中古戸建てを売却するとき、「昔増築した部分が登記されていない」「登記簿の床面積と実際の建物の広さが違う」ということがあります。
増築部分が未登記だからといって、必ず売却できないわけではありません。ただし、登記・建築確認・住宅ローンなどに影響する可能性があるため、通常の中古住宅よりも事前確認が重要です。
先に結論
増築部分や未登記部分がある家でも、売却できる可能性はあります。
ただし、
① どこが増築されているのか
② 登記簿と現況がどのくらい違うのか
③ 建築確認などの手続きがどうなっているのか
④ 買主の住宅ローンに影響しないか
⑤ 売却前に登記を整理する必要があるか
などを確認することが大切です。
「昔からこの状態だから大丈夫」と自己判断せず、まず不動産会社へ伝えましょう。
今回は、西宮市で増築した家や未登記部分のある中古戸建てを売却する方に向けて、売却前に確認しておきたいポイントをわかりやすく解説します。
増築・未登記部分がある家とは？
建物を建てた後に増築などを行い、現在の建物の状態と登記簿に記載されている内容が一致していないことがあります。
例えば、登記簿では「木造2階建・床面積80㎡」となっているのに、実際には増築されて100㎡程度になっている、といったケースです。
よくあるケース
□ 1階の部屋を増築している
□ キッチンやリビングを広げている
□ サンルームなどを後から設置している
□ 離れ・物置などがある
□ 登記簿の床面積と現況が違う
□ 相続した家なので増築時期が分からない
増築部分が未登記でも売却できる？
未登記部分があるという理由だけで、直ちに売却できなくなるわけではありません。
ただし、売却を進めるためには、現在の建物と登記簿の違いを把握し、その内容を買主へ適切に伝える必要があります。
また、買主が住宅ローンを利用する場合などには、金融機関から登記内容の整理などを求められる可能性もあります。
そのため「売買契約が決まってから考える」のではなく、売却活動を始める前に確認しておくのがおすすめです。
まず登記事項証明書と現況を確認する
最初に確認したいのが、登記事項証明書に記載されている建物の内容と現在の建物が一致しているかどうかです。
主な確認ポイント
□ 建物の種類
□ 構造
□ 階数
□ 各階の床面積
□ 附属建物の有無
□ 現在の建物との違い
増築によって床面積や構造などが変わっている場合は、登記上の内容を変更する手続きが必要になることがあります。
増築部分は登記した方がいい？
増築によって登記されている床面積などが現況と異なっている場合は、建物表題部の変更登記などが問題になります。
ただし、どのような登記が必要なのかは建物の状態や増築内容によって異なります。
売却前に土地家屋調査士などの専門家へ確認し、必要な手続きを整理することが大切です。
ポイント
「未登記部分がある＝必ず同じ手続きをする」というわけではありません。
まず現況と登記内容を確認し、必要な登記について専門家へ確認しましょう。
「未登記」と「違法建築」は同じではない
ここは特に間違えやすいポイントです。
増築部分が未登記であることと、その増築が建築基準法などに適合しているかどうかは別の問題です。
登記されていないからといって、それだけで違法建築と決まるわけではありません。
反対に、登記をすれば建築基準法上の問題がすべて解消するというわけでもありません。
増築した時期や規模、建築確認の要否、当時の手続きなどを確認する必要があります。
確認済証・検査済証などを探してみる
増築した住宅を売却する場合は、当時の工事に関する資料が残っていないか確認してみましょう。
探しておきたい資料
□ 新築時の確認済証・検査済証
□ 増築時の確認済証・検査済証
□ 建築図面
□ 増築・リフォームの図面
□ 工事請負契約書
□ 工事の見積書・請求書
□ 工事前後の写真
□ 登記事項証明書
すべての書類が揃っていなくても、すぐに売却できないと決まるわけではありません。
まず「何が残っていて、何がないのか」を整理して不動産会社へ伝えましょう。
買主の住宅ローンに影響することもある
増築部分が未登記の場合、注意したいのが買主の住宅ローンです。
金融機関は融資審査の際に、登記事項証明書や物件資料などを確認します。
現況と登記内容に違いがある場合、その内容によっては金融機関から追加資料や登記の整理などを求められる可能性があります。
金融機関ごとに審査基準や対応は異なるため、「未登記でも必ず住宅ローンが使える」「未登記なら絶対に使えない」と一律には判断できません。
売主側のポイント
買主が決まってから未登記部分が分かると、住宅ローンや引渡しスケジュールに影響する可能性があります。
売却前の段階で不動産会社へ伝えておくことが重要です。
固定資産税を払っているから登記済みとは限らない
「増築部分について固定資産税を払っているから、登記もされているはず」と思われることがあります。
しかし、固定資産税の課税情報と法務局の不動産登記は別の制度です。
固定資産税の課税対象になっていることだけで、増築部分が登記されているとは判断できません。
売却するときは、登記事項証明書を取得して確認しましょう。
増築・未登記部分は買主へ伝える？
売主が増築や未登記部分を把握している場合は、不動産会社へ伝えましょう。
増築の有無や登記内容との違いは、買主が物件を検討するうえで重要な情報になることがあります。
「昔からこの状態だった」「自分が増築したわけではない」という理由で省略せず、把握している事実を伝えることが大切です。
相続した家で増築時期が分からない場合は？
相続した実家では、親や祖父母が昔増築しており、いつ工事したのか分からないこともあります。
その場合、分からないことを推測して答える必要はありません。
相続した家の場合
「増築されているようだが時期は不明」
「相続したため工事内容を把握していない」
など、現在分かっている範囲を不動産会社へ伝えましょう。
「不明」と「問題なし」は違います。
売却前に増築部分を壊した方がいい？
未登記部分があるからといって、すぐに解体する必要があるとは限りません。
建物の状態や増築内容によっては、登記を整理して売却できる場合もあれば、現状を踏まえて売却方法を検討する場合もあります。
解体費用をかけてから「壊さなくても売却できた」ということにならないよう、先に不動産会社や必要な専門家へ相談しましょう。
売却前に相談する専門家は？
増築・未登記部分のある住宅では、確認する内容によって専門家が異なります。
相談先の例
不動産会社
売却方法・査定・買主への説明・住宅ローンへの影響など
土地家屋調査士
建物の表題部や床面積など、表示に関する登記
建築士など
建築確認や建物の法令上の状況など
物件によって必要な確認が異なるため、まず不動産会社へ相談し、必要に応じて専門家へつなぐ方法でもよいでしょう。
増築・未登記部分がある家を売る流れ
基本的な流れ
① 登記事項証明書を確認
↓
② 現在の建物と比較
↓
③ 増築部分・未登記部分を確認
↓
④ 確認済証・検査済証・図面などを探す
↓
⑤ 不動産会社へ相談・査定
↓
⑥ 必要に応じて土地家屋調査士・建築士などへ確認
↓
⑦ 必要な登記・手続き・売却条件を整理
↓
⑧ 買主へ適切に説明して売却
売主が確認しておきたい7つのポイント
増築・未登記物件の売却チェックリスト
① 登記簿と現況を比較する
② 増築された場所・床面積を確認する
③ 増築時の資料を探す
④ 建築確認などの状況を確認する
⑤ 必要な登記について専門家へ確認する
⑥ 買主の住宅ローンへの影響も確認する
⑦ 未登記部分を自己判断で隠さない
よくある質問
Q1. 増築部分が未登記でも売却できますか？
未登記部分があるという理由だけで、直ちに売却できなくなるわけではありません。
ただし、登記内容や建築上の状況、買主の住宅ローンなどに影響する可能性があるため、売却前に確認しておくことが重要です。
Q2. 未登記部分は必ず登記してから売る必要がありますか？
必要な手続きは建物の状態や増築内容によって異なります。
登記事項証明書と現況を確認し、土地家屋調査士などの専門家へ相談しましょう。
Q3. 未登記部分があると住宅ローンは使えませんか？
一律に「使える・使えない」とは判断できません。
金融機関や物件の状態によって対応が異なり、登記の整理や追加資料を求められることもあります。買主が決まる前に確認しておくと安心です。
Q4. 固定資産税を払っていれば登記されていますか？
固定資産税の課税と法務局の不動産登記は別の制度です。
課税されていることだけで登記済みとは判断せず、登記事項証明書で確認しましょう。
Q5. 相続した家なので誰が増築したのか分かりません。
分からないことを推測する必要はありません。
増築されていることや時期・工事内容を把握していないことを不動産会社へ伝え、登記や資料を確認しながら進めましょう。
Q6. 未登記部分があると査定価格は下がりますか？
未登記であることだけで一律に価格が決まるわけではありません。
登記を整理するための費用や建築上の状況、買主の融資への影響、築年数、土地の価値などを含めて査定されます。
まとめ｜増築・未登記部分は売却前に確認しておこう
この記事のポイント
① 増築・未登記部分があっても売却できる可能性はある
② まず登記簿と現況を比較する
③ 未登記と建築基準法上の問題は分けて考える
④ 増築時の確認済証・検査済証・図面などを探す
⑤ 買主の住宅ローンに影響する場合がある
⑥ 必要に応じて土地家屋調査士・建築士などへ相談する
⑦ 把握している増築・未登記部分を隠さない
増築や未登記部分が見つかると、「この家は売れないのでは？」と心配になるかもしれません。
しかし、大切なのは未登記部分があることだけで判断するのではなく、現況・登記・建築上の状況を一つずつ整理することです。
特に買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約後に問題が分かると取引スケジュールにも影響する可能性があります。
西宮市で増築した家や登記簿と現況が異なる中古戸建ての売却をご検討中の方は、まず現在の状態を確認し、不動産会社へ相談したうえで必要な手続きを整理していきましょう。
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