親から実家を相続したものの、「家の名義が亡くなった親のままになっている」というケースは珍しくありません。
以前は相続登記をしないまま長期間経過している不動産もありましたが、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。
そのため、相続した実家については「売ることになってから名義変更すればいい」と考えるのではなく、期限を確認して手続きを進めることが大切です。
この記事では、西宮市で実家を相続した方に向けて、名義変更はいつまでに必要なのか、相続登記が終わっていなくても査定できるのか、売却前に何を確認しておけばよいのかを分かりやすく解説します。
不動産の「名義変更」は、相続の場合には一般に相続登記と呼ばれます。売却する・しないにかかわらず、相続登記には期限があります。
相続した実家の「名義変更」とは？
不動産の所有者が亡くなっても、登記簿上の所有者が自動的に相続人へ変更されるわけではありません。
亡くなった方から相続人へ不動産の所有権を移すために、法務局へ相続登記を申請します。
一般的に「実家の名義変更」と呼ばれている手続きが、この相続による所有権移転登記（相続登記）です。
相続登記はいつまでに必要？
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。
原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
不動産を相続で取得したことを知った日から
原則3年以内
正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
2024年4月1日より前に相続した実家も対象
「親が亡くなったのは相続登記が義務化される前だから、自分には関係ない」と思われるかもしれません。
しかし、2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記が済んでいない不動産は義務化の対象です。
2024年4月1日より前に相続し、その時点ですでに不動産を相続で取得したことを知っていた場合、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
2026年現在、期限が近づいているため、長期間親名義のままになっている実家がある方は早めに確認しましょう。
遺産分割が決まっていない場合はどうする？
相続人が複数いる場合、「誰が実家を相続するのか決まっていない」ということもあります。
遺産分割協議がまとまらず、期限内に通常の相続登記をすることが難しい場合には、相続人申告登記という制度があります。
相続人申告登記によって相続登記の申請義務を履行できる場合がありますが、これは遺産分割の結果に基づいて所有権を取得した人を登記する通常の相続登記とは異なります。
その後、遺産分割が成立した場合には、その結果に基づく相続登記が別途必要になります。
相続登記をしないまま実家を売却できる？
亡くなった親名義のまま、買主へ直接名義を移して通常の売却を完了するという進め方はできません。
実家を売却するためには、原則として相続関係を整理し、売主となる相続人への相続登記を行ったうえで、買主への所有権移転登記を行います。
そのため、売却を考えている場合は、相続登記の準備も早めに進めておくことが大切です。
相続登記前でも不動産査定はできる？
はい。相続登記が終わっていなくても、不動産会社への相談や査定は可能です。
「登記が終わるまで不動産会社に相談できない」と思われることがありますが、売却価格の目安を確認したり、売却方法を相談したりすることは先に始められます。
むしろ、実家の価値を確認してから「誰が相続するのか」「売るのか残すのか」を家族で話し合うこともできます。
実家を売却する前に確認したい7つのこと
① 現在の登記名義人
まず、土地と建物が誰の名義になっているのかを確認します。
「父の家だと思っていたら土地は祖父名義だった」など、認識していた所有者と登記内容が異なる場合もあります。
② 相続人は誰なのか
相続登記や遺産分割を進めるためには、相続人を確認する必要があります。
戸籍などを確認し、誰が相続人になるのかを整理します。
③ 遺言書があるか
遺言書の有無によって、相続手続きの進め方が変わる場合があります。
実家の整理をするときは、遺言書や相続に関係する書類が残っていないか確認しましょう。
④ 誰が実家を相続するのか
相続人が複数いる場合には、実家を誰が相続するのかについて話し合う必要がある場合があります。
売却を予定している場合でも、売却前に相続関係を整理しておくことが重要です。
⑤ 購入時の売買契約書が残っているか
相続した実家を売却するとき、亡くなった方がその不動産をいくらで購入したのかを確認できる資料が重要になることがあります。
購入時の売買契約書や領収書などが残っている場合は、処分せず保管しておきましょう。
売却時の譲渡所得税を計算するときの取得費を確認する資料として利用できる可能性があります。
⑥ 土地の境界や越境
戸建ての実家を売却する場合には、土地の境界標、測量図、隣地との越境なども確認しておきたいポイントです。
境界が分からない場合でも査定はできますので、先に測量を依頼するのではなく、不動産会社へ相談してから必要性を判断する方法もあります。
⑦ 家財や荷物をどうするか
実家に家具・家電・衣類・仏壇などが残っていても、不動産査定はできます。
売却方法によっては片付けのタイミングも変わるため、高額な処分費をかける前に相談してみるのも一つの方法です。
相続登記は誰に相談する？
相続登記そのものについて専門家へ依頼する場合は、司法書士が主な相談先になります。
一方、実家を売るか残すか、現在いくらくらいの価値があるのか、どのような売却方法があるのかについては、不動産会社へ相談できます。
相続登記 → 司法書士
相続税・譲渡所得税など → 税理士
相続人同士の法的な争い・法律相談 → 弁護士
土地の測量・境界 → 土地家屋調査士
不動産の査定・売却 → 不動産会社
名義変更がまだでも、売却相談は早めにできます
相続登記と不動産売却の準備を、必ず一つずつ順番に終わらせなければならないわけではありません。
相続登記を進めながら、不動産会社へ査定を依頼して、売却した場合の価格や今後の流れを確認することもできます。
特に空き家になっている実家では、固定資産税や管理の負担、建物の劣化なども考える必要があります。
よくある質問
Q1. 親名義の家を相続したら、名義変更は必ず必要ですか？
相続によって不動産を取得した場合、相続登記の申請が義務付けられています。売却予定がなくても期限を確認して手続きを進めましょう。
Q2. 相続登記の期限はいつですか？
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月1日より前の相続についても未登記であれば義務化の対象となります。
Q3. 昔の相続で親名義のままですが、どうすればいいですか？
2024年4月1日より前の相続で、その時点ですでに不動産を相続で取得したことを知っていた場合は、原則2027年3月31日までが期限となります。早めに登記状況を確認しましょう。
Q4. 相続登記が終わっていなくても査定できますか？
はい。不動産の査定や売却方法の相談は、相続登記前でもできます。
Q5. 兄弟で誰が相続するか決まっていません。
遺産分割がまとまっていない場合でも、不動産の査定をして価値を確認することはできます。登記期限への対応については、必要に応じて司法書士などの専門家へ相談しましょう。
Q6. 家の荷物を片付けてから査定した方がいいですか？
いいえ。家財が残った状態でも査定できます。片付け費用をかける前に相談することもできます。
Q7. 相続した実家を売るかまだ決めていなくても相談できますか？
はい。売却を決める前でも相談できます。査定価格や維持費などを確認してから、売る・残す・貸すといった選択肢を家族で検討できます。
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まとめ｜実家の名義が親のままなら早めに確認を
相続した実家の名義変更、つまり相続登記には期限があります。
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。
また、2024年4月1日より前の相続で未登記の実家についても義務化の対象となるため、長期間親名義のままになっている場合は注意が必要です。
一方、相続登記がまだ終わっていなくても、不動産の査定や売却相談を始めることはできます。
「名義変更をしてから売却を考える」のではなく、相続登記と不動産の今後を一緒に整理していくとスムーズです。
西宮市で相続した実家について、「まだ親名義のまま」「相続登記が終わっていない」「売るか残すか決まっていない」という段階からご相談いただけます。
不動産の査定や今後の選択肢を整理し、登記など専門的な手続きについては必要に応じて専門家へ確認しながら進めていくことが大切です。
売却を決める前でも大丈夫です。お気軽にご相談ください。
※本記事は2026年9月時点の一般的な情報をもとに作成しています。相続関係、登記、税務、法律上の取り扱いは個別の状況によって異なります。必要に応じて司法書士・税理士・弁護士などの専門家へご確認ください。
