結論からいうと、専属専任媒介と専任媒介は、どちらも1社の不動産会社に売却を依頼する契約ですが、「売主自身が見つけた買主と直接契約できるか」「レインズへの登録期限」「売主への報告頻度」に違いがあります。
西宮市で不動産売却を検討していると、不動産会社から、
「専任媒介にしますか？」
「専属専任媒介という方法もあります」
と説明を受けることがあります。
名前がよく似ているため、
「専任媒介と何が違うの？」
「専属専任媒介のほうがしっかり売ってもらえる？」
「どちらを選べばいい？」
と迷う方も少なくありません。
特に大きな違いは、売主様自身が買主を見つけた場合の取扱いです。
専任媒介では、自分で見つけた買主と直接契約することができます。
一方、専属専任媒介では、売主様自身が買主を見つけた場合でも、原則として媒介契約を結んでいる不動産会社を通して取引することになります。
この記事では、西宮市で不動産売却を検討している方に向けて、専属専任媒介の仕組み、専任媒介との違い、メリット・注意点、どんな方に向いているのかを分かりやすく解説します。
専属専任媒介とは？
専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社だけに不動産の売却を依頼する媒介契約です。
契約期間中は、ほかの不動産会社と重ねて媒介契約を結ぶことはできません。
たとえばアイテラス不動産と専属専任媒介契約を結んだ場合、同じ期間にA不動産やB不動産へ媒介を依頼することはできません。
ここまでは専任媒介と同じです。
しかし、専属専任媒介は専任媒介よりも、不動産会社に課される報告・登録のルールが厳しく、売主側にも一定の制限があります。
専属専任媒介と専任媒介の違い
まずは違いを比較してみましょう。
| 比較項目 | 専属専任媒介 | 専任媒介 |
|---|---|---|
| 依頼できる不動産会社 | 1社 | 1社 |
| 複数社への依頼 | できない | できない |
| 自分で見つけた買主との直接契約 | 原則できない | できる |
| レインズへの登録義務 | あり | あり |
| レインズ登録期限 | 契約日の翌日から5日以内※ | 契約日の翌日から7日以内※ |
| 売主への業務報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 |
| 契約期間 | 3か月以内 | 3か月以内 |
※休業日は算入されません。
この表を見ると分かるように、基本的な仕組みは似ています。
大きな違いは、
① 自己発見取引
② レインズへの登録期限
③ 業務報告の頻度
の3つです。
違い① 自分で見つけた買主と直接契約できる？
専属専任媒介と専任媒介で、売主様にとって特に重要なのがこの違いです。
専任媒介の場合
専任媒介では、売主様自身が買主を見つけた場合、原則として直接契約することができます。
たとえば売却活動中に、
「親族が買いたいと言ってきた」
「知人から購入したいと言われた」
といった場合です。
これを自己発見取引といいます。
専属専任媒介の場合
専属専任媒介では、売主様自身が買主を見つけた場合でも、原則として媒介契約を結んでいる不動産会社を通して取引することになります。
そのため、
「知人や親族が購入する可能性がある」
という場合には、専属専任媒介を結ぶ前に、この違いを理解しておくことが大切です。
違い② レインズへの登録期限
専属専任媒介と専任媒介では、どちらも不動産会社にレインズへの登録義務があります。
ただし、登録期限が異なります。
専属専任媒介：契約日の翌日から5日以内
専任媒介：契約日の翌日から7日以内
※いずれも不動産会社の休業日は算入されません。
専属専任媒介のほうが、より早い登録が求められています。
レインズとは？
レインズ（REINS）は、不動産会社が利用する不動産情報ネットワークです。
レインズへ物件情報を登録すると、媒介契約を結んだ会社以外の不動産会社も物件情報を確認できます。
たとえばアイテラス不動産が西宮市の物件を売主様から預かり、レインズへ登録したとします。
別の不動産会社に、
「西宮市でこの条件の家を探しています」
という購入希望のお客様がいれば、その不動産会社から問い合わせを受け、購入につながる可能性があります。
そのため、
専属専任媒介や専任媒介＝依頼した1社だけで買主を探す
という意味ではありません。
売主への業務報告の頻度
販売状況の報告頻度にも違いがあります。
専属専任媒介
1週間に1回以上
専任媒介
2週間に1回以上
専属専任媒介のほうが、より頻繁に販売状況の報告を受けることができます。
報告内容としては、
- 問い合わせ件数
- 内覧件数
- 購入希望者の反応
- 広告の状況
- 他社からの問い合わせ
- 今後の販売方針
などが考えられます。
「売却活動が今どうなっているのか、こまめに確認したい」
という方にとってはメリットのひとつです。
専属専任媒介のメリット
1社としっかり相談しながら売却できる
専属専任媒介では売却の窓口が1社になります。
そのため、複数の不動産会社とそれぞれ連絡を取る必要がなく、売却活動を一本化できます。
特に初めて不動産を売却する方や、相続不動産など相談事項が多い場合には、進めやすいことがあります。
販売状況をこまめに確認できる
専属専任媒介では、1週間に1回以上の業務報告があります。
そのため、
「問い合わせが何件あったのか」
「内覧した人はどう感じていたのか」
「この価格のままでいいのか」
などを確認しながら販売を進めやすくなります。
レインズへ早期に登録される
専属専任媒介では、契約日の翌日から5日以内（休業日を除く）にレインズへ登録する義務があります。
他の不動産会社にも物件情報が共有されるため、広く購入希望者を探す仕組みがあります。
専属専任媒介のデメリット・注意点
ほかの不動産会社へ依頼できない
専属専任媒介では、売却を依頼できる不動産会社は1社です。
そのため、どの不動産会社と契約するかが非常に重要になります。
査定価格だけではなく、
- 査定の根拠
- 販売方法
- 広告方法
- 担当者の対応
- 販売状況の報告方法
まで確認して選びましょう。
自分で買主を見つけても直接契約できない
専属専任媒介特有の注意点です。
売却を始めたあとで親族や知人から、
「その家なら自分が買いたい」
と言われても、原則として売主様だけで直接契約することはできません。
自分で買主を見つける可能性がある方は、専任媒介との違いをよく確認してから契約しましょう。
専属専任媒介なら専任媒介より早く売れる？
ここは誤解されやすいところです。
専属専任媒介だから、専任媒介より必ず早く売れるわけではありません。
不動産の売却には、
- 売り出し価格
- 立地
- 物件の状態
- 周辺の競合物件
- 写真や広告
- 内覧対応
- 市場の状況
- 不動産会社の販売活動
など、さまざまな要素が影響します。
専属専任媒介のほうが報告頻度が多く、レインズへの登録期限も短いという違いはありますが、それだけで成約価格や売却期間が決まるものではありません。
専属専任媒介なら高く売れる？
これも同じです。
媒介契約の種類によって、不動産そのものの市場価値が上がるわけではありません。
専属専任媒介にしたから4,000万円の物件が4,500万円になるわけではありません。
大切なのは、
適切な査定
＋ 売り出し価格
＋ 販売戦略
＋ 購入希望者への情報提供
です。
高い査定額を理由に契約を決めない
専属専任媒介でも専任媒介でも、契約前に特に確認したいのが査定価格の根拠です。
たとえば複数の不動産会社へ査定を依頼して、
A社 3,500万円
B社 3,600万円
C社 4,200万円
だった場合、
「C社なら高く売ってくれそう」
と思うかもしれません。
しかし、査定価格は売却を保証する価格ではありません。
中には媒介契約を獲得するため、実際の売却可能性より高めの査定額を提示するケースもあります。
もちろん、他社より査定額が高いだけで問題があるとは限りません。
だからこそ、
「なぜこの査定価格になったのですか？」
と確認することが重要です。
周辺の成約事例や現在の競合物件など、具体的な根拠を説明してもらいましょう。
専属専任媒介が向いている可能性がある人
次のような方は、専属専任媒介を検討してもよいでしょう。
1社に売却活動を任せたい
複数の不動産会社とやり取りするより、一つの会社と相談しながら進めたい方です。
販売状況をこまめに報告してほしい
1週間に1回以上の業務報告があるため、売却活動の状況を定期的に把握したい方に向いています。
自分で買主を探す予定がない
親族・知人などへ直接売却する可能性がなく、不動産会社へ販売活動を任せたい方です。
専任媒介が向いている可能性がある人
一方、
「1社に任せたいけれど、自分で買主を見つける可能性も残しておきたい」
という方には、専任媒介のほうが合う可能性があります。
専任媒介でもレインズへの登録義務があり、2週間に1回以上の業務報告があります。
そのため、
「1社に任せる」＋「自己発見取引も可能」
という点を重視するなら、専任媒介を検討できます。
専属専任媒介と専任媒介で迷ったら確認したい5つのこと
迷った場合には、次の5つを考えてみましょう。
① 自分で買主を見つける可能性はある？
② どのくらいの頻度で販売状況を知りたい？
③ 1社に任せても大丈夫だと思える？
④ 査定価格の根拠に納得できている？
⑤ 具体的な販売方法を説明してもらった？
西宮市で専属専任媒介を選ぶときに大切なこと
西宮市といっても、エリアや物件の種類によって売却方法は異なります。
マンションなのか、戸建てなのか、土地なのか。
また、相続した実家や空き家などでは、売却以外にも登記・家財整理・測量などの問題が出てくる場合があります。
そのため、
「専属専任媒介と専任媒介のどちらにするか」
だけでなく、
「この不動産をどのような方法で売却していくのか」
まで不動産会社と相談してから決めることが大切です。
まとめ｜専属専任媒介と専任媒介は「自己発見取引」と「報告頻度」に注目
専属専任媒介と専任媒介は、どちらも1社の不動産会社へ売却を依頼する媒介契約です。
主な違いを整理すると、
専属専任媒介
→ 自分で見つけた買主との直接契約は原則できない
→ レインズ登録は契約日の翌日から5日以内※
→ 業務報告は1週間に1回以上
専任媒介
→ 自分で見つけた買主との直接契約ができる
→ レインズ登録は契約日の翌日から7日以内※
→ 業務報告は2週間に1回以上
※休業日は算入されません。
という違いがあります。
ただし、
専属専任媒介のほうが必ず早く売れる、高く売れるというものではありません。
大切なのは、媒介契約の名前ではなく、
査定価格の根拠
＋ 販売方法
＋ 不動産会社の対応
＋ 売主様の希望
まで考えて選ぶことです。
アイテラス不動産では、それぞれの媒介契約の違いや注意点についても分かりやすくご説明し、売主様の状況に合った売却方法を一緒に考えることを大切にしています。
「専属専任と専任の違いがよく分からない」
「どの媒介契約を選んだらいい？」
「他社から媒介契約をすすめられているけれど、契約する前に相談したい」
という段階でも大丈夫です。
西宮市で不動産売却をご検討の方は、お気軽にアイテラス不動産へご相談ください。
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