【2026年版】私道に接する土地を売却するときのポイント｜西宮市で確認したい通行権・掘削承諾・接道義務

「自宅の前の道路が私道だと分かったけれど、売却できるの？」

「私道の持分がない土地は、買主が見つかりにくい？」

「私道に接していると、建替えや住宅ローンに影響するの？」

土地や戸建住宅を売却するとき、敷地の前面道路が私道（しどう）であることが分かる場合があります。

私道とは、一般的に国や地方公共団体ではなく、個人や法人などが所有している道路を指します。

結論からいうと、私道に接する土地でも売却することは可能です。

ただし、私道の法的な位置づけや所有関係、通行・掘削に関する権利によっては、買主の利用計画や住宅ローンの審査に影響することがあります。

そのため、売却前に道路の種類や権利関係を確認しておくことが大切です。

今回は、西宮市で土地や戸建住宅の売却を考えている方へ、私道に接する土地を売却するときのポイントや注意点を分かりやすく解説します。

私道に接する土地でも売却できる？

私道に接する土地でも、売却することはできます。

ただし、私道に接している土地は、前面道路の状況によって建物の新築や建替えができるかどうかが変わる場合があります。

また、私道の通行や上下水道管の工事について、権利関係の確認が必要になることもあります。

例えば、現在は問題なく自宅へ出入りできていても、将来の建替えや配管工事の際に私道所有者との調整が必要になる場合があります。

そのため、私道に接しているという理由だけで売却を諦めず、道路の種類と権利関係を確認することが大切です。

そもそも私道とは？公道との違い

道路には、大きく分けて公道と私道があります。

公道は、一般的に国や地方公共団体が所有・管理する道路です。

一方、私道は、個人や法人などが所有する道路を指します。

ただし、私道であっても、建築基準法上の道路に該当する場合があります。

また、公道か私道かという所有関係と、建築基準法上の道路に該当するかどうかは、別の問題です。

そのため、登記上の所有者だけでなく、建築基準法上の道路種別も確認する必要があります。

私道に接する土地の売却前に確認したい7つのポイント

① 建築基準法上の道路に該当するか

最初に確認したいのは、前面の私道が建築基準法上の道路に該当するかどうかです。

建築基準法では、原則として建物の敷地は、同法上の道路に2m以上接している必要があります。

これを「接道義務」といいます。

私道でも、建築基準法第42条に定める道路に該当する場合は、接道義務を満たせることがあります。

一方、建築基準法上の道路に該当しない通路にしか接していない場合は、原則として建築が制限されることがあります。

なお、建築基準法第43条第2項に基づく認定や許可など、一定の条件のもとで建築が認められる制度もあります。

建替えの可否は土地の価値に大きく関わるため、売却前に行政窓口で確認しておきましょう。

② 私道の幅員と接道の長さ

私道の幅員や、敷地が道路に接している長さも重要です。

建築基準法上の道路であっても、道路幅員や接道状況によっては、建築計画に制限が生じることがあります。

例えば、建築基準法第42条第2項に該当する道路では、建替え時などに道路の中心線から原則2m後退する、いわゆるセットバックが必要になる場合があります。

ただし、道路の反対側が崖や川などの場合は、後退方法が異なることがあります。

また、旗竿地などでは、道路に接する通路部分の幅や長さについて、建築基準法や条例上の条件を確認する必要があります。

③ 私道の持分を所有しているか

私道に接する土地では、売主が私道の持分を所有している場合があります。

例えば、複数の住宅が利用する私道について、それぞれの所有者が共有持分を持っているケースです。

売却時には、宅地だけでなく、私道持分も売買対象に含めるか確認することが大切です。

私道持分を所有している場合は、登記事項証明書などで持分割合や権利関係を確認しましょう。

ただし、私道持分がないからといって、必ず売却できないわけではありません。

通行地役権などの権利や利用状況によって、売却できる場合があります。

④ 私道を通行できる権利があるか

私道に接する土地では、私道を通行できる権利があるかどうかも重要です。

例えば、私道を利用して自宅へ出入りしている場合でも、通行についてどのような権利や取り決めがあるのか確認する必要があります。

通行に関する権利には、通行地役権や民法上の隣地通行に関する制度などがあります。

また、私道所有者との間で通行承諾書を取り交わしている場合もあります。

ただし、通行できる範囲や条件、将来の所有者への承継などは、権利の種類や合意内容によって異なります。

そのため、現在通行できているという事実だけでなく、法的な権利や取り決めを確認することが大切です。

⑤ 上下水道・ガス管などの掘削承諾

私道の下に上下水道管やガス管などが埋設されている場合、将来の配管工事に関する権利や手続きも確認しましょう。

例えば、住宅を建て替える際に、水道管を新しく引き込むため、私道を掘削する必要が生じる場合があります。

そのため、私道所有者との間で掘削承諾書を取り交わしているか確認することがあります。

なお、民法第213条の2には、一定の要件のもとで、ライフライン設備の設置・使用に関する権利が定められています。

そのため、掘削承諾書がない場合でも、直ちに工事が不可能になるとは限りません。

ただし、必要な通知や工事方法、費用負担などについて確認が必要です。また、道路法その他の法令に基づく許可や、各供給事業者との調整が必要になる場合もあります。

売却前に、現在の配管状況と将来の工事に関する条件を整理しておきましょう。

⑥ 私道の維持管理費や通行料

私道では、道路の舗装や補修、排水設備の維持管理などについて、利用者や所有者が費用を負担している場合があります。

また、私道の利用に関して、通行料などの取り決めがあるケースも考えられます。

売却前には、次のような点を確認しましょう。

• 私道の維持管理を誰が行っているか
• 舗装や補修費用の負担方法
• 通行料などの有無
• 私道利用に関する規約や取り決め
• 将来の所有者へ引き継ぐ義務があるか

買主が購入後に負担する可能性のある費用については、売買前に説明できるよう整理しておくことが大切です。

⑦ 住宅ローンに影響する可能性があるか

私道に接する土地では、道路の種類や権利関係によって、買主の住宅ローン審査に影響する場合があります。

例えば、建替えが難しい土地や、私道の通行・掘削に関する権利関係が不明確な土地では、金融機関が慎重に判断することがあります。

ただし、私道に接しているという理由だけで、必ず住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

金融機関ごとに審査基準が異なるため、必要に応じて事前に確認しましょう。

私道持分がない土地でも売却できる？

私道持分がない土地でも、売却できる場合があります。

ただし、私道を利用するための権利や取り決めが確認できない場合、買主が将来の通行や配管工事について不安を感じる可能性があります。

そのため、次のような事項を確認しましょう。

• 私道の所有者は誰か
• 通行地役権などの権利があるか
• 通行承諾書などの取り決めがあるか
• 上下水道などの配管状況
• 掘削に関する権利や承諾の有無
• 将来の所有者への承継方法

私道持分がない場合でも、権利関係を整理することで、売却方法を検討しやすくなります。

通行承諾書や掘削承諾書がない場合は売却できない？

通行承諾書や掘削承諾書がない場合でも、必ず売却できなくなるわけではありません。

例えば、通行地役権などの権利がある場合や、民法上の規定によって一定の通行・設備設置が認められる場合があります。

ただし、具体的な権利の有無や範囲は、土地の状況やこれまでの利用経緯などによって異なります。

また、住宅ローンを利用する買主の場合、金融機関から権利関係を示す資料や承諾書などを求められることがあります。

そのため、承諾書がない場合は、売却前に不動産会社へ相談し、必要に応じて弁護士などの専門家へ確認しましょう。

私道に接する土地は売却価格が下がる？

私道に接する土地だからといって、必ず売却価格が下がるわけではありません。

建築基準法上の道路に接しており、私道の通行や掘削に関する権利関係も整理されていれば、通常の住宅用地として売却を検討できる場合があります。

一方、建替えに制限がある場合や、私道の権利関係が不明確な場合は、購入希望者が限られたり、価格交渉が必要になったりする可能性があります。

そのため、私道という理由だけで価格を下げるのではなく、道路の種類・接道状況・権利関係・建替えの可否などを確認したうえで査定することが大切です。

私道に接する土地を売却するときの流れ

西宮市で私道の道路種別を確認するには？

西宮市で私道に接する土地を売却する場合は、まず建築基準法上の道路種別を確認しましょう。

道路種別や建築上の取り扱いについては、西宮市の建築指導に関する担当窓口などで確認する方法があります。

また、私道の所有関係については、法務局で登記事項証明書や公図などを取得して確認できます。

道路の幅員や境界が不明確な場合は、必要に応じて土地家屋調査士へ相談しましょう。

なお、道路の所有者や管理者と、建築基準法上の道路種別は必ずしも一致しません。複数の資料を確認することが大切です。

よくある質問

Q1. 私道に接する土地でも売却できますか？

はい。私道に接する土地でも売却できます。ただし、道路の種類や接道状況、通行・掘削に関する権利関係などを確認することが大切です。

Q2. 私道に接していると建替えできませんか？

必ずしも建替えできないわけではありません。私道が建築基準法上の道路に該当し、接道義務などを満たしていれば、建替えできる場合があります。

Q3. 私道持分がない土地でも売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、通行や掘削に関する権利が確認できない場合、買主の判断や住宅ローン審査に影響する可能性があります。

Q4. 通行承諾書がないと売却できませんか？

必ずしも売却できないわけではありません。通行地役権などの権利や利用状況を確認し、必要に応じて専門家へ相談しましょう。

Q5. 掘削承諾書がないと上下水道工事はできませんか？

承諾書がない場合でも、民法上の規定によって一定の設備設置が認められることがあります。ただし、具体的な条件や通知、工事方法などの確認が必要です。

Q6. 私道に接する土地は売却価格が安くなりますか？

必ず安くなるわけではありません。道路の種類や接道状況、権利関係、建替えの可否などによって価格への影響は異なります。

Q7. 私道の権利関係が分からなくても査定を依頼できますか？

はい。権利関係が分からない段階でも査定を依頼できます。不動産会社へ現状を伝え、必要な調査や売却方法について相談しましょう。

関連記事

• 【2026年版】隣地との境界トラブルがある土地は売却できる？｜西宮市で売却前に確認したいこと
• 【2026年版】土地の境界が分からない場合でも売却できる？｜西宮市で確認したいこと
• 【2026年版】境界確定測量は売却前に必要？｜西宮市で土地を売るときの費用・期間・注意点

まとめ｜私道に接する土地は道路と権利関係の確認が大切

私道に接する土地でも、不動産を売却することは可能です。

ただし、建築基準法上の道路に該当するか、接道義務を満たしているか、私道を通行・掘削できる権利があるかなど、確認しておきたい点があります。

また、私道持分の有無や維持管理費、住宅ローンへの影響なども、売却条件を考えるうえで重要です。

大切なのは、「私道だから売れない」と考えるのではなく、道路の種類と権利関係を整理したうえで売却方法を検討することです。

アイテラス不動産では、西宮市の土地や戸建住宅について、私道に接する不動産の売却相談も承っています。

「前面道路が私道だけれど売却できる？」「私道持分がない場合はどうすればいい？」など、お困りの際はお気軽にご相談ください。