【2026年版】空き家バンクと不動産会社、どちらに相談する？｜西宮市で空き家を売るときの違いを解説

「相続した実家が空き家になっているけれど、どこへ相談すればいい？」

「空き家バンクという制度を聞いたけれど、不動産会社へ頼むのと何が違うの？」

「なかなか売れそうにない家なら、空き家バンクの方がいい？」

空き家を売却・活用しようと調べていると、一般的な不動産会社だけでなく「空き家バンク」という言葉を目にすることがあります。

どちらも空き家の活用につながる仕組みですが、役割は同じではありません。

また、西宮市の場合は居住目的の空き家バンクの対象地域が限定されているため、まず自分の物件が対象になるかを確認する必要があります。

今回は、西宮市で空き家の売却や活用を考えている方へ、空き家バンクと不動産会社の違い、どちらへ相談すればよいのかを分かりやすく解説します。

そもそも空き家バンクとは？

空き家バンクは、自治体などが地域にある空き家の情報を集め、空き家を「売りたい・貸したい人」と「買いたい・借りたい人」をつなぐ仕組みです。

自治体によって対象となる物件、利用条件、登録方法などは異なります。

また、国土交通省では、自治体が把握・提供している空き家情報を地域をまたいで探しやすくする「全国版空き家・空き地バンク」も整備されています。

「空き家バンクへ登録すれば自治体が家を買い取ってくれる」という制度ではない点には注意しましょう。

不動産会社へ売却を依頼する場合は？

一般的な不動産売却では、不動産会社へ査定を依頼し、売却を任せる場合は媒介契約を締結して販売活動を進めます。

不動産会社は、物件の査定だけでなく、

• 売出価格の提案
• 物件調査
• 販売資料の作成
• 不動産ポータルサイト等への掲載
• 購入希望者からの問い合わせ対応
• 内覧対応
• 条件交渉
• 売買契約
• 決済・引渡し

など、売却に必要な業務を進めます。

媒介契約の種類によっては、不動産会社間の物件情報ネットワークである「レインズ」に登録し、他の不動産会社にも物件情報を共有して買主を探します。

空き家バンクと不動産会社の違い

西宮市にも空き家バンクはある？

西宮市では「空き家等利用情報提供事業（空き家・空き室情報バンク）」を実施しています。

ただし、ここで特に注意したいのが「居住目的」の登録対象地域です。

つまり、西宮市内に空き家があるからといって、すべての住宅を居住目的の空き家バンクへ登録できるわけではありません。

対象地域や登録条件は変更される可能性もあるため、利用を考える場合は西宮市へ最新情報を確認しましょう。

西宮市では空き家バンクでも不動産会社が関わる

「空き家バンクなら不動産会社を使わなくても売れる」と思われることがあります。

しかし、西宮市の居住目的の制度では、所有者が不動産事業者と媒介契約を締結し、問い合わせの取り次ぎや契約の仲介も不動産事業者が担当する仕組みです。

西宮市は物件の登録受付や情報提供を行いますが、売買条件の交渉、契約、トラブル等へ直接関与するわけではありません。

空き家バンクを検討したいケース

次のような場合は、空き家バンクへの登録が可能か確認してみてもよいでしょう。

• 対象地域に空き家がある
• 地域への移住を希望する人にも物件を知ってもらいたい
• 通常の販売方法に加えて情報の入口を増やしたい
• 売却だけでなく賃貸も検討している
• 地域で空き家を活用してもらいたい

全国版空き家・空き地バンクにもつながることで、地域外から空き家を探している人の目に触れる可能性があります。

まず不動産会社へ相談したいケース

一方、次のような場合は、まず不動産会社へ相談すると整理しやすいでしょう。

• 現在いくらで売れるのか知りたい
• できるだけ早く売却したい
• 売出価格を相談したい
• 相続したばかりで何から始めればよいか分からない
• 荷物が残っている
• 建物が古い
• 境界や土地の状態に不安がある
• 売るか貸すか迷っている
• 空き家バンクの対象になるか分からない

特に相続した実家の場合は、売却だけでなく相続登記、家財整理、境界、建物の状態、税金など複数の問題が重なることがあります。

まず物件の状態と市場価格を整理してから、空き家バンクを含めた販売方法を考える方法があります。

空き家バンクなら高く売れる？

空き家バンクへ登録したからといって、必ず高く売れるわけではありません。

反対に、不動産会社へ依頼したから必ず早く売れるとも限りません。

実際の売れやすさや価格は、

• 立地
• 土地・建物の状態
• 売出価格
• 接道
• 築年数
• リフォームの必要性
• 周辺の購入需要
• 販売方法

などによって変わります。

大切なのは「どこに載せるか」だけではなく、その空き家を誰に、どのような条件で売るのかを考えることです。

古い空き家でも空き家バンクへ登録できる？

「古い家だから空き家バンクなら登録できるだろう」とは限りません。

西宮市では、老朽化や損傷が激しく利用が困難と判断される物件や、建築基準法などの法令に違反している物件は登録できないとされています。

建物の状態によっては、現状のまま売却する方法、解体して土地として売却する方法、不動産会社による買取なども含めて比較するとよいでしょう。

空き家バンクと不動産会社を「併用する」という考え方

空き家の売却では、販売の入口を一つだけに限定する必要はありません。

物件や媒介契約、自治体の制度上問題がなければ、一般の不動産市場で販売しながら、空き家バンクという別の情報発信ルートを活用できる場合があります。

西宮市の居住目的の空き家バンクも、不動産事業者による仲介を前提とした仕組みになっています。

相続した空き家なら税金の特例も確認する

相続によって取得した空き家を売却する場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる場合があります。

2026年時点では、対象となる売却期限や建物の要件、売却価格、耐震・解体など細かな条件があります。

「空き家バンクを利用するか、不動産会社へ依頼するか」だけでなく、いつ・どのような状態で売却するかも一緒に確認しておきましょう。

よくある質問

Q1. 空き家バンクへ登録すれば市が家を売ってくれますか？

市が売主に代わって売買する制度ではありません。西宮市は物件情報の登録・公開などを行い、居住目的の場合は不動産事業者が問い合わせ対応や仲介を行います。

Q2. 西宮市ならどこの空き家でも空き家バンクへ登録できますか？

居住目的の空き家バンクは、2026年時点では塩瀬地域・山口地域が対象です。また、建物の状態など登録要件があります。

Q3. 空き家バンクなら仲介手数料はかかりませんか？

必ず無料になるわけではありません。西宮市でも不動産事業者による仲介を行う場合は仲介手数料が発生します。

Q4. 空き家バンクと通常の売却を一緒に利用できますか？

制度や媒介契約などの条件によって利用できる場合があります。西宮市の居住目的の制度では、もともと不動産事業者との媒介契約を組み合わせる仕組みになっています。

Q5. 荷物が残った実家でも不動産会社へ相談できますか？

相談できます。最初からすべての家財を処分する必要があるとは限りません。物件の状態や売却方法を確認してから片付ける範囲を決める方法もあります。

Q6. 空き家バンクと不動産会社ではどちらが高く売れますか？

一概には言えません。売却価格は立地、建物の状態、市場の需要、売出価格などによって変わります。まず市場価格を確認し、物件に合った販売方法を考えることが大切です。

Q7. まだ売るか決めていなくても相談できますか？

相談できます。現在の市場価格、売却した場合の流れ、空き家バンクを利用できる可能性、賃貸や所有を続ける場合などを比較してから決めてもよいでしょう。

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西宮市で空き家の相談先に迷ったら

空き家バンクと不動産会社は、どちらか一方だけを選ばなければならないものではありません。

大切なのは、まず「この家はいくらくらいなのか」「どんな売り方が合っているのか」「空き家バンクを利用できるのか」を整理することです。

特に相続した空き家では、家財、相続登記、境界、建物の状態、税金なども一緒に確認する必要が出てくることがあります。

アイテラス不動産では、西宮市の空き家について「売るかまだ決めていない」「空き家バンクも気になっている」という段階からご相談いただけます。

一つの方法に決めてしまう前に、物件の状態とご希望を整理し、その空き家に合った方法を一緒に考えていきます。