【2026年版】確定測量と現況測量の違い｜西宮市で土地売却するときはどちらが必要？

「土地を売却するために測量が必要と言われたけれど、どんな測量をするの？」

「現況測量と確定測量は何が違うの？」

「費用が安い現況測量だけで土地を売却できないの？」

土地の売却を考えたとき、耳にすることがあるのが「現況測量」と「確定測量」という言葉です。

どちらも土地を測る作業ですが、その目的や確認する内容は大きく異なります。

結論からいうと、現況測量は現在の土地の形状や面積を把握するための測量、確定測量は隣接地との境界確認を含めて土地の境界を明らかにするための測量です。

土地を売却する場合、必ずしもすべてのケースで確定測量が必要になるわけではありません。

今回は、西宮市で土地や古家付き土地の売却を考えている方へ、現況測量と確定測量の違い、費用や期間、どちらを選べばよいのかを分かりやすく解説します。

現況測量と確定測量の違いを比較

まずは、2つの測量の違いを比較してみましょう。

大きな違いは、隣接地所有者等との境界確認を行うかどうかです。

① 現況測量とは？

現況測量とは、現在の土地の状態を測量し、形状や面積、建物・塀などの位置を図面にするものです。

例えば、次のような内容を確認します。

• 土地の現在の形状
• 現地の状況をもとに算出した面積
• 建物の配置
• 塀やフェンスの位置
• 道路との位置関係
• 現地にある境界標の位置

現況測量は、土地の状況を把握したい場合や、建築計画の検討、売却価格の査定資料などに利用されます。

ただし、原則として隣接地所有者との境界確認は行わないため、現況測量図があるだけで境界が確定したとはいえません。

② 確定測量とは？

確定測量とは、法務局の資料や過去の測量成果、現地の状況などを調査し、隣接地所有者等との境界確認を進める測量です。

一般的には、土地家屋調査士などの専門家が次のような作業を行います。

• 法務局で公図・地積測量図などを調査
• 過去の境界確認資料を確認
• 現地の測量
• 隣接地所有者等との境界立会い
• 必要に応じた境界標の設置
• 境界確認書や確定測量図の作成

道路や水路などの公有地と接している場合には、行政との境界確認が必要になることもあります。

なお、「確定測量」は実務上使われる名称であり、具体的な調査内容や成果物は依頼内容によって異なります。

③ 土地売却ではどちらの測量が必要？

土地売却では、買主が土地の境界を明確にすることを求める場合があります。

そのため、一般的な住宅用地の売却では、現況測量だけでなく、確定測量が必要になることがあります。

ただし、すべての土地売買で確定測量が法律上義務付けられているわけではありません。

過去の確定測量図や境界確認書が残っている場合や、買主が境界の状況を理解して購入する場合などは、新たな確定測量を行わずに売却できることもあります。

重要なのは、土地の状況と売買条件を確認してから測量の必要性を判断することです。

④ 現況測量だけで売却できるケース

現況測量だけで売却できるかどうかは、買主の利用目的や契約条件によって異なります。

例えば、次のようなケースでは、確定測量を行わずに売却できる可能性があります。

• 買主が境界の状況を理解して購入する場合
• 既存の境界資料が十分に残っている場合
• 不動産買取業者が現状を踏まえて購入する場合
• 売主・買主が測量を行わない条件で合意した場合

ただし、境界に関する問題を説明せずに売却してよいという意味ではありません。

分かっている境界の状況や資料の有無を説明し、境界明示・測量の取扱いを売買契約で明確にしておく必要があります。

⑤ 確定測量を検討した方がよいケース

次のような場合は、確定測量の必要性を早めに確認することをおすすめします。

• 境界杭や境界鋲が見当たらない
• 過去の測量資料が残っていない
• 隣地所有者と境界の認識が違う
• 登記簿の面積と現地の面積に差がある可能性がある
• 土地を分筆して売却する予定がある
• 買主から境界確定を求められている

ただし、境界標がないからといって、必ず新たな確定測量が必要になるわけではありません。

過去の測量資料から境界を確認できる場合もあるため、まず既存資料を調べることが大切です。

⑥ 現況測量と確定測量の費用はどれくらい違う？

測量費用は土地の広さや形状、隣接地の数、既存資料の有無などによって変わります。

一般的な住宅用地では、次のような金額が参考目安として紹介されることがあります。

※上記は一般的な参考目安であり、西宮市内の測量費用を一律に示すものではありません。土地の条件や作業内容によっては、この範囲を超える場合もあります。

確定測量は、隣接地所有者との立会いや境界確認書の作成などが必要になるため、現況測量より費用が高くなる傾向があります。

また、道路や水路との境界確認が必要な場合や、隣地所有者との調整が難しい場合などは、追加費用が発生することもあります。

⑦ 測量にかかる期間の違い

測量にかかる期間も、現況測量と確定測量では異なります。

確定測量では、隣地所有者との立会い日程の調整などに時間がかかる場合があります。

売却の予定が決まっている場合は、引渡しまでの期間を考慮して進めましょう。

⑧ 現況測量をした後に確定測量をすることもある？

あります。

例えば、土地の売却価格を検討するために現況測量を行い、その後、買主から確定測量を求められるケースです。

ただし、最初に現況測量を依頼し、その後に確定測量を別の業者へ依頼すると、調査や測量の一部が重複して費用がかかる場合があります。

将来的に確定測量が必要になる可能性がある場合は、最初の段階で土地家屋調査士へ相談し、作業内容や費用を確認しておくとよいでしょう。

⑨ 分筆して売却する場合は現況測量だけで大丈夫？

広い土地の一部を分けて売却する場合には、分筆登記が必要になります。

分筆登記では、土地の筆界を明らかにする必要があります。

そのため、現況測量だけで手続きを完了できるとは限りません。

分筆を予定している場合は、土地家屋調査士へ早めに相談しましょう。

⑩ 西宮市で土地売却をするときの注意点

西宮市内の土地でも、道路や水路に接している場合は、官民境界の確認が関係することがあります。

過去の境界確認資料や地籍調査の成果などが残っている場合もあるため、まず既存資料を確認することが大切です。

また、土地の境界や面積は、建築計画や接道状況の確認にも関係します。

土地を売却する際は、測量の必要性だけでなく、土地の利用方法や買主の希望も含めて検討しましょう。

売却前にどちらの測量が必要か判断する流れ

よくある質問

Q1. 現況測量と確定測量の一番大きな違いは何ですか？

現況測量は現在の土地の形状や面積を把握することが中心です。確定測量は隣接地所有者等との境界確認を含め、土地の境界を明らかにすることが中心です。

Q2. 土地を売るなら必ず確定測量が必要ですか？

すべての土地売買で必要というわけではありません。過去の測量資料や買主との売買条件によって判断します。

Q3. 現況測量だけで土地を売却できますか？

買主が境界の状況を理解し、売買条件に合意すれば、確定測量を行わずに売却できる場合があります。ただし、境界に関する説明や契約条件の整理は必要です。

Q4. 確定測量はなぜ費用が高いのですか？

資料調査や現地測量に加えて、隣接地所有者との立会い、境界確認書の作成、境界標の設置などが必要になるためです。

Q5. 現況測量図があれば境界は確定していますか？

いいえ。現況測量図があるだけでは、隣地との境界が確定しているとは限りません。過去の境界確認書なども確認しましょう。

Q6. 測量費用は売主と買主のどちらが負担しますか？

売主が負担する条件で取引されることが多いものの、必ず売主負担と決められているわけではありません。売買契約の条件によって異なります。

Q7. 測量を依頼する前に不動産会社へ相談しても大丈夫ですか？

もちろん大丈夫です。まず現在の土地の状況で査定を受け、売却方法を検討してから必要な測量を判断する方法もあります。

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まとめ｜測量を依頼する前に売却方法を確認しよう

現況測量と確定測量は、どちらも土地を測る作業ですが、その目的は異なります。

現況測量は現在の土地の状態を把握するためのもので、確定測量は隣接地との境界確認を含めて土地の境界を明らかにするためのものです。

土地売却では確定測量が必要になることもありますが、すべてのケースで必ず必要というわけではありません。

大切なのは、測量を依頼する前に、過去の資料や土地の状況、売却方法を確認することです。

アイテラス不動産では、西宮市の土地や古家付き土地について、測量が必要か分からない段階からでもご相談いただけます。

現況測量でよいのか、確定測量が必要なのか、土地の状況や売却条件を整理しながら一緒に考えていきましょう。