結論からいうと、相続した土地を売却するときは、「相続登記が終わっているか」だけでなく、境界・接道・越境・私道・共有関係・土地の利用状況などを早めに確認することが大切です。
特に、長年家族が所有してきた土地では「境界が分からない」「昔の測量図しかない」「隣地との間に塀や樹木の越境がある」といった問題が、売却を進める段階で見つかることがあります。
親から土地を相続したものの、
「何から確認すればいい？」
「境界が分からなくても売れる？」
「古い物置や荷物が残っている」
「兄弟で相続した土地はどうやって売る？」
と悩む方も多いでしょう。
相続した土地を売る前のチェックポイント
① 相続人と登記名義
② 土地の境界
③ 土地の面積
④ 道路との接道状況
⑤ 私道・通行・掘削関係
⑥ 越境物の有無
⑦ 古い建物・物置・残置物
⑧ 共有名義になっていないか
⑨ 親が購入したときの書類
⑩ 売却後の税金
ここでは、西宮市で相続した土地の売却を考えている方に向けて、査定や売却を始める前に確認しておきたいポイントを順番に解説します。
① 最初に「誰が相続した土地なのか」を確認する
最初に確認したいのが、不動産の登記名義と相続関係です。
亡くなった親や祖父母の名義のままになっている場合は、相続登記について確認する必要があります。
2024年4月1日から相続登記は義務化されています。
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となっています。
売却を考えている場合は、不動産会社への相談と並行して、必要に応じて司法書士へ相続登記について相談しましょう。
② 兄弟姉妹との共有名義になっていない？
相続した土地が兄弟姉妹など複数人の共有になっているケースもあります。
共有している土地全体を売却する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。
「自分は売りたいけれど、兄弟は残したい」というケースでは、すぐに売却活動へ進めないこともあります。
まず、現在の査定価格や維持費などを確認し、家族で今後について話し合いましょう。
③ 土地の「境界」を確認する
土地の売却で重要になるのが、隣地との境界です。
長年所有してきた土地では、境界標がなくなっていたり、どこが境界なのか相続人が把握していなかったりすることがあります。
だからといって、境界が分からない土地は絶対に売却できないというわけではありません。
まずは手元にある資料や現地の境界標などを確認し、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家へ相談します。
境界について確認したいもの
□ 境界標・境界杭
□ 確定測量図
□ 境界確認書
□ 地積測量図
□ 過去の測量資料
□ 隣地との塀・フェンスの位置
「測量してから不動産会社へ相談しないといけない」と考えず、まず現状のまま相談して大丈夫です。
④ 登記簿の面積と実際の土地に違いはない？
古くから所有している土地では、登記簿に記載された面積と、実際に測量した面積が異なることがあります。
土地の売買では、登記簿面積を基準に売買する方法や、実測面積を基準にする方法などがあります。
どの方法で売却するかは土地の状況や契約条件によって異なるため、不動産会社と相談して決めましょう。
⑤ 道路にどのように接しているか確認する
土地の価格や利用方法を考えるうえで、道路との関係は非常に重要です。
単に「道路に面しているように見える」だけではなく、その道路が建築基準法上どのように扱われる道路なのか、土地がどの程度接しているのかなどを確認します。
接道状況によっては、建物の建築や建替えに影響することがあります。
そのため、相続した土地について詳しく分からない場合は、自分で判断せず、不動産会社や行政窓口などで調査しましょう。
⑥ 私道が関係していないか確認する
土地の前面道路が私道になっている場合があります。
その場合、私道の持分を所有しているのか、通行や水道・ガスなどの工事に関する権利関係はどうなっているのかなど、確認が必要になることがあります。
親が長年問題なく利用していた土地でも、売却時には買主が将来利用することを前提に権利関係を確認する必要があります。
⑦ 隣地との「越境」がないか確認する
現地では、境界だけでなく越境物についても確認します。
よく確認する越境物
・屋根や雨樋
・塀やフェンス
・庭木や枝
・給排水管など
・擁壁や構造物
こちらから隣地へ越境している場合だけでなく、隣地から相続した土地へ越境している場合もあります。
越境が見つかったからといって、必ず売却できないわけではありません。
現状や権利関係を確認し、必要に応じて隣地所有者との話し合いや専門家への相談を行います。
⑧ 古い物置・ブロック塀・残置物も確認する
土地だけを相続したと思っていても、現地には古い物置、ブロック塀、庭石、樹木、残置物などが残っていることがあります。
これらを売主が撤去してから売るのか、現状のまま売るのかによって費用や条件が変わります。
査定前にすべて撤去する必要はありません。
まず現状のまま査定してもらい、撤去した場合に売却条件がどの程度変わるのかを比較してから判断しましょう。
⑨ 土地の用途地域や建築条件を確認する
土地の価値は面積だけで決まりません。
用途地域、建ぺい率、容積率、道路、土地の形状、高低差などによって、建築できる建物や土地の利用方法が変わります。
また、西宮市内でも駅からの距離や周辺環境などによって需要は異なります。
相続税評価額や固定資産税評価額だけを見て「このくらいで売れる」と判断するのではなく、実際の市場価格を査定してもらいましょう。
⑩ 親が購入したときの売買契約書を探す
相続した土地を売却するときに、非常に大切なのが「親が土地を取得したときの資料」です。
相続した土地の取得費は、原則として亡くなった方がその土地を購入したときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。
取得時期についても、原則として亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。
土地の売却前に探しておきたい資料
□ 購入時の売買契約書
□ 購入時の領収書
□ 仲介手数料などの資料
□ 登記関係の書類
□ 測量図・境界確認書
□ 造成・土地改良などの資料
古い土地では取得費が分からないこともあります。
取得費が分からない場合などには、税務上、売却金額の5％相当額を概算取得費として計算できる制度があります。
ただし、実際の取得費を確認できた方が有利になる場合もあるため、古い契約書や領収書を簡単に処分しないようにしましょう。
⑪ 相続税を払っているなら「取得費加算」も確認
土地を相続した際に相続税を納めている場合には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できる可能性があります。
一定の要件を満たし、定められた期間内に土地を売却すると、相続税額のうち一定額を譲渡所得の計算上、取得費に加算できる制度です。
期限のある制度なので、相続税を納めている場合は、売却時期を決める前に税理士や税務署へ確認しておくと安心です。
⑫ 固定資産税など維持費も確認する
誰も使っていない土地でも、所有している間は固定資産税などの負担があります。
さらに、雑草や庭木の手入れ、フェンスや擁壁などの管理が必要になる場合もあります。
今後利用する予定がない場合は、現在の査定価格だけでなく、「このまま所有した場合の維持費」も含めて考えましょう。
⑬ 土地を売る前に測量した方がいい？
土地を売却するときに測量が必要になるケースはありますが、すべての土地で「査定前に確定測量をしなければならない」というわけではありません。
土地の状況、境界資料の有無、買主の希望、契約条件などによって判断します。
測量には費用と時間がかかるため、先に依頼するのではなく、不動産会社に現地や資料を確認してもらってから必要性を判断する方法があります。
⑭ 相続した土地の査定で確認されること
土地の査定では、周辺の取引事例だけでなく、その土地固有の条件を確認します。
土地査定の主なチェックポイント
・所在地・最寄駅
・土地面積
・土地の形状
・間口
・接道状況
・用途地域
・建ぺい率・容積率
・高低差・擁壁
・境界・越境
・私道関係
・周辺の成約事例
同じ西宮市内でも、土地の条件によって査定価格は大きく異なることがあります。
⑮ 遠方に住んでいても土地は売却できる？
相続した土地が西宮市にあり、相続人は遠方に住んでいるケースもあります。
その場合でも、相談や査定の打合せ、販売状況の報告などを電話・メール・オンラインで進められる場合があります。
ただし、境界確認や測量、残置物、隣地との調整など、土地の場合は現地で確認しなければならない事項が出てくることがあります。
遠方から売却する場合は、現地確認や専門家との連携にも対応できる地元の不動産会社へ相談すると進めやすくなります。
よくある質問
Q1. 相続登記が終わっていなくても査定できますか？
査定や売却相談を先に始められる場合があります。
実際の売却に向けては相続登記が必要になるため、不動産会社への相談と並行して司法書士などへ確認しましょう。
Q2. 境界が分からない土地でも売却できますか？
境界が分からないからといって、最初から売却を諦める必要はありません。
まず手元の測量図や現地の境界標などを確認し、必要に応じて土地家屋調査士などへ相談します。
Q3. 売却前に必ず測量が必要ですか？
すべての土地で査定前に測量が必要というわけではありません。
境界資料や土地の状況、契約条件などによって異なるため、まず現在の状態で不動産会社へ相談しましょう。
Q4. 兄弟で相続した土地を自分だけの判断で売れますか？
共有している土地全体を売却する場合は、原則として共有者全員の合意が必要です。
まず現在の査定価格などを確認し、共有者で方向性を話し合いましょう。
Q5. 親が買った金額が分かりません。売却できますか？
購入金額が分からなくても売却自体ができないということではありません。
ただし、売却後の譲渡所得の計算に取得費が関係します。古い売買契約書や領収書などが残っていないか、できるだけ探しておきましょう。
Q6. 相続した土地をすぐ売ったら短期譲渡になりますか？
「相続してすぐ売った」という理由だけで短期譲渡になるわけではありません。
相続した土地は、原則として亡くなった方の取得時期を引き継いで所有期間を判定します。
まとめ｜相続した土地は「現地」と「書類」の両方を確認
相続した土地の売却では、相続登記だけでなく、境界・道路・越境・私道など土地特有の確認事項があります。
ただし、すべての問題を解決してからでなければ不動産会社へ相談できないわけではありません。
相続した土地を売る前の8つのポイント
① 相続人・登記名義を確認
② 共有者の意向を確認
③ 境界・測量資料を確認
④ 接道・私道を確認
⑤ 越境物を確認
⑥ 残置物や擁壁など現地を確認
⑦ 親の購入時の資料を探す
⑧ 税金・特例を確認
「境界が分からないから」「古い土地だから」と売却を諦める前に、まず現在の状態を確認して査定を受けることが第一歩です。
西宮市で相続した土地について、何から確認すればよいか分からない場合は、測量や撤去を先に進めるのではなく、まず現状のまま不動産会社へ相談してみましょう。
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