【2026年版】位置指定道路に接する土地を売る前に確認したいこと｜西宮市での調査方法と注意点

「自宅の前の道路が位置指定道路だと分かったけれど、売却できるの？」

「位置指定道路なら、建替えは問題なくできる？」

「道路位置指定図と実際の道路が違う場合はどうしたらいい？」

土地や戸建住宅を売却するとき、前面道路が「位置指定道路」になっている場合があります。

位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁から道路の位置の指定を受けた道路です。

位置指定道路は建築基準法上の道路に該当するため、接道義務などの条件を満たしていれば、建物の新築や建替えができる場合があります。

ただし、位置指定道路に接しているからといって、必ず問題なく建替えや売却ができるとは限りません。

道路位置指定図と現況が異なっていたり、道路部分に塀などが設置されていたり、通行や掘削に関する権利関係の確認が必要になったりする場合があります。

今回は、西宮市で土地や戸建住宅の売却を考えている方へ、位置指定道路に接する土地を売る前に確認したいことを分かりやすく解説します。

位置指定道路とは？

位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、特定行政庁が道路の位置を指定した道路です。

例えば、まとまった土地を複数の住宅用地に分ける際、それぞれの敷地が建築基準法上の道路に接するよう、新たに道路を設ける場合があります。

その道路について、法令上の基準を満たし、道路の位置の指定を受けたものが位置指定道路です。

位置指定道路は一般的に私道であり、個人や複数の所有者などが所有しているケースがあります。

ただし、道路が私有地であることと、建築基準法上の道路に該当することは別の問題です。

位置指定道路は、私有地であっても建築基準法上の道路として取り扱われます。

位置指定道路に接する土地は売却できる？

位置指定道路に接する土地でも、売却することは可能です。

また、位置指定道路は建築基準法上の道路に該当するため、敷地が原則2m以上接しているなどの条件を満たしていれば、建替えを検討できる場合があります。

ただし、道路の位置や幅員、敷地との接道状況によっては、建築計画に影響が生じることがあります。

さらに、位置指定道路が私道である場合は、通行や上下水道などの工事に関する権利関係も確認する必要があります。

そのため、売却前に道路の指定内容と現況を確認し、必要な資料を整理しておくことが大切です。

位置指定道路に接する土地を売る前に確認したい8つのこと

① 本当に位置指定道路なのか確認する

最初に確認したいのは、前面道路が建築基準法第42条第1項第5号の位置指定道路に該当するかどうかです。

見た目が一般的な住宅街の道路でも、建築基準法上の道路種別はさまざまです。

また、私道だからといって、必ず位置指定道路とは限りません。

西宮市では「建築基準法指定道路台帳」を利用して、道路種別を確認できます。

売却前には、道路種別だけでなく、指定番号や指定年月日なども確認しておきましょう。

② 道路位置指定図を確認する

位置指定道路を調査するときに重要なのが、「道路位置指定図」です。

道路位置指定図には、指定された道路の位置や幅員、延長、形状などが示されています。

例えば、道路の途中に曲がり角がある場合や、道路の端に転回広場が設けられている場合など、指定内容を確認することができます。

西宮市では、建築基準法指定道路台帳から位置指定道路の図面をインターネットで閲覧できます。

道路位置指定図は、売却時の道路調査や建替えの検討に役立つ重要な資料です。

③ 指定図と実際の道路が一致しているか確認する

位置指定道路では、指定図に記載された道路の位置や形状と、実際の道路の状況が一致しているか確認することが大切です。

例えば、指定図では幅員4mとされていても、現地では塀や工作物などによって道路として利用できる幅が狭くなっている場合があります。

また、道路の境界が不明確な場合や、指定された道路の位置と実際の通路がずれている場合も考えられます。

このような場合、建替えの際に道路の復元や工作物の是正などが問題になる可能性があります。

ただし、現況が指定図と異なるからといって、必ず建替えができないわけではありません。

具体的な対応は、道路の指定内容や現地の状況によって異なります。

売却前には、必要に応じて行政窓口や土地家屋調査士などへ相談しましょう。

④ 道路部分に塀や工作物が設置されていないか確認する

位置指定道路では、道路として指定された範囲に、塀や門扉、物置などが設置されていないか確認しましょう。

例えば、敷地の塀が指定道路の範囲内に入り込んでいる場合があります。

また、植木鉢や物置などによって、道路の通行に支障が生じている場合もあります。

建築基準法では、原則として道路内に建築物や一定の工作物を設けることが制限されています。

そのため、指定道路の範囲内に工作物などがある場合は、売却前に状況を確認しておくことが大切です。

なお、撤去や是正が必要かどうかは、工作物の種類や設置状況、関係法令などによって判断が異なります。

⑤ 敷地が道路に2m以上接しているか確認する

位置指定道路に接している場合でも、敷地が建築基準法上の接道義務を満たしているか確認する必要があります。

建築基準法では、原則として建物の敷地は道路に2m以上接していなければなりません。

例えば、旗竿地などでは、道路に接する通路部分の幅や形状が建築計画に影響する場合があります。

また、建物の用途や規模、地域の条例などによって、追加の接道条件が必要になることもあります。

そのため、位置指定道路に接しているという事実だけで、建替え可能と判断しないことが大切です。

⑥ 私道の所有者と持分を確認する

位置指定道路は、一般的に個人や複数の所有者などが所有する私道です。

そのため、道路部分の登記事項証明書などで、所有者や持分割合を確認しましょう。

例えば、複数の住宅所有者が私道を共有している場合があります。

また、道路部分が複数の筆に分かれており、それぞれの所有者が異なるケースもあります。

売主が私道持分を所有している場合は、宅地と一緒に売却するか確認することが大切です。

私道持分を売買対象に含める場合は、売買契約書への記載や所有権移転登記の漏れに注意しましょう。

⑦ 通行権や掘削に関する権利を確認する

位置指定道路は建築基準法上の道路ですが、私道である場合は、通行や掘削に関する私法上の権利関係も確認することが大切です。

例えば、住宅の建替えに伴って上下水道管やガス管を交換する際、私道の掘削が必要になる場合があります。

このとき、道路の所有関係や工事内容によって、所有者との協議や手続きが必要になることがあります。

なお、民法第213条の2には、一定の要件のもとで、ライフライン設備の設置・使用に関する権利が定められています。

そのため、掘削承諾書がない場合でも、必ず工事ができないというわけではありません。

ただし、必要な通知や工事方法、費用負担などは個別に確認する必要があります。

売却前には、通行承諾書や掘削承諾書、配管図面、過去の取り決めなどがないか確認しましょう。

⑧ 道路の維持管理費や補修負担を確認する

位置指定道路が私道の場合、道路の維持管理は一般的に土地所有者や管理者などが行います。

例えば、道路の舗装や補修、排水設備の維持管理などについて、利用者や所有者が費用を負担している場合があります。

売却前には、次のような事項を確認しましょう。

• 道路の維持管理を誰が行っているか
• 舗装や補修費用の負担方法
• 管理費や通行料などの有無
• 過去の補修履歴
• 今後予定されている道路工事
• 所有者間の管理規約や取り決め

買主が購入後に負担する可能性のある費用については、売買前に説明できるよう整理しておくことが大切です。

道路位置指定図と現況が違う場合はどうなる？

位置指定道路に接する土地の売却では、道路位置指定図と現況の違いが問題になることがあります。

例えば、次のようなケースです。

• 指定図では幅員4mなのに、現地では狭くなっている
• 指定道路の範囲内に塀や門扉がある
• 道路の境界標が見当たらない
• 指定図にある転回広場が現地では確認できない
• 道路の形状が指定図と異なっている

このような場合、建替えの際に行政との協議や現況の是正などが必要になる可能性があります。

ただし、指定図と現況が異なるという理由だけで、必ず売却できなくなるわけではありません。

重要なのは、どこが、どの程度異なっているのかを確認し、買主へ正確に説明することです。

必要に応じて土地家屋調査士による測量や、行政窓口への相談を検討しましょう。

位置指定道路に接する土地は建替えできる？

位置指定道路は建築基準法上の道路に該当するため、接道義務などを満たしていれば、建替えできる場合があります。

ただし、次のような点には注意が必要です。

• 敷地が道路に必要な長さで接しているか
• 道路位置指定図と現況が一致しているか
• 道路内に建築物や工作物がないか
• 建築計画が用途地域や建ぺい率・容積率などの規制に適合するか
• 建物の用途や規模に応じた接道条件を満たすか

そのため、位置指定道路に接しているという理由だけで、必ず建替えできるとは判断できません。

売却前に建築条件を整理しておくことで、買主も購入後の利用計画を立てやすくなります。

位置指定道路と42条2項道路の違い

位置指定道路と混同されやすい道路に、建築基準法第42条第2項に該当する道路があります。

位置指定道路は、建築基準法第42条第1項第5号に基づき、道路の位置の指定を受けた道路です。

一方、42条2項道路は、一定の条件を満たす幅員4m未満の道について、特定行政庁が指定したものです。

42条2項道路では、建替え時などに原則として道路中心線から2m後退するセットバックが必要になる場合があります。

これに対して、位置指定道路では、道路位置指定図に示された道路の範囲や幅員などを確認することが重要です。

なお、位置指定道路でも、指定内容と現況が異なる場合などには別途対応が必要になることがあります。

西宮市で位置指定道路を調べる方法

西宮市では、建築基準法指定道路台帳をインターネットで閲覧できます。

位置指定道路については、道路種別だけでなく、道路位置指定図も確認できます。

西宮市の公式案内はこちらです。

西宮市｜建築基準法上の道路台帳について

なお、台帳上の指定幅員と実際の道路幅員は必ずしも一致しません。現地確認を行い、判断が難しい場合は担当窓口へ相談しましょう。

位置指定道路に接する土地を売却するときの流れ

よくある質問

Q1. 位置指定道路に接する土地でも売却できますか？

はい。位置指定道路に接する土地でも売却できます。ただし、道路位置指定図や現況、接道状況、私道の権利関係などを確認することが大切です。

Q2. 位置指定道路なら必ず建替えできますか？

必ず建替えできるとは限りません。接道義務や建築規制、指定道路の状況などを確認する必要があります。

Q3. 道路位置指定図はどこで確認できますか？

西宮市では、建築基準法指定道路台帳から位置指定道路の図面をインターネットで閲覧できます。

Q4. 指定図と実際の道路が違う場合でも売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、違いの内容によっては建替えや道路の是正に影響する可能性があるため、事前に確認しましょう。

Q5. 位置指定道路の持分がなくても売却できますか？

売却できる場合があります。ただし、通行や掘削に関する権利関係が不明確な場合は、買主の判断や住宅ローン審査に影響する可能性があります。

Q6. 位置指定道路の補修費用は誰が負担しますか？

一般的には道路の所有者や管理者などが維持管理を行います。具体的な費用負担は、所有関係や共有者間の取り決めなどによって異なります。

Q7. 位置指定道路の調査が終わっていなくても査定できますか？

はい。調査が終わっていない段階でも査定を依頼できます。不動産会社へ現状を伝え、必要な道路調査を進めましょう。

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まとめ｜位置指定道路は指定図と現況の確認が大切

位置指定道路に接する土地でも、不動産を売却することは可能です。

ただし、位置指定道路は、道路の位置や幅員などが指定されているため、指定内容と現況が一致しているか確認することが重要です。

また、接道義務や私道持分、通行・掘削に関する権利、道路の維持管理費なども確認しておきたい事項です。

大切なのは、「位置指定道路だから問題ない」と判断するのではなく、指定図と現況、権利関係を整理したうえで売却を進めることです。

アイテラス不動産では、西宮市の土地や戸建住宅について、位置指定道路に接する不動産の売却相談も承っています。

「位置指定道路に接しているけれど売却できる？」「道路位置指定図と現況が違う場合はどうしたらいい？」など、お困りの際はお気軽にご相談ください。