【2026年版】西宮市で不動産売却の仲介手数料はいくら？計算方法をわかりやすく解説

2026年8月29日2026年9月21日

結論からいうと、不動産売却の仲介手数料には法律に基づく上限があり、売却価格が800万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式で上限額を計算できます。

ただし、売却価格が800万円以下の不動産には「低廉な空家等」の仲介手数料の特例があるため注意が必要です。

西宮市で家や土地、マンションを売却するとき、

「仲介手数料はいくらかかる？」

「3％って聞いたけれど本当？」

「売れなかった場合も支払うの？」

「古い空き家を売る場合も同じ？」

など、費用について不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

今回は、不動産売却でかかる仲介手数料について、具体的な計算例や2024年7月から拡充された「低廉な空家等」の特例も含めて分かりやすく解説します。

不動産売却の仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社に売却を依頼し、その不動産会社の媒介によって売買契約が成立した際に支払う報酬です。

不動産会社は売却のために、

査定
物件調査
広告・販売活動
購入希望者への物件紹介
内覧対応
条件交渉
売買契約の手続き
引渡しに向けた調整

などを行います。

その一連の仲介業務に対して支払う報酬が仲介手数料です。

なお、不動産会社が受け取れる仲介手数料には国土交通大臣が定める上限があります。

仲介手数料の計算方法

売買価格に応じた仲介手数料の上限は、税込では次のように計算されます。

売却価格の部分	上限料率（税込）
200万円以下の部分	5.5％
200万円超～400万円以下の部分	4.4％
400万円を超える部分	3.3％

ただし、毎回このように分けて計算するのは少し大変です。

そこで、売却価格が400万円を超える場合には、一般的に次の速算式が使われます。

（売却価格×3％＋6万円）＋消費税

　　　　　または、

売却価格×3.3％＋6万6,000円

です。

仲介手数料を実際に計算してみよう

売却価格3,000万円の場合

3,000万円×3％＝90万円

90万円＋6万円＝96万円

96万円＋消費税＝105万6,000円（税込）

これが仲介手数料の上限額です。

売却価格別・仲介手数料早見表

売却価格	仲介手数料上限（税込）
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円
6,000万円	204万6,000円

たとえば西宮市で3,000万円のマンションを売却した場合、仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）という計算になります。

800万円以下は「低廉な空家等」の特例に注意

ここは、売主様にぜひ知っておいていただきたいポイントです。

2024年7月1日から、低廉な空家等の売買に関する仲介手数料の特例が拡充されました。

現在は、

売買価格800万円以下の宅地・建物

が「低廉な空家等」の特例の対象になります。

「空家等」という名前でも空き家だけではありません

名称だけを見ると、

「誰も住んでいない空き家だけが対象？」

と思われるかもしれません。

しかし、売買における「低廉な空家等」の特例は、使用状態を問いません。

つまり、

売買価格800万円以下の宅地・建物

であることがポイントです。

西宮市でも、古い戸建て、土地、相続した実家など、売却価格によっては対象になる可能性があります。

低廉な空家等の仲介手数料はいくら？

特例が適用される場合、不動産会社は仲介に必要となる費用を勘案し、通常の計算方法による上限を超えて報酬を受け取ることができます。

ただし上限があります。

30万円＋消費税＝33万円（税込）

が、依頼者一方から受け取れる上限です。

500万円で売却した場合を比較

たとえば500万円の不動産の場合、通常の計算では、

500万円×3％＋6万円
＝21万円

消費税を加えると、

23万1,000円（税込）

です。

一方、「低廉な空家等」の特例が適用される場合には、媒介に要する費用を勘案し、

最大33万円（税込）

までとなる場合があります。

つまり、

「500万円×3％＋6万円＋税だから、必ず23万1,000円」

とは限らないということです。

800万円の場合は？

800万円×3％＋6万円
＝30万円

消費税を加えると、

33万円（税込）

です。

そのため800万円では、通常の速算式による上限額と特例の上限額が同額になります。

「800万円以下なら必ず33万円」ではありません

ここも重要です。

特例は、

800万円以下なら自動的に仲介手数料が33万円になる

という制度ではありません。

国土交通省の告示では、低廉な空家等について、媒介に要する費用を勘案して通常の上限を超える報酬を受けられる仕組みとされています。

そのため、媒介契約を結ぶときには、

「仲介手数料はいくらになるのか」

を不動産会社に確認しておきましょう。

仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料は、基本的に売買契約が成立したことに対する成功報酬です。

国土交通省の標準媒介契約約款でも、不動産会社の媒介によって売買契約が成立したときに報酬を請求できるとされています。

実際の支払い時期については不動産会社との取り決めによって異なる場合がありますので、媒介契約時に確認しておきましょう。

仲介手数料以外にも売却費用がかかる

不動産を売却するときは、仲介手数料以外にも費用が発生する場合があります。

たとえば、

印紙税
抵当権抹消に関する費用
司法書士への報酬
測量費
建物解体費
家財・残置物の処分費
住宅ローン返済に伴う費用
譲渡所得が発生した場合の税金

などです。

そのため、

売却価格＝そのまま手元に残る金額

ではありません。

売却を検討するときは、売却価格だけでなく最終的な手取り額まで確認することが大切です。

よくある質問 Q&A

Q1．仲介手数料は必ず上限額を支払うのですか？

いいえ。国が定めているのは、不動産会社が受け取ることのできる上限額です。必ずこの金額を請求しなければならない」という意味ではありません。

Q2．不動産が売れなかった場合も仲介手数料はかかりますか？

原則として、売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。仲介手数料は成功報酬が基本だからです。ただし、売主様が特別に依頼した広告や遠隔地への出張などについては、一定の場合に実費負担となることがあります。国土交通省の標準媒介契約約款にも、特別に依頼した広告料金や遠隔地への出張旅費についての規定があります。