【2026年版】隣家の塀や屋根が越境している不動産を売るには？｜西宮市での対処法と注意点

「隣の家のブロック塀が、自分の土地にはみ出している」

「隣家の屋根や雨樋が、敷地の上空に入り込んでいる」

「隣の人に撤去をお願いしないと、家や土地を売却できないの？」

不動産を売却しようとしたとき、隣家の塀や屋根などが自分の敷地にはみ出していることが分かる場合があります。

このような状態を「越境（えっきょう）」といいます。

結論からいうと、隣家の塀や屋根が越境している不動産でも、売却できる場合があります。

ただし、隣家の所有物であるため、売主の判断だけで撤去したり、移動させたりすることはできません。

売却前に越境の状況を確認し、必要に応じて隣地所有者との協議や覚書の作成を検討することが大切です。

今回は、西宮市で家や土地の売却を考えている方へ、隣家の塀や屋根が越境している場合の対処法や、売却前に確認したいポイントを分かりやすく解説します。

隣家の塀や屋根が越境していても売却できる？

隣家の塀や屋根が自分の土地に越境している場合でも、売主と買主が状況を理解し、売買条件に合意すれば売却できることがあります。

ただし、越境がある土地は、買主にとって購入後の不安材料になる場合があります。

例えば、購入後に住宅を建て替えたいと考えていても、隣家の塀や屋根が敷地内に入り込んでいると、建築計画に影響する可能性があります。

また、隣地所有者との間で越境について取り決めがない場合、将来のトラブルを心配する買主もいるでしょう。

そのため、「越境があるから売れない」と考えるのではなく、越境の内容を整理して売却方法を検討することが大切です。

隣家からの越境でよくある4つのケース

① 隣家のブロック塀が敷地に入り込んでいる

隣家のブロック塀が、土地の境界線を越えて設置されているケースです。

古い住宅地では、長年使用されてきた塀が、実際の境界線と一致していない場合があります。

ただし、塀が境界線付近にあるからといって、必ず越境しているとは限りません。

まずは境界の位置と、塀の所有者を確認することが必要です。

② 隣家の屋根や軒が敷地の上空にはみ出している

隣家の屋根や軒、ひさしなどが、自分の土地の上空に入り込んでいるケースです。

屋根は建物と一体になっているため、簡単に撤去できないことがあります。

そのため、すぐに撤去するのではなく、将来の建替え時などに越境を解消する取り決めを検討する場合があります。

③ 隣家の雨樋が越境している

屋根に設置された雨樋が、敷地の上空にはみ出しているケースです。

雨樋の位置を変更できる場合もありますが、建物の構造によっては工事が必要です。

また、雨水がどこへ流れているかについても確認しておくとよいでしょう。

④ 隣家の塀の基礎が地中で越境している

地上のブロック塀は境界線の内側にあっても、地中の基礎部分が隣地へ越境している場合があります。

地中の越境は外から確認しにくく、建替えや外構工事の際に問題になることがあります。

必要に応じて、図面や現地調査などで確認します。

最初に確認するのは、本当に越境しているかどうか

隣家の塀や屋根が自分の敷地にはみ出しているように見えても、実際に越境しているとは限りません。

塀の位置と土地の境界線が一致していないこともあるためです。

まずは、次のような資料を確認しましょう。

• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 過去の確定測量図
• 境界確認書
• 現地の境界杭・境界鋲
• 過去に取り交わした越境に関する覚書

資料だけで判断できない場合は、土地家屋調査士へ相談し、境界と越境の状況を確認する方法があります。

越境していると決めつけて隣地所有者へ撤去を求める前に、客観的な資料を確認することが大切です。

隣家の塀や屋根を勝手に撤去してもいい？

隣家の塀や屋根が越境している場合でも、売主の判断だけで勝手に撤去したり、壊したりすることは避けなければなりません。

越境している物であっても、隣地所有者の所有物である可能性があるためです。

無断で撤去すると、損害賠償などの問題につながるおそれがあります。

まずは境界と越境の状況を確認し、隣地所有者との協議によって対応方法を検討しましょう。

隣家からの越境がある不動産を売却する3つの方法

① 隣地所有者に越境を解消してもらってから売却する

隣地所有者と協議し、塀や雨樋などを撤去・移設してもらってから売却する方法です。

越境が解消されれば、買主が安心して購入を検討しやすくなります。

ただし、撤去工事の内容や費用負担、工事期間などについて協議が必要になる場合があります。

特に屋根や建物の一部が越境している場合は、簡単に撤去できないこともあります。

② 越境に関する覚書を取り交わして売却する

すぐに越境を解消することが難しい場合、隣地所有者との間で覚書を取り交わす方法があります。

例えば、現在の越境状況を双方で確認し、将来の建替え時や塀の改修時に越境を解消することなどを取り決めます。

覚書があることで、買主に対して現在の状況や将来の対応を説明しやすくなります。

ただし、覚書があるからといって、すべての買主が購入できるとは限りません。

覚書の内容や将来の所有者への承継方法について、必要に応じて専門家へ確認しましょう。

③ 越境の状況を説明し、現状のまま売却する

隣地所有者との覚書が取得できない場合でも、越境の状況を買主へ説明し、現状のまま売却できる場合があります。

例えば、越境の状況や解消に必要な費用を踏まえて、不動産買取業者が購入を検討するケースです。

ただし、購入希望者が限られたり、価格交渉が必要になったりする可能性があります。

また、売買契約では、越境の状況や売主・買主の責任分担を明確にしておくことが重要です。

越境に関する覚書には何を書く？

越境に関する覚書とは、隣接する土地の所有者同士が、越境の状況や将来の対応について取り決める書面です。

隣家の塀や屋根が越境している場合、例えば次のような内容を検討します。

• 越境している物の種類と所有者
• 越境している位置・範囲
• 現在の越境状況を双方が確認したこと
• 当面の越境状態をどのように取り扱うか
• 将来の撤去・移設の時期や条件
• 撤去・移設費用の負担
• 土地や建物の所有者が変わった場合の取り扱い
• 覚書の内容を新所有者へ伝える方法

越境部分を示した図面や写真を添付しておくと、当事者間で状況を共有しやすくなります。

ただし、覚書は当事者間の合意内容を示すものであり、将来の所有者にすべての内容が当然に引き継がれるとは限りません。

そのため、売却を予定している場合は、買主への承継方法や契約内容についても確認することが大切です。

「将来撤去」の覚書があれば、そのまま売却できる？

将来撤去の覚書があることで、越境の状況や今後の対応を買主に説明しやすくなります。

例えば、隣家の屋根が越境している場合、隣家を建て替えるときに越境部分を解消するという取り決めを行うことがあります。

ただし、将来撤去の覚書があっても、買主が希望する時期に越境を解消できるとは限りません。

隣家の建替えが長期間行われない可能性もあるためです。

また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関が越境の状況や覚書の内容を確認することもあります。

覚書があることだけで安心せず、買主の利用目的や金融機関の条件も確認しましょう。

隣地所有者が撤去や覚書に応じてくれない場合は？

隣地所有者が越境物の撤去や覚書の締結に応じてくれない場合もあります。

その場合でも、必ず売却できなくなるわけではありません。

まずは、境界資料や測量結果、これまでの協議内容などを整理しましょう。

そのうえで、次のような方法を検討します。

• 土地家屋調査士に境界や越境範囲を確認してもらう
• 弁護士に撤去請求や権利関係について相談する
• 越境が未解決であることを前提に売却条件を検討する
• 現状での買取を検討する

隣地所有者との関係が悪化している場合は、当事者だけで話合いを続けるよりも、専門家を交えて対応する方がよいこともあります。

隣家の塀が越境している場合、時効取得にも注意が必要？

隣家の塀が長年にわたって自分の土地にはみ出している場合、時効取得について心配される方もいるでしょう。

民法には、一定の条件のもとで他人の物を時効によって取得する制度があります。

ただし、塀が長年越境しているという事実だけで、隣地所有者が当然に土地の所有権を取得するわけではありません。

時効取得が成立するかどうかは、占有の状況や期間など、具体的な事情によって判断されます。

長年の越境がある場合や、隣地所有者から所有権を主張されている場合は、弁護士へ相談することをおすすめします。

越境があると売却価格は下がる？

隣家の塀や屋根が越境している場合、売却価格に影響することがあります。

例えば、購入後に塀の撤去や移設について隣地所有者との協議が必要になる場合、買主がその負担を考慮して価格交渉を行うことがあります。

また、越境によって建築計画に制約が生じる場合は、購入希望者が限られる可能性もあります。

ただし、越境があるからといって、必ず一定の割合で価格が下がるわけではありません。

越境の範囲や種類、隣地所有者との取り決め、土地の立地条件などによって影響は異なります。

隣家の越境がある不動産を売る前に確認したいこと

越境の事実を買主に伝えず売却しても大丈夫？

売主が隣家の越境を把握している場合、その事実を買主へ説明せずに売却することは避けるべきです。

例えば、隣家の屋根が越境していることを知っていたにもかかわらず、買主へ伝えずに売却すると、引渡し後に問題になる可能性があります。

状況によっては、契約不適合責任や説明義務違反などが問題になる場合もあります。

そのため、越境の状況や過去の協議内容、覚書の有無などを不動産会社へ伝え、売買契約書や物件状況報告書などに適切に反映することが大切です。

よくある質問

Q1. 隣家のブロック塀が越境していても売却できますか？

売却できる場合があります。越境の位置や範囲、塀の所有者を確認し、必要に応じて隣地所有者との協議や覚書の作成を検討します。

Q2. 隣家の屋根が越境している場合、撤去してもらう必要がありますか？

必ずしも売却前に撤去する必要があるとは限りません。隣地所有者との取り決めや買主の意向によっては、現状のまま売却できる場合もあります。

Q3. 隣家の塀や屋根を勝手に撤去してもいいですか？

無断で撤去することは避けましょう。隣地所有者の所有物である可能性があり、損害賠償などの問題につながるおそれがあります。

Q4. 越境に関する覚書があれば売却できますか？

覚書があることで買主に状況を説明しやすくなりますが、必ず売却できるとは限りません。内容や将来の所有者への承継方法などを確認する必要があります。

Q5. 隣地所有者が覚書に応じてくれない場合は？

越境の状況や協議内容を整理し、現状で売却できるか検討します。必要に応じて土地家屋調査士や弁護士などの専門家へ相談しましょう。

Q6. 隣家の越境があると売却価格は下がりますか？

価格に影響する場合があります。ただし、越境の程度や解消の見通し、土地の条件などによって異なり、必ず一定額下がるわけではありません。

Q7. 越境を解消する前でも査定を依頼できますか？

はい。越境を解消する前でも査定を依頼できます。現在の状況を不動産会社へ伝え、解消後の売却と現状での売却を比較することができます。

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まとめ｜隣家からの越境があっても、売却方法を検討できる

隣家の塀や屋根が自分の土地に越境している場合でも、不動産を売却できることがあります。

ただし、隣家の所有物であるため、売主の判断だけで撤去することはできません。

まずは境界や越境の状況を確認し、必要に応じて隣地所有者との協議や覚書の作成を検討することが大切です。

また、越境を解消してから売却する方法だけでなく、現状のまま売却する方法や不動産会社による買取なども比較してみましょう。

アイテラス不動産では、西宮市の家や土地について、隣家からの越境がある状態でも売却のご相談を承っています。

「隣の塀や屋根が越境しているから売れない」と諦める前に、まずは現在の状況を確認し、売却できる方法を一緒に考えていきましょう。