中古住宅を売却するときに、売主が確認・記入する書類として「設備表」と「物件状況報告書（告知書）」があります。
名前だけを見ると難しそうですが、どちらも売却後のトラブルを防ぐために重要な書類です。
先に結論
設備表は、給湯器やキッチン、浴室など「住宅に付いている設備の有無や状態」を確認する書類。
物件状況報告書は、雨漏りやシロアリ、建物の不具合、境界・越境など「不動産そのものの状況」を売主が把握している範囲で伝える書類です。
大切なのは、分からないことを推測して書かず、知っている不具合を自己判断で省略しないことです。
今回は、西宮市で中古住宅を売却する方に向けて、設備表と物件状況報告書の違いや、売主が記入するときの注意点をわかりやすく解説します。
設備表とは？
設備表とは、売却する住宅にどのような設備があり、その設備に故障や不具合があるかなどを確認するための書類です。
特に中古住宅の場合、「どの設備を残して引き渡すのか」「その設備は現在どのような状態なのか」を売主・買主双方で確認しておくことが大切です。
設備表で確認するものの例
□ 給湯器
□ キッチン設備
□ 浴室設備
□ 洗面設備
□ トイレ
□ エアコン
□ 照明器具
□ インターホン
□ その他、物件に付帯して引き渡す設備
実際の設備表の項目は、使用する書式や物件によって異なります。
設備表では「引渡し時の状態」を確認する
設備表で特に注意したいのが、売買契約をする時点だけではなく、買主へ引き渡す設備が何なのかを確認することです。
例えば、売買契約時にはエアコンが付いていても、売主が新居へ持っていく予定なら、買主へ引き渡す設備ではありません。
売主が確認するポイント
「今、家に付いているか」だけではなく、
「引渡し時にその設備を残すのか」
まで確認して記入しましょう。
設備の故障・不具合も確認する
引き渡す設備について、故障や不具合がある場合は、その状態も確認します。
例えば「給湯器は使用できるが追い焚き機能が使えない」「エアコンから異音がする」など、売主が把握していることがあれば不動産会社へ伝えましょう。
国土交通省が公開している設備表の参考資料でも、故障・不具合がある場合には、その箇所や具体的な内容を記載するよう示されています。
物件状況報告書とは？
物件状況報告書は、売主が把握している土地・建物の状況を買主へ伝えるための書類です。
不動産会社によっては「告知書」などと呼ばれることもあります。
確認する内容の例
□ 雨漏り
□ シロアリ被害
□ 建物の傾き・腐食など
□ 給排水管の不具合
□ 境界に関する事項
□ 越境に関する事項
□ 増改築・修繕履歴
□ その他、物件について把握している事項
実際の確認項目は物件や使用する書式によって異なります。
設備表と物件状況報告書の違い
2つの書類は似ていますが、確認する対象が違います。
簡単に分けると
設備表
→ 家に付いている「設備」を確認する
物件状況報告書
→ 土地・建物そのものの「状態」を確認する
設備表
給湯器・キッチン・浴室・エアコンなど
物件状況報告書
雨漏り・シロアリ・境界・越境など
なぜ売主が確認する必要があるの？
不動産会社が物件を調査しても、過去にその家で起きたことをすべて把握できるわけではありません。
例えば、数年前の雨漏りや設備の不具合、過去に行った修理などは、実際に住んでいた売主だからこそ分かることがあります。
そのため、売主が知っている情報を整理し、買主へ伝えることが大切です。
「修理済みだから書かなくていい」と自己判断しない
売主が迷いやすいのが、すでに修理した不具合です。
例えば、以前雨漏りがあり修理をして現在は問題がない場合でも、「もう直っているから伝えなくていい」と自己判断するのはおすすめできません。
迷った場合の基本
「これって書いた方がいい？」
「昔のことだけど伝える必要がある？」
と迷った場合は、まず不動産会社へ伝えるようにしましょう。
そのうえで、書類への記載方法を確認するのが安心です。
「不明」なのに推測して書かない
相続した実家などでは、売主自身が長期間住んでおらず、物件の状態が分からないこともあります。
その場合、分からないことを無理に「問題なし」と判断するのではなく、分からないこと自体を不動産会社へ伝えましょう。
「知らない」「確認できない」ことと、「問題がない」ことは同じではありません。
引渡し前にもう一度設備を確認しよう
設備表を作成した後、引渡しまでに設備の状態が変わることもあります。
例えば、契約後に給湯器が故障した場合などは、そのままにせず不動産会社へ連絡しましょう。
契約時から引渡しまでの間に変更や不具合が生じた場合は、買主への説明や対応について確認する必要があります。
契約不適合責任との関係も重要
設備表や物件状況報告書は、前回の記事で解説した「契約不適合責任」とも関係する重要な書類です。
中古住宅では、「どのような状態の物件として売買契約をしたのか」が重要になります。
売主が把握している物件の状態を事前に伝え、売買契約の内容に適切に反映することで、引渡し後のトラブルを防ぎやすくなります。
売主が記入前に確認しておきたい7つのポイント
設備表・物件状況報告書チェックリスト
① 引渡す設備と撤去する設備を確認する
② 設備の故障・不具合を確認する
③ 雨漏り・シロアリなどを確認する
④ 過去の修理・リフォーム履歴を整理する
⑤ 境界・越境など把握している事項を整理する
⑥ 分からないことを推測して記入しない
⑦ 迷った事項は不動産会社へ伝える
よくある質問
Q1. 設備表は売主が書くものですか？
一般的には、設備の状態を把握している売主が内容を確認・記入します。
分からない項目がある場合は、自己判断せず仲介する不動産会社へ確認しましょう。
Q2. エアコンを新居へ持っていく場合はどうする？
買主へ引き渡さない設備であれば、そのことが分かるように設備表などで確認します。
契約後に「付いていると思っていた」というトラブルにならないよう、残す設備と撤去する設備を明確にしましょう。
Q3. 壊れている設備があっても売却できますか？
故障した設備があるからといって、必ず修理してからでなければ売却できないわけではありません。
重要なのは、故障・不具合を把握している場合に不動産会社へ伝え、どのような状態で引き渡すのかを確認することです。
Q4. 昔の雨漏りも書いた方がいい？
過去の雨漏りなどについては、「修理済みだから不要」と自己判断せず、不動産会社へ伝えてください。
そのうえで、物件状況報告書へどのように記載するか確認しましょう。
Q5. 相続した家で状態がよく分からない場合は？
分からないことを無理に「異常なし」とする必要はありません。
長期間住んでいなかったことや把握できていないことを不動産会社へ伝え、記載方法を確認しましょう。
Q6. 契約後に設備が故障したらどうする？
契約後から引渡しまでに設備の状態が変わった場合は、できるだけ早く仲介する不動産会社へ連絡しましょう。
契約内容を確認したうえで、買主への説明や対応について調整します。
まとめ｜設備表・物件状況報告書は「正確に伝える」ための大切な書類
売主が覚えておきたいポイント
① 設備表は設備の有無・状態を確認する
② 物件状況報告書は土地・建物の状態を伝える
③ 故障や不具合を自己判断で省略しない
④ 過去に修理したことも迷ったら伝える
⑤ 分からないことを推測して書かない
⑥ 契約後に状態が変わったら不動産会社へ連絡する
中古住宅の売却では、物件が古いこと自体が問題なのではありません。
大切なのは、売主が把握している現在の状態や過去の状況を整理し、買主へ適切に伝えることです。
設備表や物件状況報告書を丁寧に確認することは、売主・買主双方が安心して取引を進めることにつながります。
西宮市で中古住宅の売却をご検討中の方は、分からない項目を無理に判断せず、不動産会社と一緒に確認しながら進めていきましょう。
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