合には、家財の量によっては室内をある程度整理した方が、部屋の広さや建物の状態を確認してもらいやすくなります。
一方で、買取の場合は、会社によっては家財が残っている状態や修繕前の状態についても相談できることがあります。
どこまで片付けるのか、何を残せるのかは、売却方法を決めるときに確認しましょう。
⑩ 売買契約から引渡しへ
購入希望者と価格や引渡条件などがまとまったら、売買契約を締結します。
契約後は、決められた引渡日までに必要な手続きを進めます。
家財を撤去して引き渡す契約であれば、期限までに撤去を完了させます。
決済では売買代金の残金を受け取り、所有権移転登記などの手続きを行い、鍵を引き渡します。
⑪ 遠方に住んでいても実家じまいはできる？
相続した実家が西宮市にあり、自分は遠方に住んでいるケースもあります。
その場合でも、相談や査定の打合せ、販売状況の報告などは、電話・メール・オンラインを利用して進められる場合があります。
手続きや取引条件によっては郵送や代理人、電子的方法などを利用できる場合もあります。
ただし、本人確認や必要書類の確認などは必要です。
遠方から実家じまいを進める場合は、現地確認・鍵の管理・家財整理・売却をまとめて相談できる不動産会社を選ぶと進めやすくなります。
⑫ 実家を放置したままにしない
家族で結論が出ない場合でも、空き家を何もせず放置することは避けましょう。
人が住まなくなった建物では、雨漏りや湿気、庭木・雑草、防犯、害虫などの問題が起こることがあります。
すぐに売却しない場合でも、定期的に現地を確認し、適切に管理することが大切です。
⑬ 売却前に税金についても確認する
実家を売却して利益が出ると、譲渡所得に対して税金がかかる場合があります。
相続した土地・建物については、原則として亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぎます。
そのため、実家じまいの際に、親が購入したときの売買契約書や建築費の資料などを捨てないことが大切です。
また、相続税を支払っている場合には、一定期間内の売却などの要件を満たすと、相続税額の一部を取得費に加算できる特例が使える場合があります。
⑭ 相続した空き家の3,000万円特別控除も確認
相続した実家では、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。
2026年現在、一定の要件を満たす場合には、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、一人あたり最高2,000万円です。
この特例には、建物の建築時期、相続後の利用状況、売却時期など複数の要件があります。
実家じまいを何年も先送りすると、利用を検討できる税制特例の期限を過ぎる可能性もあるため、早めに確認しましょう。
実家じまいで大切なのは「全部自分でやろうとしない」こと
実家じまいには、不動産だけでなく、相続・登記・家財・税金などさまざまな手続きが関係します。
すべてを一人で調べて進める必要はありません。
内容に応じて相談先を分けましょう
・不動産の査定・売却 → 不動産会社
・相続登記 → 司法書士
・相続や遺産分割の法的問題 → 弁護士
・売却後の税金 → 税理士・税務署
・家財整理 → 適切な許可・資格等を確認した事業者
よくある質問
Q1. 実家じまいは何から始めればいいですか？
まず家族・相続人で今後の方向性を話し合い、不動産の名義と相続関係を確認しましょう。
売るか決まっていなくても、現在の査定価格を確認しておくと判断材料になります。
Q2. 家財が大量に残っています。それでも査定できますか？
査定できる場合があります。
先に全部処分するのではなく、現在の状態で査定を受けてから、必要な片付けの範囲を決める方法もあります。
Q3. 古い実家は先に解体した方がいいですか？
必ずしも先に解体する必要はありません。
古家付きのまま売る場合と、更地にした場合の査定価格・解体費用・税金などを比較してから判断しましょう。
Q4. 兄弟姉妹で意見が違う場合はどうすればいいですか？
まず査定価格や維持費、売却した場合の費用など、客観的な情報を集めてみましょう。
共有不動産全体を売却する場合は原則として共有者全員の合意が必要です。話し合いが難しい場合は、必要に応じて弁護士などへの相談も検討しましょう。
Q5. 遠方に住んでいても実家じまいできますか？
進められる場合があります。
オンラインや電話、郵送などを活用できる手続きもあります。現地での確認や鍵の管理などもあるため、西宮市の物件であれば地元の不動産会社へ早めに相談すると進めやすくなります。
Q6. 実家じまいを急いで決める必要がありますか？
すぐ売却すると決める必要はありません。
ただし、空き家の管理や相続登記、税制特例の期限など、時間が関係するものがあります。「何もしないまま置いておく」のではなく、まず現在の状況を整理しておきましょう。
まとめ｜実家じまいは「片付け」より先に全体の流れを確認
実家じまいというと、最初に家財整理を思い浮かべる方も多いでしょう。
しかし、不動産を売却する場合には、先に名義・相続関係・不動産の価値・売却方法を確認しておくことで、不要な片付けや解体を避けられる可能性があります。
実家じまいで覚えておきたい7つのポイント
① 家族で今後について話し合う
② 相続・名義を確認する
③ 重要書類を捨てない
④ 家財が残った状態でまず査定する
⑤ 解体は査定後に判断する
⑥ 空き家を放置しない
⑦ 税制特例の期限を確認する
「片付けが終わってから不動産会社へ相談する」のではなく、「何をすればよいか分からない段階で相談する」こともできます。
西宮市で実家じまいを考えている場合は、家財を処分したり建物を解体したりする前に、まず現在の実家の状態と不動産としての価値を確認するところから始めてみましょう。
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