【2026年版】共有私道がある土地を売却するときの確認事項｜西宮市で知っておきたい持分・通行権・掘削承諾

「自宅の前の道路が、近隣の人たちとの共有名義になっている」

「共有私道がある土地を売るとき、ほかの共有者の同意は必要なの？」

「私道の持分も一緒に売却した方がいい？」

土地や戸建住宅の売却を検討しているとき、前面道路が複数の所有者によって共有されていることがあります。

このような道路は、一般的に「共有私道（きょうゆうしどう）」と呼ばれます。

結論からいうと、共有私道に接する土地でも売却することは可能です。

ただし、共有私道では、道路の所有関係や利用方法、維持管理に関する取り決めなど、確認しておきたい事項があります。

特に、宅地と私道持分を一緒に売却する場合は、私道持分の登記や売買契約への記載を忘れないことが大切です。

今回は、西宮市で土地や戸建住宅の売却を考えている方へ、共有私道がある土地を売却するときの確認事項や注意点を分かりやすく解説します。

共有私道とは？一般的な私道との違い

私道とは、一般的に個人や法人などが所有している道路を指します。

そのうち、複数の人が所有権を持っている私道を共有私道と呼びます。

例えば、5軒の住宅が利用する道路について、それぞれの所有者が5分の1ずつ共有持分を持っているケースです。

ただし、私道の所有形態には、道路全体を共有している場合のほか、道路を複数の区画に分け、それぞれを別の人が所有している場合もあります。

所有形態によって権利関係や工事の際の対応が異なるため、まずは登記内容を確認することが重要です。

共有私道がある土地でも売却できる？

共有私道がある土地でも、売却することは可能です。

例えば、自宅の敷地と前面道路の共有持分を所有している場合、宅地と私道持分をまとめて売却する方法があります。

私道の共有持分は、原則として各共有者が自分の持分を処分できます。そのため、自分が所有する私道持分を売却すること自体について、通常はほかの共有者全員の同意を必要としません。

ただし、共有者間で特別な取り決めがある場合や、私道全体を売却する場合などは、別途確認が必要です。

また、私道の共有持分を持っていることと、建築基準法上の接道義務を満たしていることは別の問題です。

そのため、売却前に道路種別や接道状況も確認しましょう。

共有私道がある土地を売却するときの8つの確認事項

① 私道の共有持分を確認する

最初に確認したいのは、売主が私道の共有持分を所有しているかどうかです。

共有持分は、私道の登記事項証明書などで確認できます。

例えば、私道全体の所有権について「持分5分の1」と登記されている場合、私道全体に対する5分の1の共有持分を所有していることになります。

これは、道路の特定の5分の1の部分だけを単独で所有しているという意味ではありません。

また、私道が複数の筆に分かれている場合、それぞれの土地について持分を確認する必要があります。

売却時には、宅地だけでなく、私道持分の地番や持分割合も整理しておきましょう。

② 共有私道の所有者を確認する

共有私道では、ほかの共有者が誰なのかを確認することも大切です。

例えば、共有者の中にすでに亡くなっている方がいて、相続登記が行われていない場合があります。

また、登記上の住所が古く、現在の連絡先が分からないケースもあります。

共有者が不明な場合でも、直ちに売却できなくなるわけではありません。

ただし、将来の道路工事や管理方法の決定などに影響する可能性があるため、状況を整理しておくことが大切です。

③ 建築基準法上の道路に該当するか確認する

共有私道であっても、建築基準法上の道路に該当するとは限りません。

建築基準法では、原則として建物の敷地は、同法上の道路に2m以上接している必要があります。

これを「接道義務」といいます。

共有私道が建築基準法第42条に定める道路に該当し、接道義務などを満たしていれば、建替えができる場合があります。

一方、建築基準法上の道路に該当しない場合は、建築が制限されることがあります。

なお、一定の条件のもとで建築基準法第43条第2項による認定や許可を受けられる場合もあります。

売却前には、西宮市の建築指導に関する担当窓口などで道路種別や建築条件を確認しましょう。

④ 私道の通行権や利用方法を確認する

共有私道では、道路をどのように利用できるかについて確認することが重要です。

私道の共有持分を所有している場合、原則として共有物全体を持分に応じて使用できます。

ただし、具体的な利用方法について、共有者間で取り決めがある場合もあります。

例えば、車両の通行や駐車、道路上への物の設置などについて、利用ルールが定められているケースです。

また、私道持分がない場合は、通行地役権や通行承諾書など、別の権利や取り決めを確認する必要があります。

現在問題なく通行できていることと、将来も同じ条件で利用できることは、必ずしも同じではありません。

⑤ 掘削承諾や上下水道などの配管状況を確認する

共有私道の下に上下水道管やガス管などが埋設されている場合、将来の工事について確認しておきましょう。

例えば、住宅の建替えに伴い、水道管の引込みや交換のために私道を掘削する必要が生じることがあります。

このとき、共有者間の取り決めや工事の内容によっては、ほかの共有者との協議や同意が必要になる場合があります。

ただし、共有私道の掘削には必ず共有者全員の同意が必要、というわけではありません。

民法では、共有物の変更・管理・保存について、それぞれ異なるルールが定められています。

また、民法第213条の2には、一定の条件のもとでライフライン設備を設置・使用する権利が定められています。

具体的な工事が可能かどうかは、共有関係や工事内容、関係法令などによって異なります。

売却前には、配管図面や過去の承諾書、共有者間の取り決めなどを確認しておくことが大切です。

⑥ 私道の維持管理費や補修費用を確認する

共有私道では、道路の舗装や補修、排水設備の維持管理などについて、共有者が費用を負担している場合があります。

民法では、共有物の管理費用などについて、原則として各共有者が持分に応じて負担することが定められています。

ただし、共有者間で別の取り決めをしている場合もあります。

売却前には、次のような点を確認しましょう。

• 私道の舗装や補修を誰が行っているか
• 補修費用の負担割合
• 定期的な管理費の有無
• 過去の修繕履歴
• 今後予定されている工事
• 共有者間の管理規約や取り決め

買主が購入後に負担する可能性のある費用については、事前に説明できるよう整理しておきましょう。

⑦ 私道持分も売買対象に含めるか確認する

宅地と共有私道の持分を所有している場合、売却時には私道持分も売買対象に含めるか確認することが大切です。

例えば、自宅の敷地だけを売却し、私道持分を売主名義のまま残してしまうと、買主が将来の道路利用や工事について不安を感じる可能性があります。

また、売却後も売主が私道持分を所有し続けることで、管理費用などの負担が残る可能性もあります。

そのため、通常は宅地と私道持分を一緒に売却することを検討します。

売買契約書には、私道の地番や持分割合を正確に記載し、所有権移転登記の対象から漏れないようにしましょう。

⑧ 住宅ローンへの影響を確認する

共有私道がある土地では、道路の種類や権利関係によって、買主の住宅ローン審査に影響する場合があります。

例えば、建替えが難しい土地や、私道の通行・掘削に関する権利関係が不明確な土地では、金融機関が慎重に判断することがあります。

また、私道持分が売買対象に含まれていない場合、金融機関から確認を求められることも考えられます。

ただし、共有私道があるという理由だけで、必ず住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

金融機関によって審査基準が異なるため、必要に応じて早めに確認しておきましょう。

共有私道を売却するとき、ほかの共有者の同意は必要？

共有私道がある土地を売却するとき、特に気になるのが「ほかの共有者の同意が必要なのか」という点です。

ここでは、売却する対象によって考え方を分けてみましょう。

自分の宅地と私道持分を売却する場合

自分が単独で所有する宅地と、自分の私道共有持分を売却する場合、原則としてほかの私道共有者全員の同意は必要ありません。

ただし、共有者間の契約や特別な権利関係がある場合は、個別に確認が必要です。

共有私道全体を売却する場合

共有私道全体を第三者へ売却する場合は、原則として共有者全員による処分の合意が必要になります。

自分の持分だけを売却する場合とは異なるため、注意しましょう。

共有私道を工事する場合

共有私道の舗装や掘削などの工事については、工事内容によって必要な同意の範囲が異なります。

民法では、共有物について、保存行為・管理行為・変更行為などの区分が設けられています。

例えば、保存行為に当たる場合は各共有者が単独で行える一方、管理行為に当たる場合は原則として持分価格の過半数による決定が必要です。

形状や効用の著しい変更を伴う場合は、原則として共有者全員の同意が必要になります。

ただし、実際の工事がどの区分に当たるかは、具体的な内容によって判断する必要があります。

共有者の中に連絡が取れない人がいる場合は？

共有私道では、共有者の中に連絡が取れない方がいる場合があります。

例えば、登記上の住所が古い場合や、相続登記が行われていない場合などです。

その場合でも、自分が所有する宅地や私道持分の売却自体が、必ずできなくなるわけではありません。

ただし、私道の管理や工事について共有者の意思決定が必要になる場合は、対応を検討する必要があります。

民法には、所在等が不明な共有者がいる場合に、一定の条件のもとで裁判所の手続きを利用できる制度があります。

具体的な対応については、司法書士や弁護士などの専門家へ相談しましょう。

共有私道があると売却価格は下がる？

共有私道があるからといって、必ず売却価格が下がるわけではありません。

建築基準法上の道路に接しており、私道持分や通行・掘削に関する権利関係が整理されていれば、通常の住宅用地として売却を検討できる場合があります。

一方、道路の権利関係が不明確な場合や、将来の工事について共有者間で争いがある場合は、購入希望者が限られる可能性があります。

また、建替えに制限がある場合は、土地の利用価値に影響することもあります。

そのため、共有私道という理由だけで価格を下げるのではなく、道路条件や権利関係を確認したうえで査定することが大切です。

共有私道がある土地を売却するときの流れ

よくある質問

Q1. 共有私道がある土地でも売却できますか？

はい。共有私道がある土地でも売却できます。ただし、私道持分や道路種別、通行・掘削に関する権利関係などを確認することが大切です。

Q2. 私道の共有者全員の同意がないと売却できませんか？

自分が所有する宅地と私道持分を売却する場合、原則としてほかの共有者全員の同意は必要ありません。ただし、特別な取り決めなどがある場合は確認が必要です。

Q3. 私道持分も一緒に売却した方がいいですか？

一般的には、宅地と私道持分を一緒に売却することを検討します。持分を売主名義のまま残すと、買主の道路利用や将来の管理について問題になる可能性があります。

Q4. 共有私道の掘削には全員の同意が必要ですか？

必ずしも全員の同意が必要とは限りません。工事内容や私道の所有形態、民法上の権利などによって判断が異なります。

Q5. 共有者の中に連絡が取れない人がいても売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、私道の管理や工事に影響する可能性があるため、必要に応じて専門家へ相談しましょう。

Q6. 共有私道があると住宅ローンは利用できませんか？

必ずしも利用できなくなるわけではありません。道路種別や接道状況、権利関係などによって金融機関の判断が異なります。

Q7. 共有私道の持分割合が分からなくても査定できますか？

はい。持分割合が分からない段階でも査定を依頼できます。不動産会社へ現状を伝え、登記事項証明書などで権利関係を確認しましょう。

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まとめ｜共有私道がある土地は持分と権利関係の確認が大切

共有私道がある土地でも、不動産を売却することは可能です。

ただし、私道持分や道路種別、通行・掘削に関する権利、維持管理費など、確認しておきたい事項があります。

また、宅地と私道持分を一緒に売却する場合は、売買契約書への記載や所有権移転登記の漏れにも注意が必要です。

大切なのは、「共有私道だから売れない」と考えるのではなく、持分と権利関係を整理したうえで売却方法を検討することです。

アイテラス不動産では、西宮市の土地や戸建住宅について、共有私道がある不動産の売却相談も承っています。

「共有私道の持分も売却できる？」「ほかの共有者の同意は必要？」など、お困りの際はお気軽にご相談ください。