【2026年版】隣地との境界トラブルがある土地は売却できる？｜西宮市で売却前に確認したいこと

「隣の家と土地の境界でもめているけれど、売却できる？」

「隣地所有者が境界確認に応じてくれない」

「境界トラブルを解決しないと、土地は売れないの？」

土地を売却しようとしたとき、隣接する土地の所有者との間で境界に関する問題が見つかることがあります。

例えば、ブロック塀の位置について意見が違ったり、境界杭の位置に納得してもらえなかったりするケースです。

結論からいうと、隣地との境界トラブルがある土地でも、売却できる場合があります。

ただし、境界に関する問題は買主の土地利用や将来のトラブルにも関係するため、通常の土地売却より慎重な対応が必要です。

今回は、西宮市で土地や古家付き土地の売却を検討している方へ、境界トラブルがある場合の売却方法や注意点、専門家への相談方法について分かりやすく解説します。

境界トラブルがある土地でも売却できる？

隣地所有者との間で境界に関する争いがあっても、売主と買主が状況を理解し、売買条件に合意すれば、売却できる場合があります。

ただし、境界トラブルがある土地は、一般的な住宅用地として購入を検討する方にとって不安材料になりやすいものです。

例えば、購入後に住宅を建築したい場合、敷地の範囲が不明確だと建築計画に影響する可能性があります。

また、隣地との問題を引き継ぐことになるため、購入を見送られる場合もあります。

そのため、「売却できるかどうか」と「希望する価格や条件で売却できるかどうか」は分けて考えることが大切です。

よくある境界トラブルの例

土地の境界に関するトラブルには、さまざまなケースがあります。

① ブロック塀やフェンスの位置でもめている

売主はブロック塀までが自分の土地だと思っているのに、隣地所有者は塀の手前が境界だと考えているケースです。

塀がどちらの所有物なのか、境界線上に設置されているのかなども確認する必要があります。

② 境界杭の位置について意見が違う

現地に境界杭があっても、その位置について隣地所有者が納得していない場合があります。

境界杭があるという理由だけで、すべての問題が解決しているとは限りません。

③ 隣地所有者が境界確認に応じない

確定測量を行おうとしても、隣地所有者が立会いを拒否したり、境界確認書への署名を断ったりすることがあります。

この場合、予定していた確定測量が完了せず、売却スケジュールに影響する可能性があります。

④ 隣地の建物や工作物が越境している

隣地の屋根や雨樋、塀、樹木などが敷地内に入り込んでいるケースです。

反対に、売却予定の土地にある建物や工作物が隣地へ越境している場合もあります。

越境の内容によっては、撤去や将来の対応について協議する必要があります。

境界が不明な土地と、境界トラブルがある土地の違い

ここで整理しておきたいのが、境界が分からない状態と、実際に境界をめぐる争いが起きている状態の違いです。

境界が不明なだけなら、資料調査や測量によって確認できる場合があります。

一方、隣地所有者との意見が対立している場合は、測量だけでなく、争いの内容に応じた対応が必要になることがあります。

まず確認したいのは境界トラブルの内容

境界トラブルがある場合は、最初に何について争っているのかを整理しましょう。

• 土地の境界線の位置について争っているのか
• ブロック塀などの所有権について争っているのか
• 建物や工作物の越境が問題なのか
• 境界確認への立会いを拒否されているだけなのか
• 過去に境界について合意した書類があるのか
• すでに調停や裁判などが行われているのか

問題の内容によって、相談すべき専門家や解決方法が異なります。

「筆界」と「所有権界」の違いも重要

境界トラブルを考えるうえで知っておきたいのが、「筆界」と「所有権界」です。

筆界とは、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線です。

一方、所有権界とは、土地の所有権がどこまで及ぶかを示す境界です。

通常は一致していますが、土地の一部を譲渡した場合や時効取得が問題になる場合など、両者が一致しないケースもあります。

筆界は土地所有者同士の合意だけで自由に変更できるものではありません。

そのため、隣地所有者と話し合えば必ず境界問題を解決できるとは限らないのです。

境界トラブルを解決する方法

① 土地家屋調査士へ相談する

境界について問題がある場合、まず相談先として考えられるのが土地家屋調査士です。

土地家屋調査士は、法務局の資料や過去の測量成果、現地の状況などを調査し、筆界に関する専門的な確認を行います。

境界標の位置や過去の測量資料などを調べることで、問題の原因が分かる場合もあります。

② 隣地所有者と協議する

資料調査などによって状況が整理できた場合、隣地所有者との協議によって解決できることもあります。

ただし、すでに意見が対立している場合は、当事者だけで話し合うことで関係が悪化する可能性もあります。

必要に応じて土地家屋調査士や弁護士などの専門家へ相談しましょう。

③ 筆界特定制度を利用する

筆界について争いがある場合は、法務局の「筆界特定制度」を利用できることがあります。

筆界特定制度とは、土地が登記された際に定められた筆界について、法務局の筆界特定登記官が調査を行い、その位置を明らかにする制度です。

隣地所有者が話合いに応じない場合でも、申請できることがあります。

ただし、筆界特定制度は所有権の範囲を決める制度ではなく、結果に不服がある場合には裁判で争うこともできます。

④ 土地家屋調査士会ADRを利用する

土地家屋調査士会ADRは、土地家屋調査士と弁護士が協力し、境界に関する問題について話合いによる解決を目指す制度です。

筆界特定制度では直接解決できない所有権の範囲に関する問題などについても、利用が検討される場合があります。

⑤ 必要に応じて裁判による解決を検討する

話合いや各種制度でも解決できない場合には、裁判による解決を検討することがあります。

筆界の位置をめぐる問題なのか、所有権の範囲をめぐる問題なのかによって、必要な手続きは異なります。

裁判を検討する場合は、弁護士などの専門家へ相談しましょう。

境界トラブルが売却価格に与える影響

境界トラブルがある土地は、買主にとって購入後のリスクがあるため、売却価格に影響する場合があります。

例えば、買主が購入後に測量費用や専門家への相談費用を負担する必要がある場合、その費用やリスクを考慮して価格交渉が行われることがあります。

また、境界トラブルによって建築計画が進めにくい場合は、購入希望者が限られる可能性もあります。

ただし、境界トラブルがあるからといって、必ず一定の割合で価格が下がるというわけではありません。

トラブルの内容や解決の見通し、土地の立地条件などによって影響は異なります。

トラブルを解決してから売る方がいい？

境界トラブルがある土地を売却する場合、大きく分けて次の2つの方法があります。

① 境界トラブルを解決してから売却する

土地家屋調査士などの専門家へ相談し、境界に関する問題を整理・解決してから売却する方法です。

買主が安心して購入を検討しやすくなる一方、解決までに費用や時間がかかることがあります。

② トラブルがある状態を前提として売却する

境界トラブルの内容を買主へ説明し、未解決であることを前提とした条件で売却する方法です。

ただし、買主が限定されたり、価格交渉が必要になったりする場合があります。

また、売買契約書には、境界の状況や売主・買主の責任分担について、具体的に定めることが重要です。

境界トラブルがある土地を不動産会社に買い取ってもらう方法

境界トラブルの解決に時間がかかる場合、不動産会社による買取を検討する方法もあります。

不動産会社によっては、境界未確定や越境などの問題がある土地についても、状況を確認したうえで買取を検討する場合があります。

ただし、すべての不動産会社が境界トラブルのある土地を買い取るわけではありません。

また、問題解決に必要な費用やリスクが買取価格に反映される場合があります。

そのため、通常の仲介売却と買取の両方を比較し、売却価格や期間、必要な手続きを確認することをおすすめします。

境界トラブルを買主に伝えず売却しても大丈夫？

境界に関するトラブルを把握している場合、買主へ説明せずに売却することは避けるべきです。

例えば、隣地所有者から境界の位置について異議を申し立てられていることを知っているのに、その事実を伝えず売却すると、引渡し後のトラブルにつながるおそれがあります。

状況によっては、契約不適合責任や説明義務違反などが問題になる可能性もあります。

境界トラブルがある場合は、売却前に不動産会社へ事実関係を伝え、買主への説明内容や売買契約の条件を整理しておきましょう。

西宮市で境界トラブルがある土地を売るときの流れ

よくある質問

Q1. 隣地と境界でもめている土地でも売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、トラブルの内容を買主へ説明し、売買条件について合意する必要があります。

Q2. 隣地所有者が境界確認に応じない場合は売れませんか？

必ずしも売却できないわけではありません。土地家屋調査士へ相談し、境界確認の方法や売却条件を検討しましょう。

Q3. 境界トラブルがあると土地の価格は下がりますか？

価格に影響する場合があります。ただし、影響の程度はトラブルの内容や土地の条件、解決の見通しによって異なります。

Q4. 境界トラブルは誰に相談すればいいですか？

筆界や測量に関する問題は土地家屋調査士、所有権や法的な紛争に関する問題は弁護士などへの相談が考えられます。

Q5. 筆界特定制度を利用すれば必ず解決しますか？

必ずしもすべての問題が解決するわけではありません。筆界特定制度は土地の筆界を明らかにする制度であり、所有権の範囲についての争いを直接解決するものではありません。

Q6. 境界トラブルがある土地を不動産会社に買い取ってもらえますか？

不動産会社によっては買取を検討する場合があります。ただし、問題の内容やリスクによって買取の可否や価格が変わります。

Q7. 境界トラブルを解決してから査定を依頼した方がいいですか？

必ずしも解決してから査定を依頼する必要はありません。現在の状況を不動産会社へ伝え、解決前後の売却方法や価格を比較することもできます。

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まとめ｜境界トラブルがある土地も、まずは状況を整理することが大切

隣地との境界トラブルがある土地でも、売却できる場合があります。

ただし、境界について争いがある状態では、買主が購入をためらったり、売却価格や契約条件に影響したりすることがあります。

そのため、まずは境界トラブルの内容を整理し、土地家屋調査士などの専門家へ相談することが大切です。

そのうえで、トラブルを解決してから売るのか、未解決の状態を前提として売却するのかを比較しましょう。

アイテラス不動産では、西宮市の土地や古家付き土地について、境界に関する問題がある段階からでもご相談いただけます。

「境界トラブルがあるから売れない」と諦める前に、まずは売却できる方法を一緒に考えていきましょう。