【2026年版】相続した収益物件を売却する前に確認したいこと｜西宮市でアパート・賃貸マンションを相続した方へ

「親が所有していたアパートを相続したけれど、このまま経営を続けるべき？」

「入居者がいる賃貸マンションでも売却できる？」

「相続した収益物件は、普通の家と同じように査定してもらえばいい？」

アパート・賃貸マンション・賃貸中の戸建てなどの収益物件を相続した場合、自宅や空き家を相続した場合とは確認するポイントが異なります。

建物や土地の状態だけでなく、入居状況、家賃、賃貸借契約、敷金、管理会社、修繕履歴、毎月の収支なども売却価格や売却方法に関係するためです。

今回は、西宮市で収益物件を相続した方に向けて、売却する前に確認しておきたいポイントを順番に解説します。

そもそも収益物件とは？

収益物件とは、所有者自身が住むことを主な目的とするのではなく、第三者へ貸して家賃収入を得る不動産です。

• 一棟アパート
• 一棟賃貸マンション
• 賃貸中の区分マンション
• 賃貸中の戸建て
• 店舗・事務所
• 駐車場など

こうした不動産を相続すると、相続人は不動産だけでなく、賃貸経営に関係する契約や管理についても確認する必要があります。

相続した収益物件を売却する前の確認ポイント

① 名義と相続登記を確認する

まず確認したいのが、不動産の名義です。

亡くなった方の名義のままになっている場合、実際に売却するためには相続関係を整理し、必要な相続登記を進めます。

相続人が複数いる場合は、誰が収益物件を相続するのか、売却するのか保有するのかについても話し合っておきましょう。

② 入居状況と空室状況を確認する

収益物件の売却では、現在の入居状況が重要です。

• 全部で何戸あるのか
• 現在何戸入居しているのか
• 何戸空室なのか
• 各部屋の家賃はいくらか
• 長期間空室になっている部屋はないか
• 家賃滞納はないか

などを整理します。

例えば同じ建物でも、満室に近い物件と空室が多い物件では、購入を検討する投資家から見た評価が変わる可能性があります。

③ 賃貸借契約書を確認する

入居者がいる場合は、各部屋の賃貸借契約書を確認します。

特に確認したいのは、

• 契約者名
• 賃料
• 共益費・管理費
• 敷金・保証金
• 契約期間
• 更新条件
• 普通借家・定期借家などの契約内容
• 駐車場契約
• 特約

などです。

古くから入居している方の場合、現在募集している家賃と契約中の家賃が大きく異なることもあります。

売却査定では「現在実際にいくらの収入があるのか」が重要になるため、契約書と実際の入金状況を照らし合わせて確認しておきましょう。

④ 敷金・保証金などを整理する

収益物件を売却するときに忘れやすいのが、入居者から預かっている敷金・保証金などの扱いです。

どの入居者からいくら預かっているのか、返還状況や未精算のものがないかを確認します。

売却時にどのように精算・承継するかは、契約内容や取引条件を確認したうえで整理する必要があります。

⑤ 管理会社との契約を確認する

管理会社へ賃貸管理を委託している場合は、管理委託契約の内容も確認しましょう。

• 管理会社名
• 管理手数料
• 管理業務の範囲
• 契約期間
• 解約条件
• 家賃の送金方法
• 入居者対応の状況

相続後も管理会社から亡くなった方の口座へ送金する設定になっていないかなど、家賃の受取方法についても早めに確認してください。

管理会社には、過去の入居状況や修繕履歴など、売却査定に役立つ情報が残っている場合もあります。

⑥ 修繕履歴を確認する

アパートや一棟マンションでは、建物の修繕状況も重要です。

• 外壁塗装
• 屋上・バルコニー防水
• 給排水設備
• 給湯器
• エレベーター
• 共用部分
• 屋根
• 各住戸の設備交換

などについて、いつ、どのような工事を行ったのかを確認します。

請求書・領収書・工事報告書などが残っていれば、処分せず保管しておきましょう。

大規模修繕が近い物件では、今後必要になる費用も購入希望者が確認するポイントになります。

⑦ 本当の収支を確認する

「家賃が毎月50万円入っているから、年間600万円の収益物件」と考えるだけでは十分ではありません。

賃貸経営には、さまざまな支出があります。

• 管理会社への管理料
• 固定資産税・都市計画税
• 共用部分の電気・水道代
• 火災保険料など
• 清掃費
• 修繕費
• 設備交換費
• 入居募集にかかる費用
• 空室による収入減

売却するか保有を続けるか判断するためにも、家賃収入だけでなく、実際に年間いくら残っているのかを確認しましょう。

⑧ 借入金・抵当権を確認する

亡くなった方がアパートローンなどを利用していた場合は、残債を確認します。

金融機関への借入残高だけでなく、不動産に抵当権などが設定されているかも確認しましょう。

団体信用生命保険などの契約内容によって状況が変わる可能性もあるため、借入先の金融機関へ確認することが大切です。

収益物件の売却価格はどう考える？

収益物件では、土地・建物そのものの価値だけでなく、どれくらいの収益を生み出している物件なのかという視点からも価格が検討されます。

そのため査定時には、

• 年間賃料収入
• 現在の入居率
• 周辺の賃料相場
• 建物の築年数・状態
• 修繕状況
• 土地・建物の条件
• 立地

などを総合的に確認します。

「表面利回り」だけで判断しない

収益物件では「利回り」という言葉がよく使われます。

例えば、年間家賃収入が600万円、物件価格が1億円であれば、単純計算した表面利回りは6％です。

ただし、表面利回りには管理費・修繕費・税金・空室などが反映されていません。

購入希望者は、実際の収支や今後必要になる費用も確認しながら購入を判断します。

入居者がいても売却できる？

入居者がいる収益物件でも売却を検討できます。

賃貸中の状態で、投資用不動産として次の所有者へ売却する方法があります。

一般に「オーナーチェンジ」と呼ばれる売却です。

入居者がいるからといって、売却するために退去してもらわなければならないとは限りません。

むしろ収益物件を探している購入希望者にとって、現在の家賃収入や契約状況は重要な判断材料になります。

相続後すぐに売る？経営を続ける？

収益物件を相続したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

まず、

• 現在の年間収支
• 空室状況
• 今後の修繕費
• 借入残高
• 管理の手間
• 相続人の希望
• 売却した場合の査定価格

を確認し、保有を続ける場合と売却する場合を比較すると判断しやすくなります。

相続した収益物件を売ったときの税金にも注意

相続した収益物件を売却し、譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要になります。

土地・建物の譲渡所得は基本的に、次のように計算します。

相続した土地・建物では、原則として亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぎます。

特に収益物件の建物については、取得費を計算するときに減価償却が関係するため注意が必要です。

亡くなった方が購入したときの売買契約書や建築関係書類、過去の確定申告資料などが残っていれば、大切に保管しておきましょう。

相続税を払っている場合は取得費加算も確認する

相続税が課税された方が、相続によって取得した不動産を一定期間内に売却した場合、一定の要件を満たせば、支払った相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる特例があります。

売却する時期によって適用できるかどうかが変わる可能性があるため、相続税を支払っている場合は、売却前に税理士などへ確認しておくとよいでしょう。

相続した収益物件の売却前チェックリスト

よくある質問

Q1. 入居者がいるアパートでも売却できますか？

売却を検討できます。入居者との賃貸借契約がある状態で、投資用不動産として売却する方法があります。契約内容や預り金などを整理して買主へ引き継ぐ準備が必要です。

Q2. 売却するために入居者へ退去してもらう必要がありますか？

入居者がいることだけを理由に、売却のため必ず退去してもらう必要があるわけではありません。賃貸中のまま収益物件として売却する方法があります。

Q3. 相続登記前でも査定できますか？

査定や売却相談は相続登記前でも進められます。実際の売却に向けては、相続関係を整理し、必要な相続登記を進めます。

Q4. 賃貸借契約書が見つかりません。どうしたらいいですか？

管理会社へ管理を委託している場合は、契約書や入居者情報を保管している可能性があります。まず管理会社へ確認し、現在の契約内容や入金状況を整理しましょう。

Q5. 満室にしてから売った方がいいですか？

必ずしもそうとは限りません。募集条件を変更して無理に入居させることが、売却時の評価に有利になるとは限らないためです。現在の入居状況と売却方法を確認してから判断しましょう。

Q6. 相続した収益物件は、すぐ売った方がいいですか？

一概にはいえません。家賃収入、支出、空室、修繕予定、借入残高、査定価格、相続人の希望などを確認し、保有する場合と売却する場合を比較して判断することが大切です。

Q7. 収益物件を売却したら確定申告は必要ですか？

売却によって譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。収益物件では建物の減価償却なども関係するため、売却前から税理士などへ確認しておくと安心です。

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西宮市で収益物件を相続した方へ

収益物件を相続した場合、「不動産を相続した」というだけでなく、突然、賃貸経営を引き継ぐことになります。

これまで賃貸経営に関わっていなかった相続人にとっては、家賃、入居者、管理会社、修繕、税金など、分からないことが多くて当然です。

まずは現在の入居状況・収支・建物の状態を整理し、「このまま所有する場合」と「今売却する場合」を比較してみることが大切です。

アイテラス不動産では、西宮市のアパート・賃貸マンション・賃貸中の戸建てなど、相続した収益物件の売却についてもご相談いただけます。

「まだ売るか決めていない」「相続したばかりで何から確認すればいいか分からない」という段階でも、まずは現在の状況から一緒に整理していきます。