【2026年版】セットバックが必要な土地を売却するときの注意点｜西宮市で確認したい面積・費用・価格への影響

「自宅の前の道路が狭く、建替えのときにセットバックが必要と言われた」

「セットバックが必要な土地でも、そのまま売却できるの？」

「道路のために土地を後退させると、売却価格は下がる？」

土地や戸建住宅を売却するとき、前面道路の幅が狭いことから、「セットバック（道路後退）」が必要になる場合があります。

セットバックとは、建築基準法上の一定の道路に接する敷地について、道路の境界線とみなされる位置まで敷地を後退させることです。

特に、建築基準法第42条第2項に該当する道路では、建替えなどの際にセットバックが必要になることがあります。

結論からいうと、セットバックが必要な土地でも売却することは可能です。

ただし、後退部分は建築基準法上の敷地面積に算入できないため、建てられる建物の規模や土地の評価に影響する場合があります。

また、後退部分に塀や門扉などがある場合は、将来の撤去費用なども確認しておくことが大切です。

今回は、西宮市で土地や戸建住宅の売却を考えている方へ、セットバックが必要な土地を売却するときの注意点を分かりやすく解説します。

セットバックとは？

セットバックとは、建物を建築する際などに、道路の境界線とみなされる位置まで敷地を後退させることです。

住宅地には、幅員4m未満の道路が残っている地域があります。

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路を道路として取り扱いますが、一定の条件を満たす幅員4m未満の道路についても、建築基準法第42条第2項の道路として指定されている場合があります。

このような道路を、一般的に「42条2項道路」や「みなし道路」と呼びます。

42条2項道路では、原則として道路の中心線から両側にそれぞれ2m後退した位置が、建築基準法上の道路境界線とみなされます。

ただし、道路の反対側に崖や川などがある場合は、反対側の境界から4m後退する取り扱いになることがあります。

また、建築基準法第42条第3項による指定など、通常とは異なる取り扱いがある場合もあります。

そのため、道路幅が4m未満だからといって、必ず同じ方法でセットバックするわけではありません。

セットバックが必要な土地でも売却できる？

セットバックが必要な土地でも、売却することは可能です。

また、売却前に必ずセットバック工事を完了させなければならないというわけではありません。

例えば、現在の建物をそのまま利用する買主に売却する場合や、買主が購入後に建替えを行う場合など、状況に応じて売却方法を検討できます。

ただし、将来の建替え時に必要となる道路後退や、塀などの撤去については、買主へ説明しておくことが大切です。

また、道路後退が必要な面積によっては、建築可能な建物の規模が変わることがあります。

そのため、売却前にセットバックの必要性と影響を確認しておきましょう。

セットバックが必要な土地を売却するときの8つの注意点

① 前面道路が42条2項道路か確認する

最初に確認したいのは、前面道路が建築基準法上のどの道路に該当するかという点です。

幅員4m未満の道路であっても、すべてが42条2項道路に該当するわけではありません。

建築基準法上の道路に該当しない通路の場合は、接道義務の問題が生じることがあります。

また、道路の種類によって、建築や道路後退の取り扱いが異なります。

西宮市では、建築基準法上の道路台帳などを利用して道路種別を確認できます。

売却前には、まず道路種別を調査しましょう。

② 道路の中心線と後退位置を確認する

セットバックを考えるうえで重要なのが、道路の中心線と後退位置です。

42条2項道路では、原則として道路中心線から2m後退した位置が道路境界線とみなされます。

ただし、道路の中心線は、現在の道路幅員を単純に半分にした位置とは限りません。

西宮市では、42条2項道路に指定された時点の幅員や、過去の建築計画、周辺の後退状況などを総合的に判断して道路中心線を設定する必要があると案内しています。

そのため、売却前に正確な後退位置を確認したい場合は、建築士や土地家屋調査士などの専門家へ相談することが大切です。

③ セットバック面積を確認する

セットバックが必要な土地では、どの程度の面積を道路後退する必要があるか確認しましょう。

例えば、前面道路の幅員が3mで、道路中心線から両側に均等に後退するケースを考えてみます。

道路幅員3mの場合、道路中心線から現在の道路端までは1.5mです。

原則として中心線から2mの位置まで後退するため、片側の後退距離は0.5mになります。

仮に道路に接する敷地の長さが10mであれば、単純計算では次のようになります。

なお、道路の形状が複雑な場合や、道路中心線の位置が不明確な場合は、単純な計算では求められません。

実際の売却では、必要に応じて測量などを行い、後退面積を確認しましょう。

④ 有効宅地面積が減ることを確認する

セットバックが必要な土地では、後退部分を建築基準法上の敷地面積に算入することができません。

そのため、登記上の土地面積と、建築計画で利用できる敷地面積が異なる場合があります。

例えば、土地面積が120㎡で、セットバック面積が5㎡の場合、建築基準法上の敷地面積は原則として115㎡になります。

この面積をもとに、建ぺい率や容積率などの建築規制を検討することになります。

ただし、登記上の面積や所有権が、自動的に5㎡減るという意味ではありません。

土地の所有面積と、建築基準法上の敷地面積は分けて考えることが大切です。

⑤ 建替え後の建物の大きさに影響する可能性がある

セットバックによって建築基準法上の敷地面積が減ると、建てられる建物の大きさに影響する場合があります。

例えば、建ぺい率60％の地域で、建築基準法上の敷地面積が120㎡から115㎡に減った場合を考えてみましょう。

また、道路幅員による容積率の制限や道路斜線制限なども、建築計画に影響する場合があります。

そのため、買主が建替えを予定している場合は、セットバック後の敷地条件をもとに建築計画を検討することが大切です。

⑥ 塀・門扉・擁壁などの撤去費用を確認する

セットバックが必要な土地では、道路後退部分に塀や門扉、擁壁などが設置されている場合があります。

建替えなどの際には、これらの工作物について撤去や移設が必要になることがあります。

特に、ブロック塀や門柱などが後退部分にある場合は、撤去費用を考慮する必要があります。

また、擁壁がある場合は、道路や敷地の高低差によって工事内容が複雑になることがあります。

ただし、擁壁については、西宮市の取り扱い基準などによって判断が異なる場合があります。

そのため、セットバック部分に工作物がある場合は、撤去の必要性と費用を事前に確認することが大切です。

⑦ セットバック費用を誰が負担するか決める

セットバックが必要な土地の売却では、測量や塀の撤去、舗装などの費用が発生する場合があります。

これらの費用について、売主と買主のどちらが負担するかは、売買条件によって異なります。

例えば、売主が道路後退位置を確認してから売却する方法もあれば、買主が購入後の建替えに合わせて対応する方法もあります。

ただし、後退位置や撤去費用が不明確なままでは、買主が購入後の費用を見積もりにくくなる可能性があります。

そのため、売却前に必要な調査を行い、売買契約では費用負担や引渡し条件を明確にしておきましょう。

⑧ セットバックを考慮した売却価格を検討する

セットバックが必要な土地では、建築基準法上の敷地面積が減ることや、将来の工事費用などが売却価格に影響する場合があります。

例えば、同じ120㎡の土地でも、セットバックが不要な土地と、5㎡のセットバックが必要な土地では、建築計画に利用できる面積が異なります。

また、道路後退部分に塀や擁壁がある場合は、撤去費用などを考慮する必要があります。

ただし、セットバックが必要だからといって、必ず大幅に価格が下がるわけではありません。

土地の立地や形状、建替えの条件、周辺の取引事例などによって価格への影響は異なります。

そのため、登記面積だけでなく、セットバック後の有効宅地面積や工事費用を踏まえて査定することが大切です。

セットバック部分の土地は市に寄付しなければならない？

セットバックが必要になったからといって、後退部分の土地を必ず市へ寄付しなければならないわけではありません。

道路後退によって、後退部分が自動的に市の所有地になるわけでもありません。

後退部分の所有権は、寄付や売買などによる移転が行われない限り、原則として従前の所有者に残ります。

ただし、建築基準法上は道路部分として取り扱われるため、建物の敷地として利用することはできません。

また、西宮市には、狭あい道路の拡幅整備に関する制度があります。

制度の対象となる道路や土地、助成の条件などは個別に確認する必要があります。

売却前に、後退部分の所有関係や市の制度について確認しておくと安心です。

セットバック部分の固定資産税はどうなる？

セットバックした部分については、利用状況や自治体の取り扱いによって、固定資産税・都市計画税が非課税となる場合があります。

ただし、セットバックが必要というだけで、自動的に非課税になるとは限りません。

道路としての利用状況や、必要な申告・確認手続きなどによって取り扱いが異なるため、詳しくは西宮市の固定資産税担当窓口へ確認しましょう。

西宮市でセットバックの必要性を調べる方法

西宮市では、建築基準法上の道路台帳などを利用して、前面道路の種類を確認できます。

また、42条2項道路の道路中心線や後退距離については、現況や過去の道路状況などを調査して判断する必要があります。

そのため、道路台帳を確認するだけで、正確なセットバック面積が分かるとは限りません。

西宮市の公式案内はこちらです。

• 西宮市｜建築基準法による道路をお調べの方へ
• 西宮市｜狭あい道路拡幅整備助成金等交付制度について

セットバックが必要な土地を売却するときの流れ

よくある質問

Q1. セットバックが必要な土地でも売却できますか？

はい。セットバックが必要な土地でも売却できます。ただし、後退面積や建替えへの影響、費用負担などを確認することが大切です。

Q2. 売却前にセットバック工事をしなければなりませんか？

必ずしも売却前に工事を完了させる必要はありません。ただし、建替え時などに対応が必要になる場合があるため、売買条件を明確にしておきましょう。

Q3. セットバックすると土地の面積は減りますか？

建築基準法上の敷地面積は減ります。ただし、登記上の土地面積や所有権が自動的に減るわけではありません。

Q4. セットバック部分は市へ寄付しなければなりませんか？

必ず寄付しなければならないわけではありません。後退部分の所有権は原則として所有者に残りますが、道路としての利用制限があります。

Q5. セットバックにかかる費用は誰が負担しますか？

売却時の費用負担は、売主と買主の契約条件によって異なります。測量や塀の撤去などが必要な場合は、事前に負担者を決めておくことが大切です。

Q6. セットバックが必要な土地は売却価格が下がりますか？

価格に影響する場合があります。ただし、後退面積や立地、建替え条件、工事費用などによって異なるため、一律に価格が下がるわけではありません。

Q7. セットバック面積が分からなくても査定できますか？

はい。後退面積が分からない段階でも査定を依頼できます。ただし、正確な売却条件を整理するためには、必要に応じて道路調査や測量を行うことが大切です。

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まとめ｜セットバックが必要な土地は有効宅地面積と費用負担の確認が大切

セットバックが必要な土地でも、不動産を売却することは可能です。

ただし、道路後退によって建築基準法上の敷地面積が減るため、建替えや売却価格に影響する場合があります。

また、塀や門扉などの撤去費用、後退部分の所有関係、費用負担なども確認しておきたい事項です。

大切なのは、「セットバックが必要だから売れない」と考えるのではなく、後退位置や面積、建築条件を整理したうえで売却方法を検討することです。

アイテラス不動産では、西宮市の土地や戸建住宅について、セットバックが必要な不動産の売却相談も承っています。

「前面道路が狭いけれど売却できる？」「セットバックすると土地の価値はどうなる？」など、お困りの際はお気軽にご相談ください。