【2026年版】自宅の一部が隣地へ越境している場合の売却方法｜西宮市で確認したい対処法と注意点

「自宅の屋根が隣の土地にはみ出していると言われた」

「家を売却したいけれど、雨樋や外壁が越境しているかもしれない」

「越境部分を撤去しないと、自宅は売却できないの？」

自宅の売却を検討しているとき、建物の屋根や雨樋、塀などが隣地との境界線を越えていることが分かる場合があります。

このような状態を「越境（えっきょう）」といいます。

結論からいうと、自宅の一部が隣地へ越境していても、売却できる場合があります。

ただし、自宅側から隣地へ越境している場合は、隣地所有者から撤去を求められる可能性があり、買主にとっても購入後の負担やリスクになります。

そのため、売却前に越境の状況を確認し、撤去するのか、隣地所有者との覚書を取り交わすのか、現状のまま売却するのかを検討することが大切です。

今回は、西宮市で自宅の売却を考えている方へ、自宅の一部が隣地へ越境している場合の売却方法や、売却前に確認したい注意点を分かりやすく解説します。

自宅の一部が隣地へ越境していても売却できる？

自宅の一部が隣地へ越境している場合でも、売主と買主が状況を理解し、売買条件に合意すれば売却できることがあります。

ただし、越境の内容によっては、買主が住宅ローンを利用する際や、将来建物を建て替える際に影響する可能性があります。

また、隣地所有者から越境物の撤去を求められる可能性もあるため、買主が購入をためらう場合があります。

そのため、越境があることだけで売却を諦めず、越境の種類や範囲、隣地所有者との関係を確認することが大切です。

自宅から隣地への越境でよくある5つのケース

① 屋根・軒・ひさしが越境している

自宅の屋根や軒、ひさしが、隣地の上空にはみ出しているケースです。

屋根は建物と一体になっているため、越境部分だけを簡単に撤去できないことがあります。

そのため、隣地所有者との協議によって、将来の建替え時に越境を解消する取り決めを検討する場合があります。

② 雨樋が越境している

屋根に取り付けられた雨樋が、隣地の上空にはみ出しているケースです。

雨樋の位置を変更できる場合もありますが、建物の構造や排水経路によっては工事が必要になります。

越境の範囲だけでなく、雨水の流れについても確認しておくとよいでしょう。

③ 外壁や建物の一部が越境している

外壁や柱、建物の基礎などが隣地へ越境しているケースです。

建物の主要な部分が越境している場合、簡単に撤去できず、大規模な工事が必要になることがあります。

また、越境の程度によっては、建物の安全性や建築計画への影響も確認する必要があります。

④ ブロック塀やフェンスが越境している

自宅のブロック塀やフェンスが、隣地へ入り込んでいるケースです。

塀やフェンスは撤去・移設できる場合もありますが、工事費用や隣地所有者との調整が必要になることがあります。

また、境界線上に設置されている塀については、所有者や共有関係を確認することも重要です。

⑤ 配管や基礎が地中で越境している

給排水管や建物の基礎などが、地中で隣地へ越境しているケースです。

地中の越境は外から確認しにくく、売却時の調査や建替え工事の際に判明することがあります。

配管の設置経緯や使用する権利の有無によって対応が異なるため、図面や専門家による調査が必要になる場合があります。

まず確認したいのは、本当に越境しているかどうか

自宅の屋根や塀が隣地にはみ出しているように見えても、必ずしも越境しているとは限りません。

土地の境界線と塀の位置が一致していない場合もあるためです。

まずは、次のような資料を確認しましょう。

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 過去の確定測量図
• 境界確認書
• 現地の境界杭・境界鋲
• 過去に取り交わした越境に関する覚書

資料だけで判断できない場合は、土地家屋調査士へ相談し、境界の位置や越境の範囲を確認する方法があります。

越境していると決めつける前に、客観的な資料で確認することが大切です。

自宅から隣地への越境がある場合の3つの売却方法

① 越境を解消してから売却する

雨樋や塀などを撤去・移設し、越境を解消してから売却する方法です。

越境が解消されれば、買主が安心して購入を検討しやすくなります。

ただし、工事費用や工事期間が必要になる場合があります。

特に屋根や外壁、建物の基礎などが越境している場合は、大規模な工事が必要になることもあります。

工事に隣地への立入りが必要な場合は、民法第209条の規定や通知の必要性などを確認し、隣地所有者との調整を進めましょう。

② 隣地所有者と覚書を取り交わして売却する

すぐに越境を解消できない場合、隣地所有者との間で越境に関する覚書を取り交わす方法があります。

例えば、現在の越境状況を双方で確認し、将来の建替え時や改修時に越境部分を撤去することなどを取り決めます。

覚書があることで、買主へ現在の状況や将来の対応を説明しやすくなります。

ただし、覚書があるからといって、必ず売却できるわけではありません。

覚書の内容や将来の所有者への承継方法について、必要に応じて専門家へ確認することが大切です。

③ 越境の状況を説明し、現状のまま売却する

越境の状況を買主へ説明し、未解消の状態を前提とした条件で売却する方法です。

不動産買取業者などが、越境の内容や将来のリスクを考慮して購入を検討する場合もあります。

ただし、購入希望者が限られたり、価格交渉が必要になったりする可能性があります。

また、売買契約書では、越境の状況や売主・買主の責任分担を明確にしておくことが重要です。

越境物の撤去費用は誰が負担する？

自宅の屋根や雨樋、塀などが隣地へ越境している場合、撤去や移設に必要な費用が問題になることがあります。

一般的には、越境物の所有者が撤去や是正に対応することが考えられますが、実際の費用負担は権利関係や合意内容、具体的な事情によって異なります。

また、売買契約では、売主が引渡しまでに越境を解消する条件とする場合もあれば、買主が現状を理解したうえで購入する条件とする場合もあります。

そのため、売却前に誰がどの費用を負担するのかを整理し、契約書に明確に定めておくことが大切です。

越境に関する覚書には何を書く？

越境に関する覚書とは、隣接する土地の所有者同士が、越境の状況や将来の対応について取り決める書面です。

自宅側から隣地へ越境している場合、例えば次のような内容を検討します。

• 越境している物の種類と所有者
• 越境している位置・範囲
• 現在の越境状況を双方が確認したこと
• 当面の越境状態をどのように取り扱うか
• 将来の撤去・移設の時期や条件
• 撤去・移設費用の負担
• 土地や建物の所有者が変わった場合の取り扱い
• 覚書の内容を新所有者へ伝える方法

越境部分を示した図面や写真を添付しておくと、状況を共有しやすくなります。

ただし、覚書は当事者間の合意内容を示すものであり、将来の所有者にすべての内容が当然に引き継がれるとは限りません。

そのため、売却を予定している場合は、買主への承継方法や売買契約との整合性について確認しましょう。

「将来撤去」の覚書があれば売却できる？

将来撤去の覚書があることで、越境の状況や今後の対応について買主へ説明しやすくなります。

例えば、自宅の屋根が隣地へ越境している場合、将来の建替え時に越境部分を解消するという取り決めを行うことがあります。

ただし、覚書があっても、すべての買主や金融機関がその条件を受け入れるとは限りません。

また、建替えが長期間行われない場合、越境状態が長く続く可能性もあります。

そのため、将来撤去の約束があることだけで安心せず、撤去の条件や費用負担、所有者変更時の取り扱いを確認することが大切です。

隣地所有者が覚書に応じてくれない場合は？

隣地所有者が越境に関する覚書の締結に応じてくれない場合もあります。

その場合でも、必ず売却できなくなるわけではありません。

まずは、境界資料や測量結果、これまでの協議内容などを整理しましょう。

そのうえで、越境を解消できるか、未解消の状態で売却できるかを検討します。

隣地所有者との間で争いが生じている場合は、土地家屋調査士や弁護士などの専門家へ相談することも考えられます。

自宅の一部が越境していると売却価格は下がる？

自宅の一部が隣地へ越境している場合、売却価格に影響することがあります。

例えば、購入後に越境物の撤去や移設が必要になる場合、買主がその費用を考慮して価格交渉を行うことがあります。

また、越境が原因で隣地所有者との紛争が生じている場合は、購入希望者が限られる可能性もあります。

ただし、越境があるからといって、必ず一定の割合で価格が下がるわけではありません。

越境の種類や範囲、解消の見通し、隣地所有者との取り決めなどによって影響は異なります。

越境があると住宅ローンに影響する？

越境の内容によっては、買主が利用する住宅ローンの審査に影響する場合があります。

金融機関が担保となる不動産の状況を確認する際、越境の有無や覚書の内容などを確認することがあるためです。

ただし、越境があるという理由だけで、必ず住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

金融機関や越境の状況によって判断が異なるため、買主が融資を利用する場合は早めに確認しておきましょう。

越境の事実を買主に伝えず売却しても大丈夫？

売主が越境の事実を把握している場合、買主へ説明せずに売却することは避けるべきです。

例えば、自宅の屋根が隣地へ越境していることを知っていたにもかかわらず、その事実を伝えずに売却すると、引渡し後にトラブルになる可能性があります。

状況によっては、契約不適合責任や説明義務違反などが問題になる場合もあります。

そのため、越境の状況や過去の協議内容、覚書の有無などを不動産会社へ伝え、売買契約書や物件状況報告書などに適切に反映することが大切です。

自宅から隣地への越境がある場合の売却の流れ

よくある質問

Q1. 自宅の屋根が隣地へ越境していても売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、越境の状況を確認し、撤去の必要性や将来の対応について売買条件を整理することが大切です。

Q2. 雨樋が数センチ越境している場合も問題になりますか？

数センチであっても、越境している場合は問題になる可能性があります。越境の程度や解消方法を確認しましょう。

Q3. 越境物は売却前に必ず撤去しなければなりませんか？

必ずしも売却前の撤去が必要とは限りません。隣地所有者との取り決めや買主との契約条件によっては、現状のまま売却できる場合もあります。

Q4. 越境物の撤去費用は誰が負担しますか？

越境物の所有者による対応が考えられますが、具体的な費用負担は権利関係や合意内容などによって異なります。売買契約でも費用負担を明確にすることが重要です。

Q5. 将来撤去の覚書があれば売却できますか？

覚書があることで買主に状況を説明しやすくなりますが、必ず売却できるとは限りません。覚書の内容や金融機関の判断などによって異なります。

Q6. 隣地所有者が覚書に応じてくれない場合は？

越境の状況や協議内容を整理し、現状で売却できるか検討します。必要に応じて土地家屋調査士や弁護士などへ相談しましょう。

Q7. 越境を解消する前でも査定を依頼できますか？

はい。越境を解消する前でも査定を依頼できます。現在の状況を不動産会社へ伝え、解消後の売却と現状での売却を比較しましょう。

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まとめ｜自宅の一部が越境していても売却方法を検討できる

自宅の屋根や雨樋、外壁、塀などが隣地へ越境していても、不動産を売却できる場合があります。

ただし、越境物の種類や範囲によっては、撤去費用や隣地所有者との協議が必要になることがあります。

大切なのは、越境の状況を確認し、撤去してから売るのか、覚書を取り交わすのか、現状のまま売却するのかを比較することです。

また、買主へ越境の状況を適切に説明し、売買契約での取り決めを明確にしておくことが重要です。

アイテラス不動産では、西宮市の家や土地について、自宅の一部が隣地へ越境している状態でも売却のご相談を承っています。

「自宅が越境しているから売れない」と諦める前に、まずは現在の状況を確認し、売却できる方法を一緒に考えていきましょう。