【2026年版】空き家の売却前にホームインスペクションは必要？｜西宮市で実施するメリット・注意点

「相続した空き家を売る前に、ホームインスペクションをした方がいい？」

「古い家なので、売ってから不具合が見つからないか心配」

「費用をかけて検査しても、本当に売却にプラスになる？」

空き家や中古住宅の売却について調べていると、「ホームインスペクション」や「建物状況調査」という言葉を目にすることがあります。

建物の状態をあらかじめ確認できるため安心感につながる一方、すべての空き家で必ず実施しなければならないものではありません。

今回は、西宮市で空き家の売却を考えている方へ、売却前にホームインスペクションをした方がよいケース、しなくてもよいケース、実施前に確認したいポイントを分かりやすく解説します。

ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは、住宅の状態を専門家が確認する建物診断のことです。

一般的には、建物の基礎・外壁・屋根・室内・床下・天井裏などを確認し、劣化や不具合の可能性を調べます。

ただし、検査の範囲や内容は依頼する調査によって異なります。

「建物状況調査」とは？

不動産売買でよく使われるのが、国の制度に基づく「建物状況調査」です。

建物状況調査は、一定の講習を修了した建築士である「既存住宅状況調査技術者」が実施します。

主に、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などについて、目視・計測等によって劣化事象の有無を確認します。

空き家を売るならインスペクションは義務？

2026年現在、中古住宅を売却するからといって、売主が必ず建物状況調査を実施しなければならないわけではありません。

一方、既存住宅の媒介契約では、不動産会社が建物状況調査を行う事業者のあっせんについて説明する仕組みがあります。

2024年4月からは、標準媒介契約約款について、建物状況調査を実施する者のあっせんを「無」とする場合、その理由を記載する欄も設けられています。

つまり、「必ず検査する制度」ではなく、売主が検討できるよう情報提供する仕組みと考えると分かりやすいでしょう。

インスペクションをするメリット

① 建物の状態を売却前に把握できる

空き家では、所有者自身が建物の状態をよく把握していないことがあります。

特に相続した実家の場合、

• いつ雨漏りしたのか分からない
• 床下を見たことがない
• シロアリ被害があるか分からない
• 外壁の状態を詳しく確認していない
• 親が修理していた内容が分からない

というケースがあります。

調査をすることで、売却前に建物の現在の状態を整理しやすくなります。

② 買主へ建物の情報を伝えやすい

中古住宅を購入する方の中には、「購入後に大きな修理が必要にならないか」と不安を感じる方もいます。

売主側で建物状況調査を行い、結果を説明できれば、購入希望者が建物の状態を判断するための材料になります。

特に、建物をそのまま利用する前提で購入を検討する方には安心材料になる場合があります。

③ 売却条件を決めやすくなる

調査によって修繕が必要な箇所が分かれば、

• 修理してから売る
• 修理せず現状のまま売る
• 価格に反映して売る
• 古家付き土地として売る
• 買取を検討する

など、販売方法を考える材料になります。

インスペクションをするデメリット・注意点

① 調査費用がかかる

ホームインスペクションは無料ではありません。

調査範囲、建物の規模、床下・屋根裏への進入調査の有無などによって費用は変わります。

そのため、「とりあえず検査しておこう」ではなく、売却方法を考えたうえで費用対効果を判断することが大切です。

② 不具合が見つかることもある

調査をすれば、これまで気付いていなかった劣化や不具合が見つかることがあります。

例えば、雨漏りの痕跡、ひび割れ、腐食などです。

ただし、これは「検査をしたから家の価値が下がった」というより、もともと存在していた可能性のある状態が分かったと考える方が適切です。

売却前に分かれば、説明方法や売却条件について事前に検討できます。

③ 調査をしても保証ではない

インスペクションを行ったからといって、「この家には絶対に不具合がありません」と保証されるわけではありません。

壁の中や確認できない部分など、調査では分からない箇所もあります。

こんな空き家はインスペクションを検討しやすい

必ずしもインスペクションをしなくてよいケース

一方、物件によっては調査費用をかける前に、別の売却方法を検討した方がよい場合があります。

• 建物を解体して更地として売却する予定
• 買主が建替えを前提に購入する可能性が高い
• 古家付き土地として現状売却する
• 不動産会社による買取を検討している
• 建物の老朽化が著しい

例えば、最初から建物を利用せず土地として購入する買主を想定するのであれば、住宅としての状態調査に費用をかける意味が小さいこともあります。

まず売却方法を決めてから、インスペクションが必要か考えることも大切です。

先にリフォームする？先にインスペクションする？

空き家を売る前に、「古いからとりあえずリフォームしよう」と考える方もいます。

しかし、買主が自分好みにリフォームしたいケースもあり、売主が行ったリフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。

建物の状態が気になる場合は、先に不動産会社へ査定を依頼し、

• 現状のまま売れるか
• 建物を評価して販売できるか
• インスペクションをした方がよいか
• 修繕する必要があるか
• 土地として売る方がよいか

を確認してから費用をかける方が判断しやすくなります。

インスペクションで不具合が見つかったら修理しないと売れない？

不具合が見つかったからといって、必ず売主がすべて修理してから売却しなければならないとは限りません。

例えば、

• 修繕してから販売する
• 不具合を説明したうえで現状売却する
• 売出価格で調整する
• 買取を検討する

など、物件や契約条件によって方法を検討します。

大切なのは、把握している建物の状態について、売却時に適切に買主へ伝えることです。

インスペクションをしたら高く売れる？

「検査済みなら価格を高くできる？」と聞かれることもあります。

しかし、インスペクションをしたからといって、必ず売却価格が上がるわけではありません。

不動産価格は、

• 立地
• 土地面積
• 建物の築年数・状態
• 駅からの距離
• 道路条件
• 周辺の取引事例
• 購入需要

などを総合して決まります。

インスペクションは、価格を直接上げるためというより、建物の状態を購入希望者へ伝えやすくするための材料として考えるとよいでしょう。

売却前はこの順番で考える

よくある質問

Q1. 空き家を売るときインスペクションは必須ですか？

一律に必須ではありません。建物の状態や売却方法に応じて、実施するメリットがあるかを判断します。

Q2. インスペクションをすれば建物の不具合が全部分かりますか？

すべてが分かるわけではありません。基本的に目視などの非破壊調査であり、確認できない部分もあります。

Q3. インスペクションで不具合が見つかったら修理が必要ですか？

必ずすべて修理しなければならないとは限りません。現状で売却する方法や価格・契約条件を調整する方法もあります。

Q4. 古い空き家でも実施する意味はありますか？

建物を中古住宅として利用する買主を想定するなら、状態を説明する材料になることがあります。一方、解体前提なら必要性が低い場合もあります。

Q5. 誰にインスペクションを頼めばいいですか？

国の制度に基づく建物状況調査を行う場合は、既存住宅状況調査技術者に依頼します。不動産会社へ相談して紹介可能か確認する方法もあります。

Q6. インスペクションをすると家が高く売れますか？

必ず高く売れるわけではありません。購入希望者が建物の状態を判断するための情報が増えることが主なメリットです。

Q7. 荷物が残っていても査定できますか？

査定は可能な場合があります。まず現状のまま不動産会社へ相談し、売却方法を決めたうえで、片付けやインスペクションの必要性を考えるとよいでしょう。

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西宮市で空き家の売却前に迷ったら

空き家を売る前に、「片付け」「リフォーム」「解体」「インスペクション」など、先にした方がよさそうなことがたくさん見つかることがあります。

しかし、物件によっては費用をかけなくてもそのまま売却できる場合があります。

そのため、最初から費用をかけるのではなく、まず現在の状態で査定し、どのような買主を想定して販売するのかを整理することをおすすめします。

アイテラス不動産では、西宮市の空き家について、現状売却、建物を活かした売却、古家付き土地、買取など複数の方法を比較しながらご相談いただけます。

「インスペクションをした方がいいか分からない」という段階でも、建物と売却方法を確認しながら一緒に考えていきます。