親が亡くなり実家を相続することになったものの、住宅ローンがまだ残っていることが分かったら、「このローンは誰が払うの？」「家を売ることはできる？」と不安になる方も多いでしょう。
住宅ローンが残っているからといって、すぐに相続人が残りのローンを払い続けると決まるわけではありません。
最初に確認したいのが、亡くなった方が団体信用生命保険（団信）に加入していたかどうかです。
団信が適用されて住宅ローンが完済されるケースもあれば、団信に加入していない、または保障の対象にならず、住宅ローンの債務が残るケースもあります。
この記事では、西宮市で相続した家に住宅ローンが残っていた場合に、最初に確認すること、団信、相続、売却、相続放棄などについて分かりやすく解説します。
住宅ローンが残っていることが分かっても、慌てて返済や売却を決める必要はありません。まず借入先の金融機関へ連絡して、団信の加入状況と住宅ローン残高を確認しましょう。
相続した家に住宅ローンが残っていたら最初にすること
まず確認したいのは次の3点です。
- 住宅ローンの借入先
- 現在の住宅ローン残高
- 団体信用生命保険（団信）への加入状況
住宅ローンの返済予定表、金融機関から届いた書類、通帳などを確認し、借入先の金融機関へ連絡します。
特に重要なのが団信です。
団体信用生命保険（団信）とは？
団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が死亡するなど所定の保障事由に該当した場合に、保険金によって住宅ローンの残債を返済する仕組みです。
亡くなった方が団信に加入していて、死亡が保障の対象となる場合には、保険金によって住宅ローンが完済されることがあります。
まず団信に加入しているか、そして今回のケースが保障対象になるかを金融機関へ確認することが大切です。
団信が適用されれば住宅ローンはどうなる？
団信が適用され、保険金によって住宅ローンが全額返済されれば、住宅ローンの残債はなくなります。
ただし、住宅ローンがなくなったからといって、不動産の相続手続きまで自動的に終わるわけではありません。
相続人の確認、遺産分割、相続登記など、必要な相続手続きは別途進める必要があります。
そのうえで、相続した家を売却する・住む・貸す・そのまま所有するといった選択肢を検討します。
団信に入っていなかった場合は？
団信に加入していなかった場合や、団信による弁済の対象にならなかった場合には、住宅ローンの債務が残ることがあります。
相続では、家や預貯金などのプラスの財産だけではなく、借金などのマイナスの財産も対象になります。
そのため、住宅ローンだけを見るのではなく、亡くなった方の財産と債務を全体的に確認することが重要です。
住宅ローンが残っている家は売却できる？
住宅ローンが残っていても、条件を整えることで売却できる場合があります。
住宅ローンを利用している不動産には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。
一般的な売却では、売却代金などによって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ引き渡します。
そのため、まず確認したいのが「住宅ローン残高」と「現在の家の売却価格」です。
家の売却価格がローン残高より高い場合
たとえば、住宅ローン残高が1,000万円で、家を2,000万円程度で売却できる場合を考えてみましょう。
売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があるため、比較的売却を進めやすいケースといえます。
ただし、実際には仲介手数料、登記費用などの売却費用も必要になります。
そのため、査定価格だけでなく、売却後にいくら手元に残るのかまで確認することが大切です。
売却しても住宅ローンを完済できない場合
反対に、住宅ローン残高が2,000万円あるのに、家の売却価格が1,500万円程度というケースもあります。
このように、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない状態を一般にオーバーローンと呼びます。
通常の売却では抵当権を抹消する必要があるため、不足額を自己資金などで補えるのか、金融機関との調整が必要なのかなどを確認しなければなりません。
オーバーローンだからといって、自己判断で売却を進めたり、返済を止めたりするのは避けましょう。まず金融機関と専門家へ相談し、対応方法を確認することが大切です。
住宅ローンが多い場合は相続放棄も検討する？
亡くなった方の借金が財産より多い場合などには、相続放棄を検討するケースもあります。
相続放棄をすると、原則としてその相続について初めから相続人ではなかったものと扱われ、家だけでなく、預貯金などを含めた相続財産を一括して放棄することになります。
「住宅ローンだけ放棄して、家や預貯金は相続する」という選択はできません。
また、相続放棄には期限があります。
原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内です。
財産や借金の状況が分からない場合には、この3か月の間に調査することが重要です。
相続財産の状況を調査しても3か月以内に判断できない場合には、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てられる場合があります。
相続放棄を考えているなら家を勝手に処分しない
相続放棄を検討している場合は、相続財産の取り扱いに注意が必要です。
相続財産を処分するなどの行為によって、相続を承認したものとして扱われる可能性があるためです。
「家を売ってから相続放棄を考える」という順番ではなく、相続放棄の可能性がある場合には、売却や財産処分を行う前に弁護士などの専門家へ確認しましょう。
連帯債務・ペアローンの場合にも注意
住宅ローンの契約が、亡くなった方一人だけの借入れとは限りません。
夫婦のペアローンや連帯債務などの場合には、誰が団信に加入していたのか、どこまで保障される契約なのかによって結果が異なります。
「夫が亡くなったから住宅ローンは全部なくなる」と自己判断せず、契約内容を金融機関へ確認しましょう。
住宅ローンが残っていたときの確認手順
STEP 2 金融機関へ死亡の連絡をする
STEP 3 団信への加入・保障内容を確認する
STEP 4 住宅ローン残高を確認する
STEP 5 その他の相続財産・借金も確認する
STEP 6 不動産の現在の価値を査定する
STEP 7 相続・売却・保有など今後の方向性を検討する
住宅ローンが残っていても不動産査定はできる？
はい。住宅ローンが残っていても、不動産の査定はできます。
むしろ住宅ローン残高が分かったら、早い段階で現在の不動産価値を確認することが大切です。
たとえば、住宅ローン残高が1,500万円で査定価格が3,000万円なのか、査定価格が1,000万円なのかでは、今後の選択肢が大きく変わります。
査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません。
誰に相談すればいい？
住宅ローンが残る相続では、一つの専門家だけではなく、内容によって相談先を分けることがあります。
相続放棄・法律問題 → 弁護士など
相続登記 → 司法書士
相続税・売却時の税金 → 税理士
不動産の査定・売却 → 不動産会社
「どこから相談すればいいのか分からない」という場合には、まず状況を整理し、必要な専門家を確認していく方法もあります。
よくある質問
Q1. 親が亡くなりました。住宅ローンはすぐ返済しないといけませんか？
まず借入先の金融機関へ連絡し、団信への加入状況と手続きを確認しましょう。団信が適用されれば、保険金によって住宅ローンが完済される場合があります。
Q2. 団信に入っていれば必ず住宅ローンはゼロになりますか？
契約内容や保障の対象となるかによって異なります。加入の有無だけで判断せず、金融機関へ確認してください。
Q3. 住宅ローンが残っている家でも売却できますか？
条件を整えれば売却できる場合があります。一般的には売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡します。
Q4. 売却価格より住宅ローンの方が多い場合はどうなりますか？
売却代金だけでローンを完済できないため、不足分をどのように返済するのかなどについて金融機関との調整が必要になります。早めに相談しましょう。
Q5. 住宅ローンだけ相続放棄できますか？
住宅ローンだけを選んで相続放棄することはできません。相続放棄をすると、原則としてプラスの財産もマイナスの財産も含めて相続しないことになります。
Q6. 相続放棄はいつまでに決めればいいですか？
原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内です。判断材料が足りない場合は、早めに専門家へ相談しましょう。
Q7. まだ相続するか決めていなくても家の査定はできますか？
はい。査定によって現在の不動産価値を確認することはできます。ただし、相続放棄を検討している場合は、財産の処分にあたる行為をしないよう注意し、売却手続きを進める前に専門家へ確認してください。
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まとめ｜住宅ローンが残っていたら、まず団信と残高を確認
相続した家に住宅ローンが残っていることが分かっても、すぐに「相続人がローンを全部払わなければならない」と判断する必要はありません。
まず借入先の金融機関へ連絡し、団信の加入状況と住宅ローン残高を確認しましょう。
団信が適用されれば住宅ローンが完済される場合があります。一方、ローンが残る場合には、他の財産や債務も含めて相続全体を確認することが重要です。
そして家を売却する可能性がある場合には、住宅ローン残高と現在の不動産価値を比較することが今後の判断材料になります。
西宮市で相続した実家に住宅ローンが残っている場合でも、不動産の査定や売却についてご相談いただけます。
「ローン残高より高く売れそうか知りたい」「まだ相続するか決めていない」「どこへ相談すればいいか分からない」という段階でも大丈夫です。
まず現在の不動産価値を確認し、今後の選択肢を一緒に整理していきましょう。
※本記事は2026年9月時点の一般的な情報をもとに作成しています。団体信用生命保険の保障内容、住宅ローン契約、相続関係などは個別の契約・事情によって異なります。金融機関および必要に応じて弁護士・司法書士・税理士などの専門家へご確認ください。
