中古住宅を売却するとき、売主が知っておきたい重要な言葉のひとつが「契約不適合責任」です。
「古い家だから不具合があっても仕方がない」「中古住宅だから売った後は責任を負わなくていい」と考えてしまうのは注意が必要です。
先に結論
契約不適合責任で大切なのは、単純に「不具合があるかどうか」だけではありません。
引き渡した不動産が、売買契約で約束した内容に適合しているかが重要です。
売主が把握している雨漏りや設備の故障などは、売却前に不動産会社へ伝え、契約内容や告知書・付帯設備表などに適切に反映しておくことがトラブル防止につながります。
今回は、西宮市で中古住宅の売却を検討している方に向けて、契約不適合責任の基本と売却前に確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売買によって引き渡された不動産が、種類・品質・数量などについて契約の内容に適合していない場合に売主が負うことがある責任です。
例えば、中古住宅の売買で契約内容と実際の建物の状態が異なっていた場合などに問題になることがあります。
ポイント
「古い家だから不具合がある」＝必ず契約不適合責任になる、という単純なものではありません。
どのような状態の住宅として売買契約をしたのかが重要になります。
以前の「瑕疵担保責任」と何が違う？
2020年4月の改正民法施行により、従来の「瑕疵担保責任」という考え方から「契約不適合責任」へと見直されました。
現在は、「隠れた瑕疵かどうか」という考え方だけではなく、契約で約束した内容に適合しているかという点が重要になっています。
そのため中古住宅を売却するときは、物件の状態をできるだけ正確に確認し、契約書や告知書などに反映することが大切です。
どんなケースで問題になりやすい？
中古住宅では、次のような不具合や状態について、契約内容との違いが問題になることがあります。
売却前に確認しておきたい代表例
□ 雨漏り
□ シロアリ被害
□ 給排水管の不具合
□ 建物の傾きや構造上の不具合
□ 給湯器・キッチン・浴室など設備の故障
□ 境界・越境に関する問題
□ その他、売主が把握している物件の不具合
ただし、これらがあるだけで必ず売主の責任になるわけではありません。
実際には、売買契約の内容や買主へ説明した内容、物件の状態などを踏まえて判断されます。
契約不適合があった場合、買主は何を請求できる？
引き渡された不動産が契約内容に適合していない場合、状況や要件によって、買主から次のような請求を受ける可能性があります。
主なもの
① 履行の追完請求
② 代金減額請求
③ 損害賠償請求
④ 契約の解除
① 履行の追完請求
契約内容に適合するよう、修補などを求められる場合があります。
② 代金減額請求
一定の要件のもと、契約内容との不適合に応じて売買代金の減額を求められる場合があります。
③ 損害賠償請求
契約不適合によって買主に損害が生じた場合、要件を満たせば損害賠償を請求されることがあります。
④ 契約の解除
契約不適合の内容や程度などによっては、契約解除が問題となる場合もあります。
売主が知っている不具合は隠さないことが大切
中古住宅を売却するときに特に大切なのが、売主が知っている不具合や過去のトラブルを自己判断で隠さないことです。
例えば、「昔、雨漏りしたけれど修理したから言わなくてもいいだろう」と売主だけで判断するのはおすすめできません。
迷ったら不動産会社へ伝える
「これは買主に伝える必要があるのかな？」と迷うことがあれば、まず仲介する不動産会社へ伝えてください。
そのうえで、どのように告知・契約書へ反映するのか確認しましょう。
告知書（物件状況報告書）はしっかり確認する
中古住宅の売買では、物件の状況について売主が記入・確認する「告知書（物件状況報告書）」などを使用することがあります。
雨漏り、シロアリ、建物の不具合、境界や越境などについて、売主が把握している内容を確認します。
「昔のことだから書かなくてもいいかな」と自己判断せず、分かる範囲で不動産会社へ伝えることが大切です。
付帯設備表も確認しよう
中古住宅では、建物だけでなく設備についても確認しておきましょう。
給湯器、キッチン、浴室、洗面設備、エアコンなどについて、「設備として残すのか」「現在使用できるのか」「故障や不具合があるのか」などを確認します。
設備の状態を売主・買主双方で確認しておくことで、引渡し後の「使えると思っていた」「故障しているとは聞いていなかった」といったトラブルを防ぎやすくなります。
契約不適合責任の期間は必ず同じ？
契約不適合責任について、「中古住宅なら必ず○か月」と一律に考えないようにしましょう。
民法上のルールがありますが、実際の不動産売買では、売主・買主の立場や契約内容などによって責任の範囲や通知期間について特約が設けられることがあります。
売主が契約前に確認すること
「契約不適合責任を負う・負わない」だけを見るのではなく、
・どの部分が対象なのか
・どのような場合に責任を負うのか
・通知期間はどうなっているのか
・設備についてはどう扱うのか
まで契約書で確認しましょう。
「契約不適合責任を負わない」とすれば何でも大丈夫？
契約によって責任の範囲を限定する特約などが設けられることはあります。
しかし、売主が知っている不具合を告げずに売却した場合まで、すべて責任を免れられるとは限りません。
そのため、責任を免除する特約があるからといって、不具合を伝えなくてよいという考え方は避けましょう。
中古住宅を売る前にやっておきたい7つのこと
売却前チェックリスト
① 雨漏りの有無を確認する
② シロアリ被害などを確認する
③ 給排水・設備の状態を確認する
④ 過去の修理・リフォーム履歴を整理する
⑤ 境界・越境など土地の状況を確認する
⑥ 分かっている不具合を不動産会社へ伝える
⑦ 契約書・告知書・付帯設備表の内容を確認する
インスペクションを検討する方法も
中古住宅の場合、売却前に建物状況調査（インスペクション）を検討する方法もあります。
専門家による調査によって建物の状態を把握しやすくなるため、売主・買主双方が住宅の状態を理解したうえで取引を進めるための一つの方法です。
すべての中古住宅で必ず実施しなければならないものではありませんので、物件の築年数や状態などを踏まえて不動産会社へ相談してみましょう。
よくある質問
Q1. 古い中古住宅でも契約不適合責任はありますか？
築年数が古いというだけで、自動的に契約不適合責任がなくなるわけではありません。
どのような状態の住宅として契約したのか、契約内容を確認することが重要です。
Q2. 雨漏りを修理済みでも伝えた方がいい？
過去の雨漏りなどについては、自己判断で「修理したから伝えなくてもいい」と考えず、不動産会社へ伝えておくことをおすすめします。
必要に応じて告知書などへ反映します。
Q3. エアコンや給湯器の故障も契約不適合責任になりますか？
設備については、契約内容や付帯設備表などでどのように取り扱うことになっているかが重要です。
故障している設備がある場合は、契約前に不動産会社へ伝えておきましょう。
Q4. 契約不適合責任を負わない特約はできますか？
取引の当事者や契約内容によって、責任の範囲を限定する特約などが設けられる場合があります。
ただし、売主が知りながら告げなかった事実などについては別の問題がありますので、特約があれば何でも責任を免れられるわけではありません。
Q5. インスペクションをすれば責任を負わなくていい？
インスペクションを実施しただけで、契約不適合責任がすべてなくなるわけではありません。
調査結果を踏まえ、物件の状態を契約内容へ適切に反映することが大切です。
Q6. 引渡し後に買主から不具合の連絡が来たらどうする？
まず売買契約書、告知書、付帯設備表などを確認し、仲介した不動産会社へ連絡しましょう。
責任の有無を自己判断して、すぐに「修理します」「責任はありません」と回答しないことも大切です。
まとめ｜「隠さず伝える」が中古住宅売却の大切なポイント
契約不適合責任で売主が覚えておきたいこと
① 契約内容に適合しているかが重要
② 中古住宅だから責任がないとは限らない
③ 雨漏りなど把握している不具合は不動産会社へ伝える
④ 告知書・付帯設備表をしっかり確認する
⑤ 契約不適合責任の範囲・期間を契約前に確認する
⑥ 必要に応じてインスペクションも検討する
中古住宅は、新築住宅と違って築年数に応じた劣化や過去の修理履歴などがあるのが一般的です。
だからこそ、すべてを新品のような状態にして売るのではなく、現在の状態を確認し、分かっていることを適切に伝え、その内容を契約に反映することが大切です。
西宮市で中古住宅の売却をご検討中の方は、契約後のトラブルを防ぐためにも、物件の状態や契約不適合責任について不動産会社と確認しながら売却を進めていきましょう。
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