【2026年版】西宮市の空き家を売却するときに確認したい行政手続き｜相続登記・税金・市役所の手続きを解説

「相続した西宮市の空き家を売りたいけれど、市役所で何か手続きが必要？」

「相続登記がまだ終わっていないけれど、そのまま売却できる？」

「空き家を売った後は、税務署にも手続きが必要？」

空き家を売却するときは、不動産会社へ売却を依頼するだけではなく、物件や所有者の状況によって法務局・市役所・税務署などで手続きが必要になることがあります。

ただし、すべての空き家について同じ行政手続きが必要になるわけではありません。

今回は、西宮市で空き家の売却を考えている方へ、売却前・売却時・売却後に確認しておきたい主な行政手続きを分かりやすく解説します。

空き家売却で確認する主な行政手続き

まず、どのような手続きが関係する可能性があるのか整理してみましょう。

① 相続した空き家なら、まず相続登記を確認

親などが亡くなり、その人の名義のままになっている空き家を売却する場合、まず確認したいのが相続登記です。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記が済んでいない場合は義務化の対象になります。

相続した空き家を売却する場合には、亡くなった方の名義から、実際に不動産を取得した相続人へ名義を変更したうえで売却手続きを進めるのが基本です。

② 2026年から住所・氏名変更登記も義務化

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名変更登記も義務化されています。

引っ越しによって住所が変わった場合や、結婚などで氏名が変わった場合は、変更した日から原則2年以内に変更登記を申請する必要があります。

空き家を売却するときは、登記事項証明書を確認して、現在の住所・氏名と登記簿上の情報が一致しているかも確認しておきましょう。

③ 相続人が複数いる場合は遺産分割を確認

相続人が複数いる場合、「誰がその空き家を相続するのか」が決まっていないことがあります。

遺産分割協議によって一人が取得するのか、複数人の共有にするのかなどによって、その後の売却手続きも変わります。

売却を予定している場合は、売却活動を始める前に、相続人・名義・遺産分割の状況を確認しておくことが大切です。

④ 相続空き家の3,000万円特別控除を確認

相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる可能性があります。

この制度では、一定の要件を満たした場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。

ただし、対象となる建物の築年数、被相続人の居住状況、売却期限、売却価格など複数の要件があります。

また、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最高2,000万円となります。

⑤ 西宮市で「被相続人居住用家屋等確認書」を申請する場合

相続空き家の3,000万円特別控除を利用する場合、要件に応じて必要となる重要な書類の一つが「被相続人居住用家屋等確認書」です。

西宮市内にある対象家屋については、西宮市へ交付申請を行います。

この確認書は、相続開始直前に被相続人がその家に居住していたことや、一定の期間に事業・賃貸・居住に使用されていなかったことなど、特例に必要な事実関係を市が確認するための書類です。

⑥ 古い空き家を解体して売る場合の手続き

空き家を解体して更地として売却する場合は、売買手続きとは別に、解体に伴う各種手続きが必要になることがあります。

例えば、建物を解体した後には、登記されている建物について建物滅失登記が必要になります。

また、建物の規模や工事内容などによっては、解体工事に関する届出が必要になる場合があります。

「売るなら先に解体してしまおう」と自己判断するのではなく、まず現状のまま査定を受け、古家付き土地として売る場合と更地にする場合を比較してから判断することをおすすめします。

⑦ 空き家バンクを利用する場合は別途確認

西宮市では、対象地域の住宅について空き家・空き室情報バンクの制度があります。

空き家バンクを利用して売却・賃貸の情報を掲載したい場合は、通常の不動産売却とは別に登録要件や手続きを確認する必要があります。

空き家バンクを利用しない一般的な仲介売却であれば、「空き家だから」という理由だけで空き家バンクへの登録が必要になるわけではありません。

⑧ 売却後は確定申告が必要になることも

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、原則として確定申告について確認する必要があります。

また、相続空き家の3,000万円特別控除などの特例を利用する場合には、一定の書類を添えて確定申告をする必要があります。

「特例を使ったら税金が0円になりそうだから申告しなくていい」と自己判断しないよう注意しましょう。

⑨ 固定資産税はいつまで売主が払う？

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されます。

年の途中で売却しても、その年度の納税義務者が途中で買主へ変更されるわけではありません。

不動産売買では、売主と買主の間で固定資産税等を引渡日などを基準に精算することがありますが、これは売買契約上の精算です。

売却時には、固定資産税・都市計画税の納税通知書なども準備しておくと手続きがスムーズです。

⑩ 電気・水道・ガスの停止時期も確認する

電気・水道・ガスは行政手続きとは少し異なりますが、空き家売却時に忘れやすい手続きです。

売却活動中は、内覧・清掃・設備確認などで電気や水道が必要になる場合があります。

そのため、空き家になった時点ですべて解約するのではなく、不動産会社へ売却方法を相談してから停止時期を決めるとよいでしょう。

西宮市の空き家売却｜手続きの順番

よくある質問

Q1. 西宮市の空き家を売るとき、市役所への届出は必ず必要ですか？

「空き家を売る」という理由だけで、すべての方に共通する市役所への売却届があるわけではありません。相続空き家の特例、空き家バンク、解体など、利用する制度や物件の状況によって必要な手続きが変わります。

Q2. 親名義のまま空き家を売却できますか？

亡くなった方の名義のまま通常の売却を完了することはできません。相続関係を整理し、必要な相続登記を行ってから売却を進めます。

Q3. 相続人申告登記をしていれば売れますか？

相続人申告登記は相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度で、所有権を取得した相続人を確定する登記ではありません。不動産を売却する場合には相続登記が必要です。

Q4. 住所が登記簿と違っていても売れますか？

売却の登記手続きを行う前に、住所変更登記が必要になる場合があります。2026年4月から住所・氏名変更登記も義務化されていますので、早めに確認しましょう。

Q5. 3,000万円特別控除の確認書はどこでもらえますか？

対象となる家屋が西宮市内にある場合、「被相続人居住用家屋等確認書」は西宮市へ交付申請します。ただし、確認書の交付だけで特例の適用が確定するわけではありません。

Q6. 空き家を解体してから売る場合も手続きがありますか？

あります。建物を解体した場合は建物滅失登記などが必要になります。また、工事内容によって必要となる届出もあるため、解体業者や専門家へ確認しましょう。

Q7. 売却後に税金が出なければ確定申告は不要ですか？

売却の状況によって異なります。特に3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は確定申告が必要です。売却前から税務署や税理士等へ確認しておくと安心です。

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手続きを全部終えてから不動産会社へ相談する必要はありません

空き家を売却しようとすると、相続登記、税金、市役所への申請など、さまざまな手続きが出てくることがあります。

しかし、これらをすべて自分で調べて、すべて終わらせてから不動産会社へ相談する必要はありません。

まず登記名義や空き家の状態を確認し、売却するために何が必要なのかを整理してから、司法書士・税理士など必要な専門家につないでもらう方法もあります。

アイテラス不動産では、西宮市の空き家について、売却だけでなく、相続登記や税金なども含めて「まず何から確認すればいいのか」という段階からご相談いただけます。

相続した実家が空き家になったときは、手続きを一人で抱え込まず、売却までの順番を一つずつ整理していきましょう。