【2026年版】西宮市で相続した古家付き土地を売却する方法｜そのまま売る？解体して更地にする？

「親から古い実家を相続したけれど、建物を残したまま売った方がいい？」

「古家を解体して、更地にした方が売れやすい？」

「解体してから売れなかったらどうしよう……」

西宮市で古い実家や空き家を相続したとき、売却方法として迷いやすいのが、「古家付き土地としてそのまま売るか」「建物を解体して更地にしてから売るか」という問題です。

古い建物があるからといって、必ず解体した方がよいとは限りません。

建物の状態や土地の立地、買主の需要、解体費用、税金、売却時期などによって、適した売り方は変わります。

この記事では、西宮市で相続した古家付き土地について、そのまま売却する方法と、解体して更地にしてから売却する方法の違いを分かりやすく解説します。

「古家付き土地」とは？

古家付き土地とは、一般的に、古い建物が残っている状態で土地として売り出される不動産を指します。

「築○年以上なら古家」という法律上の明確な基準があるわけではありません。

建物が古く、そのまま使用するよりも、土地としての利用を前提に売買される場合などに「古家付き土地」と表現されることがあります。

一方で、築年数が古くても、リフォームやリノベーションをして住みたいという買主が見つかる可能性もあります。

相続した古家付き土地の主な売却方法は2つ

相続した古家付き土地を売却する場合、大きく分けると次の2つの方法があります。

• 建物を残したまま「古家付き土地」として売却する
• 建物を解体して「更地」として売却する

どちらが適しているかは、物件によって異なります。

方法① 古家付き土地としてそのまま売却する

一つ目は、建物を解体せず、そのままの状態で売却する方法です。

買主が購入後に建物を利用するのか、リフォームするのか、解体して新しい家を建てるのかを判断します。

メリット① 売主が先に解体費用を負担しなくてよい

大きなメリットは、売却前に解体費用を用意する必要がないことです。

建物の大きさや構造、接道状況、残置物、アスベストの有無などによっては、解体費用が大きくなることがあります。

古家付きのまま販売できれば、売主が先にまとまった費用を負担する必要がありません。

メリット② 早く販売を始めやすい

解体工事を待たずに販売活動を始められることもメリットです。

相続した不動産をできるだけ早く売却したい場合は、まず現状のまま販売できるかを検討する方法があります。

メリット③ 古い家を利用したい買主も検討できる

築年数が古くても、建物の状態や雰囲気によっては「リノベーションして住みたい」という方が見つかることもあります。

先に建物を壊してしまうと、このような選択肢はなくなります。

古家付き土地として売るときの注意点

そのまま売却する場合にも、確認しておきたいことがあります。

• 雨漏りや傾きなど建物の状態
• 残置物の有無
• 建物の登記状況
• 境界や越境
• 再建築できる土地かどうか
• 解体するとした場合のおおよその費用

特に、売主が把握している建物の不具合などがある場合は、不動産会社へきちんと伝えておくことが大切です。

方法② 古家を解体して更地にしてから売却する

もう一つは、売主側で古家を解体し、更地にしてから販売する方法です。

メリット① 買主が土地の状態をイメージしやすい

建物がなくなることで、土地の広さや形、日当たりなどが分かりやすくなります。

新築住宅を建てるために土地を探している方にとっては、購入後の計画をイメージしやすくなる場合があります。

メリット② 買主が解体工事を手配する必要がない

買主側で解体業者を探したり、解体費用を見積もったりする必要がなくなります。

そのため、更地を希望している買主にとって検討しやすくなることがあります。

メリット③ 土地全体を確認しやすくなる

建物を撤去することで、土地の状態や地面の状況などを確認しやすくなる場合があります。

解体して更地にするデメリット・注意点

更地にすれば必ず高く、早く売れるというわけではありません。

解体する前に、次の点を確認しておきましょう。

① 解体費用を先に負担する必要がある

建物を解体する場合は、売却代金を受け取る前に解体費用を支払うことになります。

建物の構造や大きさだけでなく、前面道路の状況、重機が入れるか、残置物の量、庭木や塀の撤去などによっても費用は変わります。

解体を検討するときは、できれば事前に見積もりを取っておきましょう。

② 解体しても希望価格で売れるとは限らない

解体費用をかけたからといって、その費用分をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

「更地にした場合の売却価格」と「解体費用」をあわせて考えることが大切です。

③ 固定資産税などに影響する可能性がある

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の軽減措置があります。

建物を解体すると、翌年度以降の土地の固定資産税などに影響する可能性があるため、解体する時期も含めて確認しておくことが大切です。

古家付きのまま売る？更地にする？比較してみましょう

「解体更地渡し」という売り方もあります

古家付きのまま販売を始め、買主が決まってから売主側で建物を解体し、更地の状態で引き渡す方法を検討することもあります。

いわゆる「解体更地渡し」です。

この方法であれば、売却先が決まる前に解体費用をかけるリスクを抑えながら、更地を希望する買主にも提案できる場合があります。

ただし、解体範囲や費用負担、引渡し時期などを売買契約で明確にしておく必要があります。

建物を解体する前に「再建築できる土地か」を確認

古い建物を解体する前に、必ず確認しておきたいのが「建替えができる土地なのか」という点です。

現在建物が建っていても、道路との接し方や法令上の制限などによって、新しい建物を建築する際に確認が必要な土地があります。

建物を壊してから「思っていたような建物が建てられない」と分かると、売却にも影響する可能性があります。

そのため、解体を決める前に不動産会社などへ確認しましょう。

境界が分からない場合も先に確認しましょう

相続した古家付き土地では、境界標が見つからなかったり、隣地との境界が分からなかったりするケースもあります。

解体工事では、建物だけでなくブロック塀やフェンスなどを撤去することもあるため、境界が不明確な場合は注意が必要です。

どこまで撤去するのか判断するためにも、工事を始める前に境界や所有関係を確認しておきましょう。

相続した空き家には「3,000万円特別控除」が使える場合も

相続した古家を売却する場合、一定の要件を満たすと、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除を利用できる場合があります。

対象となる場合は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。ただし、一定の場合には控除限度額が2,000万円となります。

対象となる家屋の建築時期や、相続後の利用状況、売却期限、売却代金など細かな要件があります。

また、現在の制度では、一定の要件を満たせば、売却後に買主側で家屋を取り壊す場合でも対象となるケースがあります。

家の中に荷物が残っていても査定できる？

はい。相続した実家に家具や家電、衣類などが残っていても、査定を依頼できます。

建物を解体する場合でも、残置物の処分費用が必要になることがあるため、先にすべて処分するのではなく、売却方法と一緒に考えるとよいでしょう。

古家付きのまま購入してくれる買主が見つかる可能性もあるため、まず現状のまま相談してみましょう。

古家付き土地を売る前に確認したいこと

西宮市で相続した古家付き土地の売却を検討するときは、次の項目を確認しておくと判断しやすくなります。

• 建物の築年数・構造・状態
• 建物の登記状況
• 土地の面積・形状
• 接道状況
• 再建築できる土地か
• 境界・越境の有無
• 解体費用の概算
• 残置物の処分費用
• 古家付きと更地、それぞれの査定価格
• 固定資産税などへの影響
• 相続空き家の税制特例が利用できる可能性

最初からすべて調べる必要はありません。

まず不動産会社へ相談し、必要な項目を一つずつ確認していきましょう。

よくある質問（Q&A）

Q1. 古い家は解体してから査定した方がいいですか？

いいえ。まず建物がある状態で査定を依頼することをおすすめします。

古家付きのまま売った場合と、更地にした場合の売却方法や価格を比較してから判断しましょう。

Q2. 古家付きのままでも売却できますか？

はい。古家付き土地として販売する方法があります。

購入後に買主がリフォームしたり、解体して新築したりすることを前提に購入するケースもあります。

Q3. 更地にすれば必ず高く売れますか？

必ず高く売れるとは限りません。

解体費用をかけても、その費用分を売却価格に上乗せできるとは限らないため、解体前に査定価格と費用を比較することが大切です。

Q4. 売れてから解体することはできますか？

売買条件によっては、古家付きで販売し、買主が決まってから売主側で解体して更地で引き渡す方法を検討できる場合があります。

解体範囲や引渡し時期などを契約前に明確にしておくことが重要です。

Q5. 家の中に荷物が残っていますが売却できますか？

荷物が残った状態でも、まず査定や売却相談をすることはできます。

売却方法が決まってから、残置物をどのように処分するか検討してもよいでしょう。

Q6. 建物を解体すると固定資産税は上がりますか？

住宅用地の特例が適用されている土地では、建物を解体することで翌年度以降の土地の固定資産税などに影響する可能性があります。

解体時期によっても変わるため、事前に確認してから進めましょう。

Q7. 相続した古家を売ると3,000万円控除が使えますか？

一定の要件を満たす相続空き家であれば、譲渡所得の特別控除を利用できる場合があります。

建築時期、相続後の利用状況、売却時期、売却代金など複数の要件があるため、個別に税理士や税務署などへ確認しましょう。

西宮市で相続した古家付き土地の売却に迷ったら

相続した古家付き土地では、建物が古いからといって、最初から解体する必要があるとは限りません。

特に、

• 建物がかなり古い
• 何年も空き家になっている
• 家の中に荷物が残っている
• 解体費用が分からない
• 境界が分からない
• 更地にした方が高く売れるのか知りたい
• 税金がどうなるのか心配

という場合は、解体する前に一度査定を受けてみましょう。

アイテラス不動産では、西宮市を中心に、相続した実家・古家付き土地・空き家などの査定や売却相談を承っています。

「まだ解体するか決めていない」「古家付きのまま売れるのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

まとめ｜古家は解体する前に「そのまま売る場合」と比較しましょう

西宮市で相続した古家付き土地を売却するときは、建物を残したまま売る方法と、解体して更地にしてから売る方法があります。

古家付きのままなら、売却前の解体費用を抑えられ、早く販売を始めやすいというメリットがあります。

一方、更地にすると土地の形や広さが分かりやすくなり、新築用地を探している買主が検討しやすくなる場合があります。

大切なのは、古いからという理由だけで先に解体しないことです。

古家付きのままの査定価格、更地にした場合の査定価格、解体費用、税金、境界、再建築の可否などを確認したうえで、物件に合った方法を選びましょう。