【2026年版】越境がある不動産は売却できる？｜西宮市で屋根・雨樋・塀・樹木が越境している場合

「自宅の屋根が隣の土地にはみ出していると言われた」

「隣の家の雨樋や樹木が、自分の敷地に入っている」

「越境している部分を撤去しないと、不動産は売却できないの？」

不動産を売却しようとしたとき、建物や塀、樹木などが隣地との境界線を越えていることが分かる場合があります。

このような状態を「越境（えっきょう）」といいます。

結論からいうと、越境がある不動産でも売却できる場合があります。

ただし、越境物の種類や状況によっては、買主の建築計画や売却価格、契約条件に影響することがあります。

今回は、西宮市で家や土地の売却を考えている方へ、越境がある不動産の売却方法、越境に関する覚書、売却前に確認したい注意点を分かりやすく解説します。

不動産の「越境」とは？

越境とは、建物や工作物、樹木などが土地の境界を越えて、隣接する土地にはみ出している状態をいいます。

例えば、自宅の屋根が隣地の上空にはみ出している場合や、隣地のブロック塀が自分の敷地内に入り込んでいる場合などです。

越境には、大きく分けて2つの方向があります。

どちらの越境なのかによって、売却前の対応方法や費用負担の考え方が変わります。

よくある越境物の種類

① 屋根・軒・ひさし

建物の屋根や軒、ひさしが隣地の上空にはみ出しているケースです。

古い住宅では、建築当時の境界認識や敷地の利用状況によって、越境が生じている場合があります。

建物と一体になっているため、簡単に撤去できないこともあります。

② 雨樋

屋根の雨水を流す雨樋が、隣地の上空にはみ出しているケースです。

雨樋の位置を変更できる場合もありますが、建物の構造によっては工事が必要になります。

③ ブロック塀・フェンス

ブロック塀やフェンスの一部が隣地へ入り込んでいるケースです。

境界線上に設置された塀の場合は、越境かどうかだけでなく、塀の所有者や管理方法を確認する必要があります。

④ 樹木の枝や根

庭木の枝が隣地の上空に伸びていたり、根が地中で隣地に入り込んでいたりするケースです。

樹木については、2023年4月施行の改正民法によって、一定の条件のもとで越境された土地の所有者が枝を切り取れる場合があります。

ただし、越境しているからといって、常に自由に枝を切れるわけではありません。

⑤ 給排水管などの地下埋設物

地上からは見えなくても、給水管や排水管などが隣地の地下を通っている場合があります。

配管の所有者や設置経緯、使用する権利の有無などによって対応が異なります。

地下埋設物は目視だけでは確認できないため、配管図面や現地調査などによる確認が必要になる場合があります。

越境がある不動産でも売却できる？

越境がある不動産でも、買主が状況を理解し、売買条件に合意すれば売却できる場合があります。

例えば、雨樋が数センチ隣地へはみ出している場合と、建物の一部が大きく越境している場合では、買主が受ける影響が異なります。

また、隣地所有者との間で越境について取り決めができているかどうかも重要です。

そのため、越境があるかどうかだけでなく、越境の内容と解消の見通しを確認することが大切です。

越境物は売却前に必ず撤去しないといけない？

越境物がある場合でも、すべてのケースで売却前に撤去しなければならないわけではありません。

ただし、越境している側には、隣地所有者から撤去などを求められるリスクがあります。

売却前に撤去できる場合は、越境を解消してから売却する方法があります。

一方、屋根や建物の一部など、撤去に大きな費用がかかる場合は、隣地所有者と協議し、将来の建替え時などに撤去する取り決めを行うこともあります。

ただし、取り決めができるかどうかは隣地所有者の意向や越境の状況によって異なります。

越境がある不動産を売却する3つの方法

① 越境を解消してから売却する

越境している雨樋や塀などを撤去・移設し、越境を解消してから売却する方法です。

買主が安心して購入を検討しやすくなる一方、工事費用や隣地所有者との調整が必要になる場合があります。

② 越境に関する覚書を取り交わして売却する

すぐに越境を解消できない場合、隣地所有者との間で越境の状況や将来の対応について覚書を取り交わす方法があります。

例えば、建物の建替え時に越境部分を撤去することや、所有者が変わった場合の取り扱いなどを定めます。

ただし、覚書を作成すればすべての問題が解決するわけではありません。

買主や金融機関がどのように判断するかも確認する必要があります。

③ 越境の状況を説明し、現状のまま売却する

越境の状況を買主へ説明し、未解消の状態を前提とした条件で売却する方法です。

不動産買取業者などが、越境の状況やリスクを踏まえて購入を検討する場合もあります。

ただし、売却価格や契約条件に影響することがあるため、慎重な判断が必要です。

越境に関する覚書とは？

越境に関する覚書とは、隣接する土地の所有者同士が、越境の状況や今後の対応について取り決めた書面です。

不動産売却では、越境がすぐに解消できない場合に作成を検討することがあります。

覚書には、例えば次のような内容を記載します。

• 越境している物の種類
• 越境物の所有者
• 越境している位置や範囲
• 現在の越境状況を双方が確認したこと
• 将来の撤去・移設についての取り決め
• 撤去費用の負担方法
• 土地や建物の所有者が変わった場合の取り扱い

越境物の位置を示した図面や写真を添付すると、状況を確認しやすくなります。

「将来撤去」の覚書があれば安心？

越境に関する覚書があれば、現在の状況や将来の対応について買主へ説明しやすくなります。

ただし、覚書があるからといって、必ず問題なく売却できるわけではありません。

例えば、建替え時に撤去する取り決めがあっても、それまでの間に越境物の修繕が必要になった場合や、所有者が変わった場合など、別の問題が生じることがあります。

また、覚書の当事者ではない将来の所有者に対して、どのような効力があるのかも確認が必要です。

そのため、売却前に覚書の内容を確認し、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することが大切です。

隣地所有者が覚書に応じてくれない場合は？

隣地所有者が越境に関する覚書の締結に応じてくれない場合もあります。

その場合でも、必ず売却できなくなるわけではありません。

まずは越境の状況を確認し、隣地所有者との協議内容や覚書を取得できなかった経緯を整理しましょう。

そのうえで、買主へ状況を説明し、売却できる条件を検討することになります。

ただし、隣地との関係が悪化している場合や、越境の範囲が大きい場合などは、売却に影響する可能性があります。

越境があると売却価格は下がる？

越境がある不動産は、売却価格に影響する場合があります。

例えば、購入後に越境物の撤去や移設が必要になる場合、その費用が価格交渉の材料になることがあります。

また、越境によって建築計画に制約が生じる場合は、購入希望者が限られる可能性もあります。

ただし、越境があるからといって、必ず一定の割合で価格が下がるわけではありません。

越境の程度や解消の見通し、隣地との取り決め、土地の立地条件などによって影響は異なります。

越境があると住宅ローンに影響する？

越境の内容によっては、買主が利用する住宅ローンの審査に影響する場合があります。

金融機関が担保となる不動産の状況を確認する際に、越境の有無や隣地との取り決めについて資料を求めることがあるためです。

ただし、越境があるという理由だけで、必ず住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

金融機関や越境の状況によって判断が異なるため、買主が融資を利用する場合は早めに確認しておきましょう。

隣地の樹木が越境している場合は勝手に切っていい？

隣地の樹木が越境している場合、枝と根では法律上の取り扱いが異なります。

2023年4月1日施行の改正民法第233条では、越境した枝について、原則として樹木の所有者に切除を求めることとされています。

ただし、次のような場合には、越境された土地の所有者が自ら枝を切り取ることができます。

• 樹木の所有者に切除を求めたが、相当の期間内に切除されない場合
• 樹木の所有者や所在が分からない場合
• 急迫の事情がある場合

一方、隣地の樹木の根が境界線を越えている場合には、民法第233条により、その根を切り取ることができます。

ただし、実際に切除する際は、樹木への影響や近隣関係、損害賠償などの問題が生じる可能性もあるため、慎重な対応が必要です。

越境を買主に伝えず売却しても大丈夫？

売主が越境の事実を把握している場合、買主へ説明せずに売却することは避けるべきです。

例えば、屋根が隣地へ越境していることを知っていたにもかかわらず、その事実を伝えずに売却すると、引渡し後に買主と隣地所有者との間でトラブルになる可能性があります。

状況によっては、契約不適合責任や説明義務違反などが問題になることもあります。

そのため、越境がある場合は不動産会社へ事実を伝え、売買契約書や物件状況報告書などに適切に反映することが大切です。

西宮市で越境がある不動産を売却する流れ

よくある質問

Q1. 屋根や雨樋が隣地へ越境していても売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、越境の状況を確認し、撤去や将来の対応について売買条件を整理する必要があります。

Q2. 越境物は売却前に必ず撤去しなければなりませんか？

必ずしも売却前の撤去が必要とは限りません。隣地所有者との取り決めや買主との契約条件によっては、現状のまま売却できる場合もあります。

Q3. 越境に関する覚書があれば売却できますか？

覚書があると越境の状況や将来の対応を説明しやすくなりますが、必ず売却できるとは限りません。覚書の内容や買主の意向などによって異なります。

Q4. 隣地所有者が覚書に署名してくれない場合は？

越境の状況や協議内容を整理し、現状で売却できるか検討します。問題の内容によっては、土地家屋調査士や弁護士などへの相談が必要です。

Q5. 隣地の樹木が越境している場合はどうすればいいですか？

原則として樹木の所有者に切除を求めます。一定の条件を満たす場合は自ら枝を切り取れることもありますが、実施前に専門家へ相談することをおすすめします。

Q6. 越境があると売却価格は下がりますか？

価格に影響する場合があります。ただし、越境の程度や解消方法、土地の立地条件などによって異なり、必ず一定額下がるわけではありません。

Q7. 越境がある状態でも査定を依頼できますか？

はい。越境を解消する前でも査定を依頼できます。越境の状況を不動産会社へ伝え、現状での売却方法や解消後の売却条件を比較しましょう。

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まとめ｜越境がある不動産も、状況を整理して売却方法を検討しよう

越境がある不動産でも、売却できる場合があります。

ただし、屋根・雨樋・ブロック塀・樹木・配管など、越境物の種類によって対応方法は異なります。

大切なのは、越境の状況を確認し、撤去するのか、覚書を取り交わすのか、現状のまま売却するのかを比較することです。

また、越境について把握している事実は買主へ適切に説明し、売買契約の条件を明確にしておく必要があります。

アイテラス不動産では、西宮市の家や土地について、越境がある状態からでも売却のご相談を承っています。

「越境があるから売れない」と諦める前に、まずは現在の状況を確認し、売却できる方法を一緒に考えていきましょう。