【2026年版】親が亡くなる前に実家の不動産について確認しておきたいこと｜西宮市で相続に備えるポイント

「実家は将来、誰が相続することになるんだろう？」

「親が元気なうちに、不動産について聞いておいた方がいいことはある？」

「権利証や昔の売買契約書がどこにあるのか分からない」

親御さんが元気なうちは、実家の相続について話すことを「まだ早い」と感じるご家庭も少なくありません。

しかし、相続が発生してから初めて実家について調べ始めると、名義や書類、土地の境界、住宅ローン、家族の希望など、分からないことが次々に出てくる場合があります。

大切なのは、今すぐ売却や生前贈与を決めることではありません。

親御さんが自分の意思を伝えられるうちに、「実家について何を知っておけばいいのか」を家族で整理しておくことです。

この記事では、西宮市で将来の相続に備えるために、親御さんが亡くなる前に確認しておきたい実家の不動産について分かりやすく解説します。

なぜ親が元気なうちに実家について確認するの？

不動産は、預貯金のように簡単に分けることが難しい財産です。

相続が発生すると、

• 誰が相続するのか
• 売却するのか
• 誰かが住むのか
• 兄弟姉妹でどう話し合うのか
• 建物や土地をどう管理するのか

などを考える必要があります。

さらに、親御さんしか知らない情報があることも珍しくありません。

そのため、親御さんが元気で意思確認ができるうちに、実家について最低限の情報を共有しておくことが、将来の相続手続きを進めやすくする第一歩になります。

① 実家の名義を確認する

まず確認したいのが、実家の土地と建物の所有者です。

「父の家だと思っていた」という場合でも、登記を確認すると、

• 土地は父、建物は母
• 夫婦の共有名義
• 祖父母の名義が残っている
• 親と子の共有名義

というケースもあります。

将来の相続を考えるときは、「誰の家だと思っているか」ではなく、登記事項証明書などで現在の登記名義を確認しておくと安心です。

② 権利証・登記識別情報などの保管場所を確認する

次に確認したいのが、不動産に関する書類の保管場所です。

• 権利証（登記済証）
• 登記識別情報通知
• 固定資産税の納税通知書
• 購入時の売買契約書
• 重要事項説明書
• 建築確認関係の書類
• 測量図・境界確認書

などが残っていないか確認しましょう。

すべての書類がそろっていなければ売却できない、という意味ではありません。

ただ、どこに何が保管されているのか分かっているだけでも、将来の相続や売却を進める際の負担を減らしやすくなります。

③ 購入時の売買契約書は捨てない

古い実家の場合、購入したときの売買契約書が押し入れや金庫などに保管されていることがあります。

「昔の書類だからいらない」と処分しないようにしましょう。

将来、不動産を売却したときの譲渡所得を計算する際に、親御さんがその不動産をいくらで取得したのかを確認する資料になることがあります。

④ 住宅ローン・抵当権を確認する

住宅ローンを完済していると思っていても、登記上の抵当権が残っているケースがあります。

また、実家を担保にした借入れなどがある可能性もあります。

将来の相続や売却に備えて、借入れの有無と登記上の抵当権について確認しておきましょう。

⑤ 土地の境界について確認する

戸建てや土地の場合は、境界について親御さんが知っていることを聞いておくことも大切です。

たとえば、

• 境界標がどこにあるか
• 過去に測量したことがあるか
• 隣地所有者と境界確認をしたことがあるか
• 塀やフェンスは誰の所有物か
• 越境について話し合ったことがあるか

などです。

親御さんしか知らない昔の経緯がある場合もあります。

測量図や境界確認書などがあれば、不動産関係の書類と一緒に保管しておきましょう。

⑥ 親御さんが実家を今後どうしたいか聞いておく

書類以上に大切なのが、親御さん本人の希望です。

たとえば、

• できれば最後まで住みたい
• 施設へ入ったら売ってもいい
• 子どもの誰かに住んでほしい
• 誰も使わないなら売却してほしい
• できれば家を残してほしい

など、考え方は人それぞれです。

家族だけで「たぶんこう思っているだろう」と決めるのではなく、本人の希望を聞いておくことが大切です。

⑦ 兄弟姉妹にも実家について共有する

実家について親御さんと話した内容は、必要に応じて兄弟姉妹とも共有しておきましょう。

一人だけが情報を知っている状態だと、相続が発生した後に「そんな話は聞いていない」ということになりかねません。

少なくとも、

• 実家の名義
• 親御さんの希望
• 重要書類の保管場所
• ローンなどの有無
• 今後実家をどうする可能性があるか

などを家族で共有しておくと、将来の話し合いを進めやすくなります。

⑧ 遺言書について確認する

「実家を特定の子どもに引き継いでほしい」など、親御さんに具体的な希望がある場合は、遺言について検討することもあります。

遺言には、自筆証書遺言や公正証書遺言などがあります。

遺言書を作成する場合は、内容や形式によって法律上の取扱いが異なるため、必要に応じて司法書士・弁護士・公証役場などへ相談しましょう。

⑨ 生前贈与は「とりあえず名義を変える」で決めない

相続対策として、「元気なうちに実家を子どもの名義にしておけばいいのでは？」と考える方もいます。

しかし、不動産を無償で子どもへ移転すると、贈与税や不動産取得税、登記費用などを検討する必要があります。

また、贈与税には暦年課税と相続時精算課税などの制度があり、税務上の取扱いも単純ではありません。

⑩ 実家が今いくらくらいなのか確認しておく

親御さんが亡くなる前に、必ず実家を売却する必要はありません。

ただし、現在の不動産価値を知っておくことは、今後を考える材料になります。

たとえば、

• そのまま住み続ける
• 施設入居後に売却する
• 賃貸にする
• 相続後に売却する
• 子どもの誰かが取得する

といった選択肢を考えるときも、実家のおおよその価値が分かっていると家族で話し合いやすくなります。

親が亡くなる前に確認する不動産チェックリスト

相続が発生すると相続登記が必要になります

2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

相続により不動産を取得した相続人は、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

そのため、将来の相続手続きをスムーズにする意味でも、親御さんが元気なうちに不動産の名義や書類を確認しておくことには意味があります。

よくある質問（Q&A）

Q1. 親が元気なのに相続の話をしてもいいですか？

相続の分け方をすぐ決める必要はありません。「権利証はどこにある？」「この土地はいつ買ったの？」など、不動産情報の確認から始める方法があります。

Q2. 権利証が見つからないと相続できませんか？

権利証が見つからないから相続そのものができない、というわけではありません。必要な手続きについては司法書士や法務局へ確認しましょう。

Q3. 親が買ったときの売買契約書は必要ですか？

将来売却した場合の税金を計算する際、取得費を確認する重要な資料になる可能性があります。残っている場合は保管しておきましょう。

Q4. 実家を生前贈与した方が相続税は安くなりますか？

一概にはいえません。贈与税や相続税だけでなく、不動産取得税、登記費用なども含めて検討する必要があります。税理士などへ相談してから判断しましょう。

Q5. 親が亡くなる前に実家を売った方がいいですか？

必ずしも売却した方がよいわけではありません。親御さんの居住予定、施設入居の可能性、資金状況、家族の希望などによって判断は異なります。

Q6. 売る予定がなくても査定してもらえますか？

はい。将来の相続や住み替えを考えるために、現在のおおよその不動産価値を確認することもできます。

Q7. 親が認知症になってからでも売却できますか？

本人の意思能力や契約内容によって対応が異なります。本人による契約が難しい場合は、成年後見制度などを検討するケースがあります。早めに専門家へ相談しましょう。

西宮市で将来の実家について考えている方へ

親御さんが元気なうちに実家の話をするのは、少し話しづらいと感じるかもしれません。

だからといって、いきなり「誰が相続する？」「家を売る？」という話から始める必要はありません。

まずは、書類の場所や実家の名義、土地の境界など、事実を確認するところから始めてみましょう。

まとめ｜親が元気なうちに「実家の情報」を家族で共有しておく

親御さんが亡くなる前に大切なのは、急いで実家を売ったり名義変更したりすることではありません。

まず、

• 誰の名義なのか
• 重要書類はどこにあるのか
• 住宅ローンや抵当権はあるのか
• 土地の境界はどうなっているのか
• 親御さん自身は実家をどうしたいのか
• 遺言書はあるのか
• 現在いくらくらいの価値があるのか

を確認しておきましょう。

「相続対策をする」より先に、「家族が実家のことを知っている状態にする」。

それが、将来の相続や実家じまいをスムーズに進めるための大切な準備になります。