【2026年版】境界が分からない土地でも売却できる？｜西宮市で土地を売る前に確認したいこと

「相続した土地を売りたいけれど、どこまでが自分の土地なのか分からない」

「昔からある土地で、境界標が見当たらない」

「隣の家との境界を確認していないけれど、このまま売却できる？」

古くから所有している土地や相続した実家では、境界について詳しく分からないことがあります。

結論からいうと、境界が分からないからといって、土地を売却すること自体が直ちにできなくなるわけではありません。

ただし、境界の状況によっては買主から境界の明示や確定を求められたり、売却条件に影響したりすることがあります。

今回は、西宮市で土地や古家付き土地の売却を考えている方へ、境界が分からない場合に何を確認すればよいのか、分かりやすく解説します。

そもそも土地の「境界」とは？

土地の境界を考えるとき、知っておきたいのが「筆界」と「所有権界」です。

筆界とは、土地が登記されたときに、その土地の範囲を区画するものとして定められた公法上の線です。

一方、一般的に「境界」と呼ばれているものには、所有権がどこまで及ぶのかを示す「所有権界」という意味が含まれることもあります。

多くの場合は筆界と所有権界が一致していますが、必ず一致するとは限りません。

そのため、隣地所有者同士で「ここが境界だと思う」と話し合うだけでは解決できないケースもあります。

境界が分からなくても土地は売却できる？

境界が確定していない土地でも、売主と買主がその状況を理解し、売買条件について合意できれば、売却できる場合があります。

つまり、土地を売却するために、すべてのケースで必ず確定測量をしなければならないわけではありません。

ただし、実際の不動産取引では、買主から境界の明示や確定測量を求められることがあります。

特に土地を購入して新築住宅を建てる場合などは、敷地の正確な範囲が重要になります。

まず確認したいのは「本当に境界が分からないのか」

売主本人が境界を知らないからといって、境界に関する資料がまったく存在しないとは限りません。

まずは次のような資料や現地の状況を確認します。

• 法務局の地図・公図
• 地積測量図
• 過去の確定測量図
• 境界確認書・筆界確認書など
• 売買契約時の資料
• 現地の境界杭・境界鋲・境界プレート
• 道路との官民境界に関する資料

昔の売買や測量の際に作成された資料が、自宅の書類の中に残っている場合もあります。

相続した土地の場合は、亡くなった方が保管していた権利証や不動産関係書類も確認してみましょう。

「境界標がない」＝「境界未確定」とは限らない

現地を見て境界杭が見つからないと、「境界が決まっていない」と思うかもしれません。

しかし、過去に境界確認や測量が行われていて、境界標だけが工事や経年などによってなくなっているケースもあります。

法務局に精度の高い地図や地積測量図などが備え付けられている場合には、それらの資料から筆界を確認できることもあります。

そのため、いきなり測量を依頼するのではなく、まず既存資料を確認することが大切です。

確定測量とは？

土地売却でよく出てくるのが「確定測量」という言葉です。

一般的には、土地家屋調査士などが資料調査や現地測量を行い、隣接する土地の所有者等との境界確認を進め、土地の境界を明らかにしていきます。

道路や水路などの公有地と接している場合には、行政との境界確認が関係することもあります。

測量に必要な期間や費用は、土地の広さ・形状・隣接地の数・既存資料の有無・官民境界の状況などによって異なります。

西宮市では官民境界の資料がある場合も

西宮市では、地籍調査（街区境界調査）などによって、道路や水路と民有地との官民境界を確認している地域があります。

調査によって確認済みの官民境界については、一定の場合に「道路台帳記載事項証明書」を取得できる制度があります。

そのため、西宮市内の土地で道路との境界が分からない場合も、過去の調査成果や資料がないか確認できる場合があります。

隣地所有者と境界の認識が違う場合は？

注意したいのが、「境界が分からない」というだけではなく、売主と隣地所有者で境界についての認識が違う場合です。

例えば、売主はブロック塀までが自分の土地だと思っているのに、隣地所有者は別の位置が境界だと考えているケースです。

このような場合は、売却を急いで進めるより、まず土地家屋調査士などの専門家へ相談することをおすすめします。

筆界について当事者間で解決できない場合には、法務局の「筆界特定制度」を利用できる場合もあります。

筆界特定制度とは？

筆界特定制度とは、土地所有者などからの申請に基づき、法務局の筆界特定登記官が、土地が登記されたときに定められたもともとの筆界について、その現地での位置を明らかにする制度です。

新しく境界を決める制度ではなく、資料調査や実地調査、必要に応じた測量などを行って、もともとの筆界を明らかにします。

隣地所有者と筆界の認識が違う場合や、隣地所有者が境界確認の立会いに応じない場合などに利用が検討されます。

境界未確定のまま売るメリット・デメリット

メリット

• 測量費用を先に負担せず売却活動を始められる場合がある
• 測量を待たずに販売を開始できる場合がある
• 買取など売却方法の選択肢を比較できる

デメリット

• 買主が限定される場合がある
• 価格交渉の材料になる場合がある
• 買主から境界確定を条件にされることがある
• 売買契約後に境界問題が発覚すると取引が進みにくくなる可能性がある

そのため、「測量費用がかかるから境界未確定のまま売る」と最初から決めるのではなく、売却価格や買主層も含めて比較することが大切です。

相続した土地は特に早めに境界を確認

相続した土地では、相続人自身が現地の境界を知らないケースが少なくありません。

「父からここまでがうちの土地だと聞いていた」という記憶だけで、正式な資料が残っていないこともあります。

さらに年月が経過すると、当時の事情を知っている隣地所有者が亡くなったり、隣地でも相続が発生したりして、確認が難しくなることがあります。

売却を考え始めた段階で、登記資料や測量資料の有無を確認しておくとよいでしょう。

境界が分からない土地を売るときの流れ

よくある質問

Q1. 境界杭がない土地でも売却できますか？

境界杭がないという理由だけで売却できないわけではありません。過去の測量資料などが残っている場合もあるため、まず資料と現地を確認しましょう。

Q2. 土地を売るなら確定測量は必ず必要ですか？

すべての土地売買で必ず必要というわけではありません。ただし、買主から境界確定を売買条件として求められることがあります。

Q3. 測量は誰に依頼すればいいですか？

土地の境界確認や測量、地積更正登記・分筆登記などは、土地家屋調査士が専門とする分野です。

Q4. 隣の人が境界確認に立ち会ってくれない場合は？

まず土地家屋調査士へ相談しましょう。状況によっては法務局の筆界特定制度を検討する方法もあります。

Q5. 公図に線があるので、その線が現地の境界ですか？

公図だけを見て現地の境界位置を自己判断するのは避けた方がよいでしょう。既存の地積測量図や現地の境界標など、複数の資料を確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ相談します。

Q6. 境界未確定だと土地の価格は下がりますか？

必ず下がるとは限りません。ただし、買主が測量費用や境界トラブルのリスクを考慮し、価格交渉につながる場合があります。

Q7. 測量してから査定を頼んだ方がいいですか？

先に測量する必要があるとは限りません。まず現在の資料と状況のまま不動産会社へ査定を依頼し、販売方法を検討してから測量の必要性を判断する方法もあります。

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境界が分からなくても、まずはその状態で相談を

土地を売却するとき、「境界を全部確定させてからでないと不動産会社へ相談できない」と考える必要はありません。

境界標が見つからなくても、法務局や西宮市に資料が残っている場合や、過去の測量資料から確認できる場合があります。

一方で、隣地との認識が違う場合や、買主から確定測量を求められる場合には、土地家屋調査士などと連携して解決していく必要があります。

アイテラス不動産では、西宮市の土地について、境界が分からない状態でもご相談いただけます。

まず現在ある資料と土地の状況を確認し、「測量してから売る方がよいのか」「現状のまま販売できるのか」を一緒に整理していきましょう。